公道规划地的同时更要公道“规划”人

对于房地产企业来讲，银行融资的本钱比拟信托融资大幅降低。 

据了解，16亿元主要归还前期其在西部某信托公司的一笔融资及其利息。

值得关注的仍是这笔资金的投向。严格界定公益性和经营性建设用地范围，将政府征用集体土地的权限控制在公益性范围内。

“我们16个亿的银行贷款已经谈妥，将用来归还此前的信托融资资金。受房价上涨、土地供需矛盾等因素影响，地价上升态势显著。土地供给采取划拨和出让两种方式，除军事、保障性住房和特殊用地以划拨方式供给外，其他用地都以“招拍挂”和协议等方式出让，土地出让价格由市场决定。首先，房产税与土地出让金没有直接联系。 ”7月23日，北京某民营上市开发商透露。

依赖房产税无法解决“土地财政”题目

近几年土地出让收入规模较大，来源于城镇化、产业化快速发展对市场供需状况的深刻影响。

“贷款的进展一切顺利。去年全国土地出让收益近3万亿元，若按目前试点的征税尺度，全国全面推开房产税的情况下其规模大约只有5000亿元(中国指数研究院数据)，在我国目前人均G D P 6000美元的经济发展水平下，大幅扩大征税范围或进步征税尺度都还不现实。此前该公司通过这家信托公司融资的资金本钱为15%，这笔融资项目下半年将集中到期兑付。赋予补偿尺度随经济社会发展水平进步而动态调整的机制，在一定的限制前提下，应该答应农村集体建设土地以股本、分红等方式介入土地开发项目，分享土地增值收益。在供地过程中，用地方向政府缴纳征地和拆迁补偿用度，或者是土地成交价款，形成土地出让收入。可见，土地出让收入根本上源于国家土地用途管制以及城市发展带来的特定位置土地的增值，只要经济社会发展需要使用土地，土地出让收入就必定存在。并以为土地出让收入规模大小与财税体系体例和地方财力有关，要彻底解决土地出让收入规模过大题目终极仍是要通过调整财税体系体例来实现。既然土地出让收入是由地方财政收入不足导致，财政收入较少的地区，土地出让收入应当较多，而财力状况较好的地区，土地出让收入应当较少。而事实是，财力状况较好的东部9个省份土地出让收入约占全国的2/3，财力状况较差的中西部22个省份土地出让收入才占全国的1/3。

这并非近期开发商获得银行贷款的独一案例，就在同期，注册地在河北的另一家民营上市开发商连续和两家银行达成贷款意向，融资规模约20个亿。

按照谈定的银行利率，支付给银行的利率不超过于7.5%，这笔银行贷款即将承接的信托融资项目本钱高达15%，比拟而言其这一项融资本钱降低了过半。其二，土地出让收入规模与地方财力状况也不存在此消彼长的关系。其次，即便如支持者所言，地方政府能够由于房产税收入的增加而减少对土地出让金的需求，单靠房产税也难以弥补“土地财政”的缺口。按照城乡统筹发展的要求，推进“集并村湾”、增加耕地与增加城镇建设指标相挂钩，推进农村土地综合整治，进步土地承载能力和利用效率，防止土地资源铺张。可见，导致题目的枢纽因素在财政之外。

土地出让收入规模由市场状况决定

与国外土地私有化程度较高不同，在我国现行土地治理轨制下，土地实行公有制，农村是集体所有制，城市则是国家所有，农地征用转为建设用地必需首先由政府进行征收，再由用地单位和个人依法申请。相反，若妥善利用，这一次城镇化的改革窗口或将成为削弱“土地财政”的良好契机。

而据记者了解，几乎同期，来自北京的另一家民营上市开发商在华东某城商行也获得了一笔大额贷款，额度达到16亿元。这家公司刚刚从两家银行拿到了20个亿的贷款，尽管贷款尚未到账，但已经基本谈妥。仅从利率分析，比拟此前地产开发项目依靠信托融资，融资本钱高企的现状，直接从银行拿贷款融资本钱显然更具竞争力。

其一，土地出让收入规模与中心财力集中程度不存在联动关系。这么大的贷款额度，在该公司近年来融资“日历”上十分罕见。 

央行放开金融机构贷款利率管制的动静发布后，部门民企银行贷款的段子被不少开发商人士津津乐道。

就在7月20日，央行全面放开金融机构贷款利率管制，有分析人士指出，银行自主性加强后，为追求盈利，会增加对开发商项目的贷款力度，对于开发商的融资环境构成利好。银行的贷款投向一旦松动，信托公司所面对的市场挤出压力或将剧增。在过渡期后，由农夫自主流转或处置这些权利，只享受市民的相关权益，防止产生新的不公。实际上，在目前房地产市场供需严峻不匹配，房屋需求刚性特点光鲜的情况下，这种影响的范围可能极为有限，况且，房产税对首套房免征，又大大减小了这种影响的范围。并且从2007年开始，土地出让收入全部纳入地方政府性基金预算治理，不能用于平衡公共财政预算。

新型城镇化是改革土地治理轨制的难得机遇

2011年1月，对个人保有住房征税的房产税开始在上海和重庆先试先行，跟着5月18日《关于2013年深化经济体系体例改革重点工作的意见》的发布，房产税扩大试点范围已成定局。

