中国房市泡沫终将破灭

中国房市泡沫终将破灭
2007年底，我认为中国房价会下跌，理由很简单：房价超出人们的购买力，而且市场上出现了土地流拍的现象。结果是，在经过2008年的短暂下跌 调整后，房价在2009年宽松的货币政策刺激下，再次一飞冲天。尽管如此，我对中国房价仍然持悲观态度。

房屋的基本价值在于提供居住或者 工作的场所。一个奇怪的现象是厂房和商业房产的价格涨幅远低于居住房产的价格涨幅。另一个奇怪的现象是，多年来，城市房租的价格涨幅更是远远落后于房价涨 幅。有人说，中国的城市化进程导致房地产自住需求增长保持刚性。城市居住人口急剧增加没有错，但我的问题还是如同2007年一样：自住购房者在没购房之 前，他们睡大街吗？中国没有哪个城市拥有大批的无家可归者。很显然，他们要么住在一些小房子或旧房子里，或者租房子住。事实上，无论是小房子、旧房子还是 房东们空下来的出租屋，这些房子的总和足够满足城市居住者的居住需求。

当然，人们有追求美好生活的渴望，租房子的人渴望拥有自己的房子， 有小房子住的人渴望住更大的房子，有大房子住的人渴望有带花园的别墅，人类的渴望当然是刚性的。但是，当疯狂上涨的房价透支了人们的购买力，渴望再刚性， 再旺盛，那也只是渴望而已，无法转变为真正的购房需求。难道经济学的基本原理不是告诉我们，价格上涨，需求下降吗？在正常情形下，世界各地的房价（永久产 权，包括装修和基本设施）不超过家庭年均收入的四到六倍；而中国当前的房价呢，自己算算吧，远远超过了10倍。不要忘记，还未烟消云散的全球金融危机的导 火索只是美利坚的房价涨到了家庭年均收入的八倍而已。

对了，房产还有投资或者投机的价值。如果你打算买房投资，低迷多年的租金会令你不 安：按照目前的房价，估计至少需要50-70年才能靠租金收回投资；而理性投资者的期望应该不超过20年。如果你想投机，那么只好继续击鼓传花或者吹泡泡 的游戏了。记住，行动要快，决定要果断，而且要确保别人比你更傻才行。更关键的，我看还是去乞求好运气罢。把你的“成功”投资建立在希望别人变得更傻或者 赔钱的基础之上，这恐怕不是一个持久的赚钱之道。

说完了需求，再看土地供应。许多人认为，中国人多地少，而且国家为了确保耕地底线，土地 供应会越来越少。这完全是个谬论。难道农民进城之前，他们住的房子就不占土地面积吗？难道农民人均房屋占地面积比城市居民还少？城市化的结果一定是单位土 地面积上居住的人更多，而且居住和生活土地利用率高过农村数倍。同样的100平方米土地，在农村可以只能居住一户人家，换作大城市可能是20户，至少也有 六到八户吧。既然如此，城市化怎么可能造成总耕地减少？最多只是城市郊区耕地减少吧。另一方面，技术的进步很容易把平均楼层从八层提升一倍至数倍。因此， 土地不可能成为房地产供应的瓶颈。技术进步和城市土地利用效率的提升都以数倍计，人口的自然增长率怎么可能与其相提并论？城市化进程会导致城区的不断扩 大，而扩大的城区面积远远小于先前农村人口的土地占用面积。长远来看，怎么可能导致地价上涨？

房屋的建筑原材料成本和劳动力成本占当前房 地产总成本的比重远小于一半，而且钢材、水泥产能和劳动力在当前的中国都严重过剩，如果房地产开发商是自由竞争的，房价怎么可能持续突飞猛进？

如 果当前的房地产价格上涨是另一个泡沫的膨胀过程，用索罗斯的“反身性”理论可以很好地解释。可惜索罗斯的理论只能事后解释，无法事前预言。泡沫持续的时间 往往超过人们最乐观的预期，否则泡沫就不成其为泡沫了。泡沫破灭时，大量投机者赔大钱是一回事，泡沫膨胀期间，大量投机者赚大钱是另一回事，二者并不矛 盾。上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂。时隔17年，海南房地产的再度短期暴涨也许是又一次疯狂的前奏。我们应该谨记马克·吐温的教诲：历史不会重复，但会押 韵。

中国的房价还能涨多久，没有人可以确切知道。正如牛顿曾经说过的，在泡沫的暴涨阶段，人们的疯狂无从计算。人类疯狂本性的反身性是导 致房价一年来持续上涨的部分原因；地方政府对土地的非市场化垄断和对房地产业的保护性管制也许是更深层次的原因。在土地产权确定，房地产开发商自由竞争的 情形下，我不相信房地产价格会疯狂到中国当前的程度。

当然，存在着特例，在上海、深圳和北京这三个城市，由于来自境外的强劲需求，房价上 涨也许存在其合理性。尤其是深圳，相对比邻的香港，房价确实便宜了很多；即便如此，也不能排除泡沫存在的可能，香港的房价不只一次地下跌过60%以上，遗 忘“五十步笑百步”的古训的代价往往很昂贵。考虑到境外购房者的收入和人民币的低估，这三个城市的房价与收入比看起来也许不贵，但绝对是糟糕的投资。从长 远来看，人民币升值的结束对这三个城市的房价而言不是什么好消息。

无论如何疯狂，泡沫最终的结果是破灭，无一幸免。