融绿“三高”模式攻上海：高价高端高周转

被业内称作孙宏斌借机强势进入上海市场的融绿地产，今年开局不凡。

马年春节刚过，2月底绿城玉兰花园推出160套房源，均价4.2万元，当天售罄，总销售额7亿；3月2日绿城御园推出248套房源，均价4.5万元，也是当天售罄，总销售额12亿；3月8日，绿城锦绣兰庭推出303套房源也是当天售罄，总销售额20亿。绿城上海香溢花城也成交40多套，总销额3亿。仅这4个项目，融绿一季度在上海已揽金42亿,。

成立不到两年的融绿，吸引了各方的强烈关注。目前的战略是聚焦上海，深耕苏南，坚持高端精品。公司物业类型涵盖独栋别墅、平层官邸、滨江、法式合院、中式大宅、高层等。2013年，融绿以销售额155亿元跻身上海前三甲，目前其可售货值达1300亿，今年甚至直追上海老大绿地。

融绿在上海的项目还有黄浦湾、玖瑰园、盛世滨江、松江兰宫。按照孙宏斌年前在上海的说法，融绿的目标很明确，主要在以长三角区域为中心的五六个城市做到最大。目前融绿上海9个项目，其中8个在售。

正如亿翰智库研究总监张化东所言，城市集中度高与高端产品实现高周转并存，是融创乃至融绿的生存模式，“能做高周转的，大部分房企做不到融绿的高端项目，而能做到融绿的高端项目档次相当的，却做不了高周转”，张化东指出，这才是融绿的核心竞争力。

以上海香溢花城为例。该项目位于市中心豪宅集中的长风板块，被融绿于2013年10月份收购。据介绍，2013年四季度以来成交的107套房源，均价达到46008元／平方米，比三季度成交的32套房源均价44578元／平方米，上涨3.2%。“等绿城品牌的价值体系全面引入之后，上海香溢花城三期产品的预期价格应该是6.5万元/平方米。”上海融绿控股中心副总经理单伟对21世纪经济报道记者表示。

易居中国研究总监薛建雄分析，融绿产品售价基本上比周边项目高出30%左右。例如位于上海马桥的上海绿城玫瑰园，融绿团队进入之后，今年一季度成交的别墅均价71310元／平方米，比同板块均价位列第2名的星红庐51735元、第3名御涛园51223元，分别高出38%和39%。3月刚刚开盘的绿城锦乡兰庭成交均价53747元，比板块内均价第二名的宝华海尚40306元和第三名大华诺斐湾39475元分别高出33%和36%。

融绿此前主要是接手绿城的项目，但近一年来也频频出入土地市场。3月20日融绿以总价24亿元、楼面价20150元/平方米夺得上海宝山顾村镇一块宅地，面积为66169.6平米，容积率为1.8。2011年中铁建所拿的顾村容积率1.5地块，楼面价为8350元/平方米；2013年中铁建所拿的容积率1.5地块楼面价为10531元/平方米。这表明融绿必须在此地块打造最高端产品。

“不是纯粹地高端，而是既要做高端也要做高周转,黄岛。”张化东认为，上海宝山顾村地块必须符合高端和高周转两个条件才能盈利。同策房地产研究总监张宏伟表示，融绿顾村地块完全可以做单价4万元以上的产品。

融绿顾村地块周边仅为1.8-2.2万元/平方米，有人质疑其“面粉价格高于面包”。融绿总经理助理、营销中心副总经理顾明在接受媒体采访时表示，土地价格不能只基于板块，融绿一直走高端住宅路线，产品在同地段价格一般会高于区域50%甚至100%。

据了解，绿城玉兰花园目前均价5.5万元/平米，相较于周边的毕加索园墅3.5万元/平米、保利御樽苑3.2万元/平米的价格，高出60%。（编辑 徐炜旋）

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