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買到海砂屋該怎麼辦？
小鍾於民國98年6月在北投買了一戶公寓，原本以為可以好好享受有溫泉的浴室，卻發現屋內多處有天花板掉落(交屋前，前屋主小菲曾重新裝潢天花板)、鋼筋外露且有嚴重腐蝕等現象，小鍾懷疑公寓有瑕疵，乃委託台灣省土木技師公會鑑定，發現水溶性氯離子含量超過標準值的3.4倍，即俗稱的海砂屋。小鍾跑來詢問律師他有何權利可主張？
法律解析：
一、小鍾得依民法物之瑕疵擔保之規定，請求解除房屋買賣契約
按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」，民法第354條定有明文，易言之，出賣人交付買賣標的物於買受人時，需擔保其物沒有瑕疵，即出賣人之物之瑕疵擔保責任。次按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。(第一項)買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。(第二項)」，民法第355條定有明文，此為物之瑕疵擔保之例外規定，也就是說若買受人因重大過失而不知有瑕疵者，出賣人若未保證其無瑕疵，則不需負物之瑕疵擔保責任。
本案例中小菲應負物之瑕疵擔保責任並無疑義，但其可否主張其並未保證公寓無瑕疵，且小鍾有重大過失而例外不需負擔保責任？答案是否定的！因為一般人在買賣房屋時並不知道房屋是不是為海砂屋，此須經專業鑑定人員認定始可得知，縱然認為小鍾在買賣時未自行請專業人士鑑定有重大過失，但交屋前小菲尚對天花板為全新裝潢，顯見小菲明明知悉天花板掉落卻故意不告知小鍾，依民法第355條第二項但書規定，不符合例外之要件，仍需負物之瑕疵擔保責任。
復按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」，民法第359條定有明文，故小鍾得向小菲主張解除契約，請求返還房屋買賣之價金。附帶一提，此解除權之除斥時間依民法第365條規定僅有六個月，期間甚短，但在本案例中，因為小菲有故意不為告知的事實，故不適用六個月的除斥期間，即便超過六個月小鍾亦得主張之。
二、小鍾亦得依民法第227條準用給付不能的規定，解除房屋買賣之契約
按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付不能或給付遲延的規定，行使其權利。」，民法第277條定有明文。不完全給付是債務不履行的態樣之一，謂債務人雖已對債權人為給付，但其給付的內容不符合債之本旨而言，且不完全給付之成立尚須可歸責於債務人，並對債權人造成損害，至於不完全給付的法律效果，視瑕疵可否補正而準用給付不能或給付遲延的規定。
本案例中，小菲雖依約給付公寓，但依一般通常交易觀念，買賣房屋當然注重房屋需穩固，得以安全無虞的居住，但是系爭房屋卻是海砂屋，自不符合依債之本之給付，且係可歸責於小菲致小鍾買賣房屋的契約目的無法達成的損害，為一不完全給付，且海砂屋通常而言無法修補，故準用給付不能的規定，小鍾得主張解除契約，請求小菲返還房屋之價金，除此之外小鍾若有損害亦得依民法第260條規定請求損害賠償，並不因買賣契約解除而受影響。
