税费作为调节供需平衡的手段

作为最基本的出产原料，土地的供应直接影响了房产供需平衡。

我国目前保有环节的主要税种，包括房产税和城镇土地使用税，但十年间对于居民个人拥有的非经营性的栖身房屋都免于征收，实质上处于“无税”状态。

其中第二阶段，为抵挡半路杀出的金融危机而采取的救市措施，在良多观察人士看来，是十年房价调控中最大的败笔。

在官方的逻辑中，土地供给紧缺，责任并不在政府，而是开发商——他们通过囤积土地，坐等升值，使得房屋售价与土地初始本钱之间形成巨大的利润空间。各地政府与中心签订了“军令状”，以确保各项要素配套到位、严格遵循建设进度。银行利率的大致上浮区间是10%-25%。地方财政的压力和贸易银行的动力不足，也成为这项需要长期建设、动态维护轨制建成的障碍之一。据REICO工作室的统计数据，2003—2010年，全国地价水平(房地产开发购置土地用度除以购置面积)年均涨幅为22.9%，而同期的房价水平的年均涨幅为16.1%。据REICO工作室的统计，近年新增人口、住宅改善对存量住宅面积的需求年度增长约为5%—7%。在2011年底，政府有意改变目前现状，并在上海和重庆启动空转多年的房产税试点。这些政策囊括了一个国家机器除军事气力外的几乎所有手段，在某些方面，已超越一个政体所应触及的边界。此外，因为价高者得的特点，土地拍卖的火爆场面频出不穷，“面粉价高过面包”的恐慌，不断刺激房价攀升。但将所有矛头指向一处，题目在被简朴化的同时，也轻易浮于表象。而同期年度新建住宅量相称于存量的4%—5%。

中国房地产的现状，由调控反复敲打塑造成型，扭曲又布满张力。挤出不具备开发资质的投资人和杜绝权力寻租，是明确招拍挂方式主导土地出让的枢纽诉求。据说杭州版房产税在发布前夜被叫停，理由是，政府军师建言，假如只征收增量，会在政策执行前引起一轮购房狂潮。据本报不完全统计，此后与房地产直接相关的宏观政策达到43次。一些年份稍长的开发商，面临新政策的出台，已养成一种“兵来将挡水来土掩”的心态。

宽松货泉政策和持续上涨的房屋价格，又催生了投资和投契性购房，保有税的缺失，使得房屋持有本钱几乎可被忽略不计，致使住房囤积大量空置，拥有数十套，甚至百套住房的“房叔”、“房姐”接连曝光，更加剧了供需矛盾。

第二批扩大到试点名单，在一年半的时间里犹抱琵琶半遮面。坊间传说传闻可能不足为信，但房产税的征收的确面对着诸多挑战。

市场分析者建议从严征收保有税，一方面可以盘活存量房，按捺和打击投资投契购房，另一方面可认为地方政府另辟财源，挣脱对土地收入的依靠。

早期政策对开发贷的限制，主要集中在高档商品房、别墅等项目类型上，调控者但愿借此减少高端房供给，增加中小户型，以知足中低收入者的购房需求。

过去十年间，围绕调控的税费调整，主要涉及房产交易的营业税、个人所得税的税率调节。

。在需求端区别对待，为中低收入者建设保障性住房、用限购等方式剔除投资和投契性购房。但在供应端，调控主要针对开发贷。首都北京的五道口华清嘉园[最新动静 价格 户型 点评][最新动静 价格 户型 点评]被称为宇宙中央，最初房价约6000元/平方米，而目前已至6万元/平方米。 

加大保障房用地供应，不即是增加商品房市场供应

调控遭遇的障碍，被房工业内人士归结于紧缩的土地供应、持续宽松的货泉政策和高税收轨制。因此在很长一段时间里，盘活开发商手中的存量土地，成为调控者的一项重要任务。

持续的货泉宽松，带来了通胀和资产价格的飙升。这种供需不平衡，被普遍以为是住宅上涨的基本动因。除了征收面的界定，还包括差异化税率如何确定，对房产的公道估值、税务部分的治理资源配置等题目。但将过多的留意力纠结于这类近乎最终性的题目，可能难以得到调控和房价之间关系的真相。政策失效的更深层次原因，可能还在于计划思路与市场规律之间的错位。

后期对开发贷的限制，源于对房地产投资规模过大的限制，而采取对行业贷款的全面紧缩。

大部门市场人士形成共鸣的是，过去十年的房地产调控大致分为三个阶段，第一阶段是2003年3季度至2008年3季度，调控方向是控制房价过快上涨和房地产投资过快增长。但海内A股市场自2010年5月封闭对房企IPO和再融资的闸门后， 开发商基本丧失了这一通道，更加依靠大银行系统的高息资本，高企的资金本钱进一步加权至房价。好比“汤臣一品[最新动静 价格 户型 点评]”等高价豪宅项目，被政府问责“价格虚高”，从而成为全社会众矢之的。也就是说，在未考虑折旧需求的情况下，市场每年仍有1—2个百分点的缺口。据国家统计局城镇入户调查的口径计算，过去十年间，我国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%。期望盘活存量以增加供应的实际效果，可想而知。

税费作为调节供需平衡的手段，在海内调控中占据举足轻重的角色。

遗憾的是，伴随雨点般调控的，仍旧是一根陡然上浮的房价曲线。购房者被人为区分为刚需、投资和投契三种。这一政策导向思路，因为否定了市场选择权和消费差别，后慢慢淡出市场。是年5月，国家明确90/70政策；2008年划定，住宅用地中，90平方米以下的户型和保障性住房必需超过70%以上；2010年再出政策，要求五年内建成3000万套保障性住房。

处在房地产发展的初中级阶段，海内住房需求原本就十分旺盛。国土资源部宣布了全国闲置土地的信息：全国1457宗土地总面积9772.4公顷，其中约70%为住宅用地，合同价款256.1亿元。

因此，活动性泛滥的市场周期中，房屋的资产属性得到了充分的体现，其保障属性则不然。通过配置不动产实现财富保值增值的群体，一时间成了“身边的野蛮人”。