2014年(84)
分类: 其他平台
2014-09-16 09:02:53
“地级市购物中心开发要点
1、适合开发的区域:市级商业中心和次市级商业中心。
2、规模及其业态组合:规模为8-10万平方米,业态以“超市+百货+电器+影院+店中店+餐饮娱乐”为主。
3、开发及操盘模式:持有和销售比例——“购物中心+街区模式”,尽量销售街区,持有购物中心;单体购物中心,销售约占20%,持有80%;持有区域和可销售区域——一般持
有超市和百货区域,可销售店中店或是主题商城区域。
实操关键点一:将购物中心部分控制最小规模
一个10万平方米的购物中心,按照照中档装修来预计,大约6000元/平方米,整个项目硬件投入将达到6个亿。虽然说贩物中心规模大,未来竞争力越强,但对于一些刚介入购
物中心的开发商而言,无疑将背上沉重包袱。将贩物中心部分规模控制在7—8万平方米,单层面积控制在12000平方米(其中主力店会占用5000平方米,中庭1000平方米,在规划
6000平方米的店中店来维持整体购物中心的租金平衡),地上4-5层,加上负一层商业面积20000平方米,完全能够满足一站式消费,打造项目核心竞争力,同时将其他商业面积转
化成可套现的街区和塔楼。
实操关键点二:增加塔楼的容量和丰富度
1、增加塔楼容量,提升利润空间:在地级市,在塔楼溢价空间不高的情况下,需要尽量增加地块面积,通过大量街区来实现资金回笼。
2、增加塔楼丰富度,提升单价含金量:打破塔楼只做住宅的单一格局,通过规划丰富的商业、商务及居住等各种功能综合互补,建立相互依存的价值关系,进而形成商务办
公、酒店、居住、商业的复合空间,不但提升了项目价值,同时提升了区域价值。
实操关键点三:控制星级酒店的规模
购物中心综合体上要不要建酒店,也是发展商需要取舍的问题,建星级酒店,对购物中心整体档次和核心竞争力必然是有利的推动,但是一个20000平方米中型规模的星级酒
店,预计投资成本要达到1.5亿左右。如果不建酒店,整个购物中心档次会略有降低,但可以为发展商回笼1个多亿资金。
对于有长远考虑的开发商,可以建星级酒庖,但尽量控制酒店的规模,大约15000平方米即可。但对于首次介入的开发商,建议将酒店规模做到最小,品牌降低,甚至在政策
允许的情冴下,尽量不建酒店。
实操关键点四:找到购物中心适合销售的区域和业态
虽然购物中心卖后“死火”的很多,但还是有一些购物中心销售后,仍然然经营很好,如正佳广场、佛山东方广场以及福州宝龙城市广场等,说明购物中心并非一卖就死,透
过现象看本质,并不是购物中心不能销售,而在于销售特定的区域和特定的业态。
购物中心适合销售的区域:购物中心的街区部分;购物中心的地下部分,;购物中心本体销售。
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