干货：地级市购物中心开发实操“五大”要点

      “地级市购物中心开发要点
　　1、适合开发的区域：市级商业中心和次市级商业中心。
　　2、规模及其业态组合：规模为8-10万平方米，业态以“超市+百货+电器+影院+店中店+餐饮娱乐”为主。
　　3、开发及操盘模式：持有和销售比例——“购物中心+街区模式”，尽量销售街区，持有购物中心;单体购物中心，销售约占20%，持有80%;持有区域和可销售区域——一般持

有超市和百货区域，可销售店中店或是主题商城区域。
　　实操关键点一：将购物中心部分控制最小规模
　　一个10万平方米的购物中心，按照照中档装修来预计，大约6000元/平方米，整个项目硬件投入将达到6个亿。虽然说贩物中心规模大，未来竞争力越强，但对于一些刚介入购

物中心的开发商而言，无疑将背上沉重包袱。将贩物中心部分规模控制在7—8万平方米，单层面积控制在12000平方米(其中主力店会占用5000平方米，中庭1000平方米，在规划

6000平方米的店中店来维持整体购物中心的租金平衡)，地上4-5层，加上负一层商业面积20000平方米，完全能够满足一站式消费，打造项目核心竞争力，同时将其他商业面积转

化成可套现的街区和塔楼。
　　实操关键点二：增加塔楼的容量和丰富度
　　1、增加塔楼容量，提升利润空间：在地级市，在塔楼溢价空间不高的情况下，需要尽量增加地块面积，通过大量街区来实现资金回笼。
　　2、增加塔楼丰富度，提升单价含金量：打破塔楼只做住宅的单一格局，通过规划丰富的商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，进而形成商务办

公、酒店、居住、商业的复合空间，不但提升了项目价值，同时提升了区域价值。
　　实操关键点三：控制星级酒店的规模
　　购物中心综合体上要不要建酒店，也是发展商需要取舍的问题，建星级酒店，对购物中心整体档次和核心竞争力必然是有利的推动，但是一个20000平方米中型规模的星级酒

店，预计投资成本要达到1.5亿左右。如果不建酒店，整个购物中心档次会略有降低，但可以为发展商回笼1个多亿资金。
　　对于有长远考虑的开发商，可以建星级酒庖，但尽量控制酒店的规模，大约15000平方米即可。但对于首次介入的开发商，建议将酒店规模做到最小，品牌降低，甚至在政策

允许的情冴下，尽量不建酒店。
　　实操关键点四：找到购物中心适合销售的区域和业态
　　虽然购物中心卖后“死火&rdquo,;的很多，但还是有一些购物中心销售后，仍然然经营很好，如正佳广场、佛山东方广场以及福州宝龙城市广场等，说明购物中心并非一卖就死，透

过现象看本质，并不是购物中心不能销售，而在于销售特定的区域和特定的业态。
　　购物中心适合销售的区域：购物中心的街区部分;购物中心的地下部分;购物中心本体销售。

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