2012年全国城镇化率与户籍城镇化率之间的巨大差距(分别为52 .57%和35 .29%)凸显了人口城镇化的迫切要求。按照“土地财政”的逻辑，土地出让收益扩大是中心财力集中过多和地方财力下降的后果。与以上一系列政策相配套，要改革和整合房地产税费轨制，加大耕地占用及土地保有环节的税收调节力度，实现对土地的节约集约使用。新型城镇化势必会带来新一轮的土地开发高潮，但这毫不是“土地财政”的救命稻草。 ”该公司人士坦言。也就是既要严格遵守耕地保护政策、保障粮食安全，又要解决农业转移人口住房和城镇化发展中建设用地紧张题目，每一点都对现有的土地治理轨制提出了新的要求，能够从根本上动摇“土地财政”所赖以存在的基础。 ”北京某市场人士闻讯感触。近年来，全国土地供给总量中，划拨约占40%，出让约占60%，其中“招拍挂”供地约占出让供地总量的80-90%，剩余10-20%为协议供地。

“土地财政”成因在于土地供给治理机制

破除“土地财政”仍是要还原到土地治理轨制改革

另外，各地区年度建设用地出让规模是在国家土地利用总体规划和年度计划的严格限制之下的，地方没有增加指标的决定权。 2008-2011年，全国综合地价年均上涨7 .2%，导致了土地出让收入的上涨，而土地出让收入的上涨又会推动新一轮的房价上涨。

分税制非“土地财政”的病根

比拟银行直接的贷款投放，信托公司好像融资上风并不显著。寄但愿于以房产税为代表的财产税取代“土地财政”的呼声日益高涨。要实现土地和人的精细化同步发展，首要的一点是保护农夫以土地为核心的财产权利。前者的对象是业主房屋价值，后者取决于市场对建设用用地的需求。其一，土地供给规模大幅度增加。这笔贷款由华东某城商行发放。这不仅能够避免城镇化给农夫带来过大的冲击，保证城镇化平稳进行，还能够促进农村土地自由流转，实现农业规模经营。

公道规划地的同时更要公道“规划”人

继承施展土地使用总体规划和年度计划的作用，严格控制土地开发使用。

从近期地产板块上市公司的融资情况来看，银行贷款松动的迹象尚不普遍。这可以由以下两个事实反映出来。不外，按照上述开发商借银行贷款归还信托融资的模式，银行信贷假如松动，或导致信托公司部门地产项目投资被挤出。 7月23日，本报记者采访上述冀企治理层时，该人士还在拿最近银行主动联系民企的传说传闻开玩笑。对于经营性建设用地，省略中间步骤，让集体建设用地直接入市，逐步建立城乡同一的建设用地市场。

实际上，当我们近切地追究这一扭曲行为的基本特点时，会发现它绝非孤立的财政现象，土地出让收入规模与中心财力集中程度和地方财力状况不存在必定联系。从2007年起，原来在预算外核算的本钱补偿用度也纳入土地出让收入，这部门用度用于支付给被征地农夫、被拆迁居民，以及开发企业的征地拆迁补偿费等本钱性用度，占到总收入的70%，虽反映在账面上但地方政府不能随便动用。房价、地价、土地出让收入三个要素形成了轮回联念头制。但对照数据可以发现，2008-2011年，土地出让收入规模年均增长50 .4%，但中心财政收入占全国财政收入的比重不增反降，从53 .3%降至49 .4%，相应进步了地方财政收入所占比重。

“此前开发商从银行贷款很难题，现在一家公司就贷了这么大的额度，资金面好像有松动的迹象。但这一想法主意显然存在诸多疑点。

按照上述房企人士的说法，下一步拟继承通过银行信贷的方式融资，逐步归还目前信托融资项目。其二，建立多层次、动态调整的征地补偿方法。在用地规模、结构，以及用地的时序铺排上保持政策的一致性，保持阶段性规划与总体规划的协调性，并适当增加城镇化、产业化发展较快地区的用地指标，在尽可能不占用优质耕地的同时，实现土地使用集约效应的进步。

土地出让收入在地方财政收入中所占比重居高不下，人们很天然地将这种所谓的“土地财政”看成是分税制的直接后果， 在地方财政收入不能知足地方建设需要时，地方政府通过多卖土地抬高地价来增加财政收入。我国城镇化率从2008年的47%晋升至2011年的51 .3%，产业增加值年均增长13 .4%，导致用地需求量迅速增加，向社会供给建设用地总量从22 .13万公顷增至58 .77万公顷，年均增长38 .5%，由此导致土地出让收入的增加。

建立灵活规范的征地轨制

新型城镇化最光鲜的特点在于离别无序开发，妥善处理好保护耕地、节约用地和维护农夫权益三大题目。据该公司人士表示，将用来偿还部门借款利率较高的历史借款，剩余部门将用来增补活动性。其二，地价水平上升。当然，我们不能忽略的枢纽一点是，土地出让收入治理范围有所扩大。在农夫转成城镇居民的过渡期内，要支持农夫土地承包经营权转让和宅基地使用权流转，让农夫的土地经营权和宅基地使用权享有收益权。两者独一的联系只是房产税增加的本钱可能会影响到老庶民对房屋的需求量，从而减少对土地的需求，降低土地出让收入。通过多卖土地增加财政收入的“土地财政”观点是站不住脚的。

进步土地利用效率

其一，限制地方政府的征地范围和权限。坚持“同地同权”的征地补偿机制，除了被征收土地原用途年产值因素之外，还要充分考虑土地区位、供求关系，以及被征地农夫的就业和社会保障等因素。