当前土地交易现场竞价激烈,推出土地成交率为100%, 9月份北京将会有13宗住宅用地成交,规划建筑面积将达220万平方米,将会接近前8月总和238万平方米。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,当前土地市场存在以下特点:
首先,开发企业重新回到理性拿地阶段
在“限购”、“限贷”政策推行之前,原则上购房需求没有上限,与之对应房价也几乎无上限,开发企业拿地之时,土地楼面地价高于周边在售项目房价的情况时有发生。而即便这样,之后项目售价还会远远高于土地价格,开发企业依然能够实现预期收益。
而如今,在“限购”、“限贷”政策的作用之下,由于购房需求相对有限,开发企业重新回到理性拿地阶段,“面粉价格高于面包价格”的时代已经一去不复返。
其次,政*府调控与干预市场能力逐渐增强
近期北京市土地储备中心通过各种暂停出让公告、出让地址变更公告、发布土地供地计划等方式,提前干预企业拿地,防止“地王”频繁出现,影响楼市的预期。由此可见,与以往事后惩罚不同,当前政*府调控与干预市场能力逐渐增强。
最后,当前土地交易很难影响楼市价格预期
在近期成交的住宅用地中,地块楼面地价大多为周边在售项目房价的30%-60%,加上建安成本及管理成本之后,项目总成本才接近区域内房价水平,从此角度来看,即使部分土地溢价率超过30%,也难于推高周边房价,反而能稳定周边房价上涨预期,平抑房价上涨的势头。
另外,近期政*府加大推地力度,也在一定程度上增加了楼市的潜在市场供应量,也能缓解未来一段时间的供需矛盾,降低房价上涨的预期。
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