老了，房来养我们——以房养老反按揭模式研究

一、“以房养老”将替代“养儿防老”
    目前，我国60岁以上的老年人已有1．4亿人，位居世界第一，并以每年3％的速度增长，到2020年，将达到2.34亿人。由于我国的独生子女政策， “421”家庭结构模式在城市中越来越占主导地位，然而，一对中年夫妇很难同时赡养4位老年父母和养育儿女， “421”型的倒金字塔家庭中，养老成为令人忧心的社会问题，传统的家庭养老模式势必被社会养老制度所代替。可是，国家劳动部门发表的研究报告表明，中国养老金缺口2．5万亿元。家庭养不起，社会负担不了，那我们的养老问题怎么办？

    现实中，我们看到，两对老年父母各有住房，子女也有自己住房，子女无须居住老人住房的情况十分普遍。伴随老龄化，银色房产经营市场潜力巨大，银色金融拥有更大的发展空间。由此，“以房养老”悄然兴起。目前国内的以房养老主要有以下几种方式：1、“购房养老”，在退休前完成购房，退休后，卖掉住房直接住养老院； 2、“租房养老”，将地段比较好、价格比较高的住房出租，老人住到子女家或者养老院，以租金作为生活费用的补充；3、“移民养老”，将大城市高价房售出，到沿海环境优美而房价较低的中小城市（比如北海）购房居住，，房屋价差作为养老费用的补充。 

    除了“购房养老”、 “租房养老”、“移民养老”，反按揭作为新型的“以房养老”模式和解决养老问题的有效途径，正受到越来越多人的推崇。反按揭作为一种新型的赢利手段，既可促进房地产和金融业务的开拓与发展，还可在保障老人居住的同时，盘活老人的住宅资产，使他们获得稳定的现金收入，提高老人的消费水平和生活质量。可以确定地，“以房养老”既是对传统的“养儿防老”的补充，也是对个人家庭房产资源价值的最好利用。随着反按揭在国内的推广， “以房养老”必将替代“养儿防老”，成为最重要的养老解决方案之一。

    中国目前2600万月供占收入五成以上的“房奴”，可能会因10年后反按揭产业提供的新机会而得到安慰：“现在我们养房，等我们老了，房来养我们”。 


    二、反按揭的基本概念
    反按揭(reverse mortgage，又称“反按揭”)起源有两种说法，一说最早起源于荷兰，一说美国新泽西州劳瑞山的一家银行在上世纪80年代中期首创。目前，在美国发展最为成熟。据估计，美国实施此种贷款业务20多年来，约有300万老年人因此脱离贫困，1200万人从中受益。

    反按揭简单来说就是老年人把自有住房抵押给银行，换取每个月养老金安享晚年的养老模式。专业的说法是：其放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，银行定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放货，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于其现金流流向与传统的抵押贷款相反，所以在美国最先被称为“住房反向抵押贷款”，我们简称为 “反按揭”。 

    西方还有一种普遍的、越来越吃香的，为老年人推行“抵押房产领取年金”的寿险服务，也被认为是反按揭。老人将拥有产权的住宅或老年公寓抵押给金融机构或房产中介机构，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人均寿命计算，将其房屋价值化整为零，分摊到老人的预期寿命中去，按月或按年将现金支付给老人。反按揭使老人终身可以提前支用房产的销售款，直至生命结束。此后，金融机构才将抵押的房产收回，进行销售或拍卖。金融机构还制定了一套允许房产赎回的办法，允许其子女在老人亡故后，有购买这套房子的优先权，满足老人希望故后让子女拥有这套房产的愿望。
经常被国内人士提起的还有新加波反按揭模式，其主要内容为：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

    无论何种反按揭模式，总体来说，反按揭款项发放数额与下列因素有关：住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。

    三、美国反按揭模式
    我们现在常说的反按揭一般是指比较流行的“美国模式”，主要有以下三种类型：
        1、联邦政府保险的反按揭贷款(Federally-insuredreversemortgages)又称房产抵押反按揭贷款(HomeEquityConversionMortgages，HECM)。产生于1989年，是美国最老牌和最普遍的反按揭形式，大约90％的反按揭贷款属于此种类型，是有房老人可以将一部分房产转化为免税现金收入的一种贷款模式。

    该贷款由经美国国会认可的美国联邦住房管理局进行保险，其放贷对象是62岁以上的老年人，它保证反按揭贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。这种贷款机动灵活，不需要收入证明，而且用户可随意支配所贷现金。虽然老人把房产抵押给银行，但是所有权仍属于他，即使银行贷款到期而老人未去世，产权仍然没有改变。这时老人或他的继承人可以通过“正”按揭的途径再贷款，也可以出售房屋或利用其他资产还贷。另外对于已有第一笔、第二笔按揭的人还可以用反按揭这笔钱支付先前的按揭欠额。

    采取HECM形式贷款业务由借贷机构(如银行、国有社保部门)办理，其贷款金额取决于申请者的年龄、房屋估价和现行利率。你的年龄越大，房屋就越值钱，你得到的贷款就越多。另外房屋所在地也会影响贷款总额，不同的县郡有不同的贷款最大额度，并且每年都有调整。2006年，美国联邦住宅管理部门(FHA)规定的最高限额幅度在200，160美元(农村)到362，790美元(高收入地区)之间。如果你的房产价值超过当地的限制，例如你的房子价值40万美元，而当地的极限为312，896美元，那么你所收到的贷款也将是312，896美元。作为手续费的一部分，你要支付相当于贷款总额2％的抵押保险金(mortgageinsurance premium)。