将到来的“五一”小长假势必成为开发商必争的时机

　　根据广西区地方政府性债务的审计讲演，广西土地偿债规模为700多亿元，但土地偿债比例达38.09%。而作为实施限购政策几年来第一份由官方正式发布的限购调整文件，南宁松绑限购的动静一出，当即引起广泛关注。　与此同时，库存量也进一步攀升。

　　而此前也有动静称，温州市正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施，其中涉及调整现行限购限贷政策；福建省已经在省内口头传达10项促进房地产市场健康发展的措施，在限购、贷款、普通房界定尺度等方面均有一定程度的放松；此外，长沙、杭州等地也有传言称正酝酿和讨论松绑限购的可能性。因此南宁市此次松绑限购应该符合中心有关精神。但此动静并没有发现有正式文件支撑。

　　促销项目的日益增加，促销方式的花腔百出，显示出开发商对现金的渴想。住建部副部长齐骥解释，分类调控的实施尺度主要是供求关系的大小。

　　尽管南宁限购政策泛起松动，但各种迹象表明，类似北京、上海、广州、深圳这样供求关系较为紧张，库存去化时间在10个月以内的城市，近期几乎没有可能松绑限购。公告显示，2014年一季度，万科营业收入和净利润分别为94.97亿元、15.29亿元，同比分别下降32.16%、5.23%，为2002年以来首次下滑。

　　根据国务院总理李克强在今年全国“两会”上表述，将“针对不同城市情况分类调控”，“根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策”。　近段时间，北京、上海、广州等城市的部门项目已经纷纷推出打折优惠、一成首付等措施。

　　根据克而瑞数据库最新数据，南宁在4月27日的商品房库存为546万平方米，合计48900套。截至3月末，全国商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。　实际上，在南宁正式公布调整楼市限购前，近期有关楼市限购松绑的传言可谓此起彼伏。

   
此外一季度万科经营流动产生的现金流量净额也大幅下降至净流出55.8亿元，同比下滑134.1%。因此，南宁限购政策松绑，更注重的是解除行政枷锁，开释该经济圈内的购买力。据不完全统计，广州有近80个广州主力在售或将售楼盘在“五一”期间有优惠推出。

　　业内人士分析，近期之所以关于限购松绑的传言纷纷，主要是今年以来楼市观望情绪渐浓，成交量泛起较大幅度的下滑。鉴于目前市场观望情绪较强、成交低迷，预计“五一”前后房企促销力度将进一步加大从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。而此前1季度南宁的商品房成交162万平方米。

   
对一线热门城市继承增加住房供给，遏制投资、投契需求，继承限购；对库存量较大的城市，则控制用地规模和楼盘供给，所谓高库存是指库存量高于月销量的12-15倍。广东省房协有关专家分析，尽管当前住房刚性需求较大，但缺乏信贷的有力支持，将大大减缓购房诉求入市步伐。而跟着后市供给逐渐增多，销售压力将进一步加大；加上一季度企业现金流呈现紧张局势，企业为加快销售回笼资金，预计第二季度促销行为还将继承增多。

。

　　更值得留意的是，多年不见的“零首付”也重出江湖。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进以为，南宁“松绑”限购，本质上并非消耗库存。

　　就在南宁发布动静的统一天，也有媒体报道称，天津滨海新区将实施差别化限购，只要在滨海范围内无房，即可在新区购房。

   
因此房企仍是需要通过促销、降价等手段加快销售以回笼资金。不外对北上广深这种供求关系偏紧的城市，短时间不可能放松限购。业内人士指出，像南宁这类库存去化时间较长的城市松绑限购，料应符合中心精神。按照1季度的市场消化能力，目前南宁的库存约为13.5个月。

　　如从化的珠光·御景山水城和黄埔区的万科金色梦想，都推出1万抵10万的优惠。而从近年数据来看，房企的资金来源中，销售回笼资金为最主要来源，占比基本在40%以上。

　　这意味着，北海、防城港、钦州、玉林、崇左市这5市居民可挣脱“1套房”的束缚，至少能在南宁购买2套房。另有部门楼盘则推出了较大幅度的折扣，如荔湾区的龙津世家，登记客户缴纳5万元，开卖时有8.8折优惠。

   
从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。广州市同创卓越房地产投资参谋有限公司总经理赵卓文以为，在当前经济增长趋缓，信贷收紧的情况下，对于限购政策短期难以推出的城市来说，房企别无选择，唯有以价换量。

　　作为传统的楼市销售旺季，即将到来的“五一”小长假势必成为开发商必争的时机。

　　业内人士分析，今年全国“两会”的记者招待会上，李克强总理提出，“针对不同城市情况分类调控”，“根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策”。因而房企对松绑限购的渴想持续加大。以广州为例，经纬行研究中央发布的最新监控数据显示，今年“五一”前后，广州市将有约50个楼盘推出1.2万余套新货，比第一季度的总量还多，也高于去年同期的实际推新量。

   
有分析以为，万科一季度营收和净利双降，或将是近期楼市的一个指标性事件。而广西的地方债增长主力在市本级政府，债务支出中土地收储支出较大。此举标志着当地为执行多年的限购政策松绑。因此不排除南宁此举的目的之一是为了保障地方财政收入不受近期楼市销量下降影响。 

   
同时，滨海新区将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房，待经济前提成熟后购回其余产权以拥有全部产权。其中，住宅待售面积增加492万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，贸易营业用房待售面积增加222万平方米。

　　作为行业龙头的万科地产，29日也发布了2014年一季报。广西北部湾经济区的战略地位很显著，而此类区域如何实现人口、资金等资源的公道配置，并加快经济区热度的晋升天然需要战略思维。