万科不应该拒绝这些新东西，否则就不是城市主流发展商

继2012年推出第五食堂、万物仓、幸福驿站等一系列小区配套后，2013年底北京金隅万科广场、深圳万科广场、姑苏万科夸姣广场接踵开业。 

兰德咨询总裁宋延庆说，绿地的贸易地产主要是两条产品线，一是在城市核心位置开发的绿地中央，另外一部门就是在郊区开发的商务楼。万科对外阐述国际化战略时，也直言目前还未有明晰的国际化策略，还处在试水阶段。

绿地之所以在贸易地产领域具有上风，一定程度上是由于战略调整领先于行业。

与用不到一年的时间就成为马来西亚最大开发商的碧桂园不同，海外市场尚未为万科的销售业绩带来贡献。

这样的贸易地产开发策略，让绿地在面临贸易地产可能存在的供给过量风险时，表现得游刃有余。数据显示，绿地团体2013年的土地贮备计划为800亿元左右，在建贸易地产超2000万平方米。 ”薛建雄告诉记者，超高层的盈利模式，有一种是全部持有、长期经营，按照目前经营状况，大概需要15~16年的回收期。

假如“国际化”不是转型重点策略，那么2013年6月末在西安全国媒体见面会上透露的“城市配套服务商”的转型目标会否是万科未来十年的标签？

万科在旧金山与铁狮门签署合作开发协议后，万科总裁郁亮也说，“国际化”并不是万科第4个十年的标签，国际化对万科只是一种探索和尝试，需要较长的时间来逐渐完成，万科未来十年都不可能把主要业务放在海外市场。

郁亮接受采访时说，万科不应该拒绝这些新东西，否则就不是城市主流发展商。

对此，谭华杰表示，在销售稳步增长的同时， 万科按照“城市配套服务商”的总体思路，不断进行产品、服务上的探索。但业内人士以为，从目前来看，万科开展的这些探索和尝试，短期内还无法起到晋升其业绩的作用。固然万科物业已笼盖超过362个社区、40万个家庭、300万业主，但城市配套服务商的转型毕竟能给万科业绩带来多大的贡献，目前没人敢断言。

此外，绿地相对灵活的组织框架，也将成为未来和万科一决高下的筹码。绿地因此被克而瑞研究中央总监薛建雄称作 “2014年最有可能影响万科老大位置”的地产公司。

谭华杰表示，2013年万科实现了国际化业务的落地，通过与当地有经验的品牌开发商合作，进入美国、新加坡等地市场。比拟之下，目前大部门的地产商仍是区域公司或城市公司制，在治理的灵活性上显然不如事业部制。

记者了解到，绿地在上海奉贤地区的写字楼项目，价格为1.2万元/平方米，一年的销售量可达1000多套。这两条产品线目前的销售情况都不错。比拟而言，万科涉足贸易地产开发要晚一些。和其他房企不同，绿地开发的贸易地产，大部门出售，只有小部门选择矜持。宋延庆说，绿地很早就提出了“超高层战略”、“聪明城镇”、“产城一体化”等一系列战略概念，并开发出新的产品，令他们有机会进入到良多城市发展的新领域，获取了相对低价的优质土地资源。

在克而瑞上述榜单发布之后，就有报道以为，绿地能够追上万科，甚至有超越之势，根本在于贸易地产对绿地业绩的贡献。 

然而，绿地真会成为中国地产行业的新龙头吗？这一定程度上取决于绿地在贸易地产领域的开发远景，也与其在A股和H股搭建的融资平台的融资能力有很大关系。但绿地的模式只持有最好的部门，其余全都卖掉。其后的万达、保利等企业销售额为1200亿~1300亿元，暂时还威胁不到绿地和万科。

在万科的下一个十年“城市服务配套商”定位逐渐明朗的时候，毕竟是全国销售额冠军这个身份重要，仍是引领行业转型意义的领跑者这个身份重要，万科需要用时间来证实。据统计，绿地现在已经建成17栋绿地中央超高层，目前全国300米以上的地标性建筑有50%是由绿地团体投资建造的；在世界十大高楼中，绿地团体旗下就有3个，未来每年还将有2~3栋绿地中央竣工。

2013年绿地在海外市场投资超过百亿美元，根据此前绿地宣布的数据，2014年但愿在海外市场实现销售额130亿元。

“绿地在贸易地产运营方面，不管是销售仍是持有都已经有十几年的经验，有良多方法可以避开贸易地产带来的调整。

根据万科董秘谭华杰在2013年销售数据出来后总结时的表述，万科使出的“武器”是开拓海外市场和转型城市配套服务商。

绿地董事长张玉良曾公然表示，2013年贸易地产对团体房地产板块的销售贡献突破60%。

克而瑞日前宣布的 《2013中国房地产企业销售TOP50》榜单显示，绿地仅以125亿元的差距，排在万科之后，位列第二。假如这一目标顺利实现，无疑将会给绿地带来更多上风。

其中，最能代表绿地贸易地产的无疑就是超高层地标性建筑。 怡江新村厂房出租 错埠岭厂房出租 翠苑厂房出租 朱雀新村 二手房 三角村二手房 绿地团体官网显示，绿地目前在良多区域的房地产开发均实施事业部制，给事业部很大的权力，令其可以相对自由而灵活地根据市场变动进行策略调整。

万科的好奇心显然不知足于此，超过30亿港元入股徽商银行、深圳宝安3亿元投资儿童病院、投资8亿元建前海企业公馆，甚至经营垃圾场，这些对于开发商来说“不务正业”的项目，都在万科的转型之路上。目前，绿地涉足的房地产开发领域，不仅有贸易地产，还有工业地产等领域。

2012年，万科房地工业务占其总营业收入98.5%，物业治理和其他业务营收占比不足2%。比拟之下，其他的一些地产开发商因为开发产品的单价和总价偏高，往往很难实现很好的收益率。