拍地王可以，请付现款

与政府耗时四年（2004-2007年）控制房价不同，房价仅在今年二季度不足一百天的时间就重回2007年的高峰。一块块“地王”不断刷新着中国各大城市的拍卖记录，经验告诉人们，新地王的背后都意味着新的房价记录。

地王与房价的关系，房地产行业与金融安全以及整个国民经济的关系已经被讨论得很多了，却很少有人问：地王是怎么样产生的？

地王当然是拍出来的。公开、公平、公正！其实不然！

大家都应该还记得，蔡铭超利用拍卖行赋予他的信用，在兽首拍卖中优雅地爱了一次国，跟公开、公平、公正开了个大的玩笑。尽管蔡铭超的行为引起了不同的看法，但有三点是肯定的：一、拍卖成了闹剧，拍卖制度受到挑战。二、蔡铭超的金钱毫发无损。三、蔡铭超信用尽失，不可能再踏入艺术品收藏圈子。分析蔡铭超这次拍卖行为，关键的就是付款这一环节。因为不付款，他承诺的最高价就无意义，同时也让真正想买兽首的出价变得没有意义。然而，类似蔡铭超似的土地拍卖，却在全国各地天天公开、公平、公正地进行着，因为拍到的土地是不用立即付款的。

目前的土地市场进行的拍卖99%是无须立即付款，付款的期限从数月到数年不等，根据拍地的企业与各地政府的关系，房地产市场价格变化都有着密切的关系。如果在拿地后房价上涨，开发的产品顺利出售，地价的支付多半没有问题。如果市场变化不如人意，拖欠地价款的情况就可能此起彼复。当然，多半也会以修改规划，提高容积率等提高发展商利润率的方式得以完满解决。

最不济的情况就是拿完地王后房价就暴跌，所拿地的楼面价比同区域出售的商品房价格还要高一倍。其实也无妨，还有最后一招：退地。比较笨的方法是毁约，认亏一、两千万的小钱，保住几十亿的大钱。比较牛的方式是政府无法按期交地，形成违约；企业顺利退地，连保证金都毫发无损。这种方式政府相关部门是责任人，慢慢也不被采用。最先进的方式是政府修改规划，将地王区域土地用途改为公共用地或其他用地形式，政府部门并未违约，发展商也顺利退地，皆大欢喜。去年上海苏宁地王退地和广州员村恒大地王退地就这一形式的成功典范。

一手交钱，一手交货，是商品交易的基本原则。目前土地市场这种不用立即交钱，也无须立即交地的招拍挂，为公开、公平、公正背后的种种交易提供了最大的方便。难怪原全国人大常委会副委员长成思危公开讲：房价30%的成本中相当部分被用于行贿。

同样是政府垄断下的土地市场，看看香港的土地拍卖是如何进行的。在香港，土地竞拍人在拍卖会结束必须立即支付银行本票（相当于现金）。如果不能立即支付银行本票，则该块土地拍卖失效，没收保证金的同时，竞拍人还要承担该地块重新拍买后的差额，及相关经济和刑事责任。就是说，你如果以100亿拍得一块地王后不付款，那政府先没收你的保证金，然后安排重拍这块地，如果仅以60亿拍出，那40亿的差额要由你来付。你还得承担相应的信用、经济和法律责任。

换句话说，胆敢拍了地王不付款，那你就基本上算是玩完了！

对比两种拍卖，形式相差不大，实质却大不相同。

再回过头来看房地产业中最引人关注的资金问题。地王游戏的实质是：用大资金拿地王，推高已经在手的低价地的价值，推高市值，融得更多的资金，然后进一步推高房价，获取最大的利润。目前这种不用立即支付现金的拍地方式，相当于地产企业可以零资金投得地王，从客观上助长了地产商一面标地王，一面将风险转价给银行。

这个游戏中最薄弱的环节就是不断推高的房价，当高房价无以为继的时候，银行、地方政府、仍整个国民经济都将被卷入新的一轮经济危机，地产企业当然不能幸免，但他们可能等待政府的救援，因为他们知道政府是不会坐视银行和整个国民经济跟房地产一起下沉的。因此，地产商可以很有底气说出“发展商死之前银行先死”的话来。

如果需要立即付款，很难相信资金链从来都不宽松的地产商能够毫无顾忌地“标”出如此多的地王。如果再对土地的抵押贷款加以适当的限制，地产商势必重新调整资金的使用环节，不但没有钱去标地王推高房价，甚至连惜售坐等产品升值的底气也没。尽快地回笼资金将永远是地产商必须解决的头号问题。高房价的难题方得不解自破。当然，立即付款会使拍卖的地价大打折扣，地方政府的收入减少；但同时，可以降低银行的风险，减少暗箱操作的机会，对于国家来说是利大于弊的。这要比去重申根本无法执行的“两年不开发就收回土地”的政策要来得实际得多。以广州为例， 2007年房价处于高位时批出的27块区域地王中，目前竟有24块尚未开工或未售，里面绝大部分都没有付清房款。而且，延期付款在08年是被当着政府支持房地产行业走出低谷的举措之一。地方政府连地价都不急着收，更不用提没收土地了。

治理高房价绑架银行和国民经济的问题是一个配套的综合的问题，但土地拍卖环节是必须解决的问题。当然，需要点决心和勇气。