房价调控很难么？

房价调控很难么？
 

作者:21世纪经济报道 周斌  
 

住房和城乡建设部12月18日召开全国建设工作会。一个比较特殊的情况是，邀请了600余个城市的主管副市长通过各种方式来参加这次会议。

既然是这么多人参加的会议，重点又是讨论房价调控，所以笔者也忍不住要为住建部献计献策。

其实，房价调控是一个很反讽的话题，还记得2007年，政府每次一调控房价，房价就涨一次，以至于有人说：政府一调控，地产商就发笑。



所以，很多人担心，这一次房价调控会不会又一次变成“狼来了”？

实际上，中国的房地产价格和收入比已经是全球最高了。上海一套36平方米建筑面积的房子价格可以高达100万，今年8月份，北京鸟巢旁精装现房每平方米均价72000元，据说目标还要每平方米到达10万以上。

相比起来，日本人和美国人都要幸福很多，根据笔者实地调研，东京离市中心骑自行车半个小时的地方，一套精装修的100平方米公寓折合人民币也不过200万人民币，而人家年人均收入是35万人民币。美国的西雅图，也就是首富比尔·盖茨居住的那个城市，其山顶观海豪宅别墅，占地一亩，前后花园，终生产权，也不过100万美元，西雅图的月人均收入是3000美元。

房价继续一路涨上去，恐怕中国的房子只有外星人才能住得起，如果考虑到明年要振兴消费，那么房地产价格就是拦路虎。

问题是，敢不敢降？从现实的角度来看，房地产是银行贷款的大户，在投资性购房占大头的情况下，其泡沫是由银行贷款支撑的，一旦房价暴跌，最终不可避免形成银行坏账。所以，投鼠忌器，因此不难理解老百姓在风闻调控后忙不迭地抢房，因为怕又一次被忽悠。

实际上，并不是没有手段解决房价的问题，目前房价暴涨有两大因素：第一是地产政府的积极推动，征收高额的土地出让金可以解决财政开支；第二则是通胀预期和投资性需求。

解决第一个问题的办法很简单，既然土地是全民所有，那么卖地的收入就应该作为全民的分红而不是用于解决地方政府的吃饭财政，一旦土地的所有权益归全民所有，地方政府卖高价地的冲动自然消失了，而全民分享到土地增值的收益，消费能力也就提升了。蛋生鸡，鸡生蛋，这不是一个良性循环么？

至于第二个问题，只要央行表态，将会控制通胀，同时紧缩银根，通胀预期自然回落。老百姓也就不用抢房了，至于投资性需求，主要原因是各个实业领域的“国进民退”挤压了民间资本，只要放宽垄断行业的准入门槛，鼓励民间资本参与竞争，民间资金也就不会华山一条道地往房地产挤。

当然了，上述两条设想，基本上没有实现的可能。还有一种思路，现在的商品房制度，只允许房地产商建房，居民的购房途径只有这么一条。而房地产商只要资金链不断裂，可以通过银行贷款圈到钱，是万万不会降价的。所以，推动小产权房的合法化，相当于扩大供给，自然也能解决供给不足的问题。再退一步，允许个人自建房，公民通过合资的方式建房，其成本也将远远低于目前的市场价格。

这些方法，都是笔者作为外行所能想到的，不过由于众所周知的原因，被采纳的可能性很小，所以，哪怕是600位副市长齐聚一堂，恐怕也不会讨论出一套真正解决房价的方法，更可能讨论的主题是：如何维持房价不下跌。