高地价盘齐面定价难

　　止涨的影响不止于在售楼盘。在下半年，将有包括中天城投、中国铁建、升龙、正荣等一批高地价楼盘相继面市，面对难再高歌猛进的房价，定价难似乎成为了他们即将面对的共同问题。

　　五矿崇文金城是个值得参考的案例，面对劲敌海峡城的临时抢开，楼面价高达10721元/平米的五矿崇文金城首次开盘的折后精装均价没有定在放风时的25000―26000元/平米，而是23500元/平米，开盘当天457套房源售出近8成，而彼时海峡城的均价为21000元/平米。据售楼员透露：“近一段时间来，优惠已由开盘时的91折收紧为94折了，后续加推房源肯定会上调价格。”

、　　河西一高价地项目的营销负责人向记者表示：“目前大部分公司负债率都比较高，在这样的市场情况下，一般都会采取跑量的策略。”此外，影响开发商定价还有一个很重要的因素就是资金面，比如利率提高对于买房人来说就是变相涨价，抑制了需求，银行的下款放缓影响开发商销售回款，开发商的融资渠道也受到限制，来自世联行的一份内部分析文件也提到，利率上升需累计到一定幅度才会造成需求衰退，当前利率明显处于偏高的状态，这将抑制全年市场成交量和价格增速，资金成本对企业投资决策的影响是立竿见影的，利率的上浮会立马降低企业的投资意愿。对于房地产企业而言，会促使房企加快周转，快速跑量，土地购置意愿受制约。

　　新景祥业务发展与咨询顾问中心副总经理王慧分析表示，南京目前更多的是被整个市场环境影响，尤其是上市公司，由于在二三线城市遇到了比较大的销售困境，而不得不要求各区域公司迅速出量，“目前南京只要价格稍微调整就能实现一定的出货，比其他城市要好很多，所以价格出现了止涨。而后续项目由于地价较贵，在这轮价格战中又不得不应战，所以新项目价格预期不是很高。”他还指出，“南京的刚需客户基数较大，南京客户的观望很多时候不是在等谷底价，而是只要单价比周边项目低个1000-1500元左右就会出手，而且一些经历过2008和2010年降价的客户也在蠢蠢欲动，积极寻找机会。”