房地产降温加速政策调整潮来袭

探寻2014下半年房地产发展趋势，关注天津新梅江板块未来发展前景，由新华网与金侨投资控股集团举办的“京津冀的人居典范——中国·天津新梅江区域发展论坛”于近日在万丽天津宾馆盛大举行。本次活动邀请到住建部政策研究中心主任秦虹就“2014房地产发展趋势”在津发表了演讲。秦虹在本次演讲中表示，“高基数、低预期、信贷收紧”成为了影响2014年的房地产市场的三大主因，但中国目前住房市场中的需求总量仍然很大，市场健康发展的空间仍然很大。 

  

据国家统计局在6月18日发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，其中35城价格环比下降，20个城市与上月持平，仅15个城市出现上涨。在全国楼市低迷的市场背景下，各地房企均面临转型的问题，各房企也在纷纷调整自己的战略及布局，对此秦虹表示“高基数、低预期、信贷收紧”成为了影响2014年的房地产市场的三大主因，“但中国目前住房市场中的需求总量仍然很大，市场健康发展的空间仍然很大。”秦虹说。

 

“2012年以来，全国商品房销售面积增长速度持续上扬，在2013年达到整个房地产市场历史上的顶峰，全国商品房销售面积达到13亿平方米，最高速曾一度接近50%。在这样一个速度的被背景下，今年1到5月份商品房销售面积出现了负增长。”秦虹说，“          芳村二手房买卖  西村二手房   五羊新村租房     莲花北村租房     钢花村二手房买卖        同时，购房者‘买涨不买跌’这种对住房愿望的观望情绪以及今年上半年的信贷政策收紧，特别是个人住房抵押贷款成本上升、额度减少，共同导致了今年销售出现了负增长。”

 

据秦虹表示，今年1—5月份商品房销售面积和销售额同比低于去年，但从历史数据显示，今年1—5月的销售额高于除了去年之外任何一年的1到5月份，也就是说实际上今年卖了非常多的房子，只不过因为去年卖得更多，和去年相比，的确今年没有超过去年，第一个原因主要是基数的原因，从总量来看，今年的销售总量是非常大的。而且5月当月的销售面积已经出现了环比正增长11%。

  

2010年以前，我国商品房的供给增长速度一直大于销售的增长速度，供求关系成为推高房价的重要因素，商品房市场整体呈供不应求的状态。然而供求关系在近几年悄然发生转变，总体的供求关系从过去的整体偏紧，变成现在整体略松，局部地区明显供大于求，主要缘于近几年商品房的供应速度高于销售增长。

 

“为什么会导致这一现象？在我看来主要有两个方面的原因，首先，因为我国近年来宽松的流动性，实体经济和其他投资渠道回报不足，大量资金涌入房地产市场，导致供给资金体量变大，供给随之上升。其次，得益于2010年之后中国房地产企业直接融资的上升，直接导致原来投资房地产的需求，变成了房地产的供给。”秦虹说。她还表示，正因如此，同步产生的结果就是，近几年房地产整体投资额增速快于商品房销售额的增速，所以开发企业一直面临竞争加剧和资金周转的压力。特别是今年上半年，开发企业的资金开始出现偏紧态势，这对开发企业来说，又面临一次新的挑战，总而言之，中国房地产市场的趋势性机会已经过去，未来更主要是显现出结构性机会。

  

2003年起中国房地产行业进入快速上升期，投资房地产带来的丰厚利润导致房地产投资增长较快，吸引了各行各业投房地产，千家万户买房子。不少企业甚至用房地产的盈利弥补主营业务的亏损。然而在如今房地产市场竞争加剧之后，部分曾经转行房地产开发与投资的其它企业，逐渐开始剥离地产业务。然而今年在市场大环境下滑的情况下，          芳村二手房网  西村二手房出售   五羊新村租房网    莲花北村租房网     钢花村二手房网           仍有一些企业选择大规模进入。4月生命人寿和安邦保险纷纷增持金地，并正式进入金地董事会。6月11日，海博股份获注80亿地产业务。6月16日，东华实业拟发行7.6万股股份购买房地产资产。这一反常态的行为引来外界的一致猜测，房地产抄底时代或已到来。

 

对此，秦虹在接受新华网采访时表示，在她看来，更多的非房产行业的企业进入房地产已是过去几年的现象，过去几年大量的企业进入房地产开发。今年，虽然还有一些产业企业进入房地产业，但是更多的企业是在剥离地产业务。“像浙江有一些过去搞服装的企业，损失了政府已经收的几个亿的地款，不再继续做了。所以我认为，房地产业过去是趋势性机会，投了资、买了地就能赚钱，不需要你有多高的专业化水平，不需要你的产品是否有竞争力，进入到这个行业就能赚钱。但是未来，房地产机会仍有很多，但是关键是企业的产品能否有竞争力，企业是否有创新性的经营模式，所以我是这样来看的，未来房地产企业的整合在所难免，好的产品、好的服务、好的经营模式才能真正把握住市场发展机会，未来才有前景，房地产行业未来将从趋势性机会转为结构性机会，而是否能把握这些结构性机会才是真正对一个开发企业的考验。”秦虹在会议的最后这样说道。

 

销售的放缓带来了资金回流速度的减慢，加之从严的信贷政策，房地产企业整体面临融资难度大的局面。不过，这种情况在下半年或有所改变。链家地产市场研究部分析认为，随着国内资本市场再融资的放开，加上证监会简化境内企业境外上市的程序，这都为房企融资带来利好消息，下半年融资环境或有希望得到改善。值得关注的是，经过年初以来业绩增长动力不足的冲击，龙头房企也摆脱了惜售、观望的状态，开始出击市场，高调加入降价行列。然而，担当本轮降价主力军的是中小型房企。星耀集团以6折让利领衔，大连安达圣岛集团携小平岛项目紧随其后，以特价房形式促销，幅度可达6 .7折。不仅如此，7折项目全部来自于中小型开发企业，如金大元、创兴置业等。

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C R IC研究中心研究员杨晶晶认为，对于大型开发企业来说，全国化布局分散企业风险，增加周转能力，而中小型房企则受限于项目布局，一旦遇到市场降温，将首当其冲，选择以价换量是保证企业运作的必然选择，在降价力度上往往也采取一降到底的策略。

 

 

链家地产认为，下半年房地产行业投资增速预计仍会持续保持在20%以内低位，景气指数重回100点以上仍需较长时间。房企以及购房者对于后市的信心都不足，市场在短期内复苏的可能性较低。尤其是土地市场降温，对地方财政压力较大。预计下半年，通过取消限购或降低税费等行政手段刺激需求的地方会增多。