房地产法课件第5章

第五章 房地产交易 法律制度<> <> 第一节 房地产交易概述<> ? 一、房地产交易的概念及形式 ?<> <> 1.定义：房地产交易，是指以房地产 为商品而进行的转让、租赁、抵押等各 种经营活动的总称。<> <> ?二、房地产交易的特征<> ? 1.标的物位置固定性<> <> ? 2.标的物自身具有的无法改变的天然矛<> <> 盾性 ? 3.房地产交易标的额大、专业性强 ? 4.房地产市场在整体上是供给稀缺的市 场 ? 5.房地产交易中土地使用权出让行为所 设定的权利义务具有承接性<> <> ?三、房地产转让、抵押的一般原则<> <> 1．房地产转让时，房屋的所有权及土 地使用权同时转让。房地产转让的基 本特征是权属的转移。它要求的是房 地产权属的全部转移，而不是房地产 权属的分别转让。因此，从法律关系 上来说，房地产转让时，房屋所有权 与该房屋占用范围内的土地使用权， 或者土地使用权与该土地范围内的房 屋所有权，必须同时转让。<> <> ?<> <> 2．房地产抵押时，房屋的所有权及 土地使用权同时抵押。由于抵押权的实 现方式主要是抵押人通过拍卖抵押物取 得价款来受偿的，所以实际上涉及房地 产的买卖问题。房地产抵押时，房屋的 所有权和该房屋占用范围内的土地使用 权必须同时抵押。<> <> 三、房地产市场 1.土地使用权出让市场 2.房地产开发经营市场 3.房地产交易市场<> <> ?<> <> 四、房地产交易所及交易管理机<> <> 构 ? 1.房地产交易所 ? 进行房地产交易的固定场所， 我国各大城市均建立房地产交易所， 使得房地产交易场所固定化。<> <> 2.房地产交易管理机构 ? （1）建设部及国土资源部 ? （2）地方各级房地产管理机构<> ?<> <> ?<> <> 第二节 房地产转让法律 制度<> <> ?<> <> 一、房地产转让的概念<> 房地产权利人通过买卖、赠与或者 其他合法方式将其房地产转移给他人的 行为。 ? 理解：1.主体：房地产权利人；2. 客体：房屋所有权及所占土地使用权； 3.加以的形式：买卖、赠与、交换、继 承等；4.权利发生转移。<> ?<> <> 二、房地产转让行为的有效要件 ? 1.主体具有合法资格； ? 2.客体符合法律要求； ? 3.形式要件； ? 4.意思表示要件； ? 5.不得违反政策、法律和社会公德<> <> ? 三、房地产转让合同 ? （一）合同的订立过程 ? 要约，承诺 ? 2003年6月1日起实施的《最高人民法院<> <> 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》第3条明确规定， 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀 请，但是出卖人就商品房规划范围内的 房屋及相关设施所作的说明和允诺具体 明确，并对商品房买卖合同的订立及房 屋价格的确定有重大影响的，应视为要 约。<> <> ? （二）商品房买卖合同的主要内<>

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