关于房地产的思考

任志强说过，房价的因素取决于供给需求，但是在房价升值的预期下产生了一种扭曲的需求，由于贫富差距过大，富人为了资产保值增值，将多余的钱投入了房地产，发达地区的人员，买不起发达地区的房子，去购买周边或家乡的低价房。房子购买后有的出租有的空置，如果大家仔细算笔账，房子总价值的银行利息等于租出去的月租，也就是说在一次性付清房款的情况下，投资房地产等于将钱存银行吃利息，这还是好的地段，如果不好的地段，还赶不上银行的利息多， 如果你是贷款买房，那房租可能只有银行利息的一半。所以，靠月租获利而投资房产显然是不划算的，这就是很多人宁愿空置也不出租的原因了。但为什么还有人拿钱去买房呢？就是看中房产升值的回报，10年间房产升值4-5倍，当然你买房用的是银行贷款，可能你的房子仅升2-3倍，其他的钱都给银行当利息了。        但是现在买房，未来10年还会升值那么多吗？未来20年会升值多少？30年？我个人认为20-30年后的房价不好推算，因为国家有太多变数，但是房价的实际价值对比现在一定会跌。因为人口老龄化，经济发展放缓这个趋势是明显的，所以我说的是实际价值？什么是实际价值，就是你的收入和房价比。那绝对价值不好说，可能会跌--你保证不了中国的经济会崩溃或有其他因素。如果不发生前面的事件，涨的可能性大，但是如果超不过3倍，你是没的赚，除非你一次性付清，否则就是给银行打工。所以说你现在买房如果想在20-30年后保值增值可能性很小。那么10年以内呢？这个值得详细分析一下，毕竟未来十年的老大已经确定是谁了。正如前面分析，如果你贷款买房，必须房价上涨2-3倍你才有的赚，否则就是给银行和中介，政府打工。关心房价的利益方我们分一下类：中央政府，地方政府，多房者，一房者，无房者，地产商，银行，中介，媒体。中央政府的利益在于稳房价，他不希望房价继续高涨，要让房价的增速低于人民收入的增速，把泡沫变小（如果谁说房地产没有泡沫，那就是地产商的托，房价和收入比这个硬指标在哪放着，不要说什么中国地少人多，中国的人口密度比香港，日本低多了，为什么房价收入比的数值比他们高）。中央政府的对应措施就是限购，增大保障房供给，推出房地产税。地方政府的利益在于地产收入，目前的收入来源于卖地，所以希望房价涨，但是土地是有限的，不能无限的卖，真的多的卖，所以现在也支持推出地产税，再增加新的收入来源，地产税细则还没有出，但可以肯定对房价上涨的动因要低于直接卖地，但是目前地方政府有点黑，将房产和户籍挂钩，这就造成很多不想买房的人，为了小孩的学校而买房。多房者，一定支持房价上涨。一房者，大部分房子大的人还是支持房价涨的，一部分房子小的有比较理性的人还是支持房价跌的。无房者，肯定支持房价跌。地产商，肯定支持房价上涨。银行，如果中国的银行不是国企，还不一定支持房价上涨，因为害怕房地产崩盘，但是，他是国企不怕。中介，和地产商利益一致。媒体，他们很关键，现在房价只要理性的思考真的没有什么投资价值，但为什么还有那么多人还买呢？因为大部分媒体都在报道房价会涨，给人们一种房价未来和过去一样的预期，这种预期很可怕，10年前我们没有预期就是供给再不平衡，房价也没有疯涨。所以依据上述分析，希望上涨的是，地方政府，地产商，银行，多房者，一房者，中介，媒体。希望下跌的是无房者。希望稳定的是中央政府。涨的势力很强大，10年内如果维持现状，房价还能涨2-3倍。房价下跌有无可能，可能性不大，也有，就是中央政府失控，房价崩盘，房价涨到没人买得起，或者中国经济崩盘，下跌也没人买得起。所以我们还是要看中央政府，如果震得住地方政府，搞得定媒体，那么，10年内的房价应该跑不过通货膨胀，房价最多涨50%，有可能还跌20%。最后，总结一下，我相信中央政府会赢，现在买房你想投资获利可能性基本没有了，除非一次性付清房款，还有可能保值。所以，能有其他投资途径就投资，没有就多存些钱，尽量多付些首付