广州二手楼市转售为租房源增多 优质地段租金水涨船高

近来，广州二手楼市转售为租的优质物业有所增多，而这部分租金较高的租盘，被部分受“三年社保政策”影响而暂时无法入市的“准买家”快速消化。这也导致市区优质地段的租金水涨船高。

 

平均租金同比上涨超一成

 

4月份以来是租赁市场的季节性淡季，广州二手住宅的租赁宗数同比2013年第4月份有所减少，大致与2013年第四季度相当。价格方面，据合富标准指数监测，2014年4月广州住宅平均成交租金为48.6元/平方米/月，环比3月上涨4.6%，同比2013年4月份上涨10.4%。

 

平均成交租金上涨主要是受结构性的影响较大。据悉，本月转售为租的优质物业有所增多，而这部分租金较高的租盘，被部分受“三年社保政策”影响而暂时无法入市的“准买家”快速消化。调查显示，海珠区西部的江南西、工业大道；番禺的华南、洛溪板块以及天河区的天河中心片区等，租金均出现一定幅度上涨，涨幅在100—300元不等。不过，统计发现，也有部分区域的租金走稳，如白云、原芳村、花都、原黄埔等外围及近郊片区。

 

市区核心地段物业小幅下调放盘价

 

据悉，目前业主心态大致平稳，大部分叫价坚挺，议价空间不大，部分转售为租。不过，小部分业主小幅回调叫价，高位出货意愿增强，如急于“卖一买一”、个别贵价和大面积单位、要求一次性付款的业主等；也有个别物业较多的业主，小幅降价出货，以优化资产理财结构。小幅下调放盘价的单位，既有天河、越秀[简介
最新动态]、海珠、原荔湾等市区核心地段的物业，也有番禺、花都、白云等外围及近郊区域成熟地段的较优质单位。这与过往地段稍偏的物业率先让价有所不同。

 

由区域看，广州各区域的楼价基本呈稳中略降的态势，其中白云、花都两区的降幅稍大。由板块看，大部分板块的二手价格持稳，个别板块的价格小幅回调，主要集中在白云、花都、番禺等外围及近郊片区，如白云的机场西—广园板块、黄石—广花板块，番禺区的华南板块以及花都区。此外，天河的东圃板块受萝岗新盘分流的影响较大，二手价格略有回调。

 

买家心态各不同

 

调查显示，地段成熟、综合素质较高、价格较合理的物业，依然受到中高端买家青睐；实力一般或略偏弱的买家会对比新盘与中心区物业后择优而入，决策时间明显拉长。由此显示，目前买家的心态大多较理性，过往略带恐慌性的“相中即入”、“即看即下订”、“海鲜价”等购房心态正逐渐消退。

 

入住需求迫切的买家，购房需求集中在200万以下的两房或“一步到位”小三房，部分“卖一买一”。这部分买家入住需求迫切且具有硬性，但本月的交投节奏有所放缓，大多青睐业主叫价有所让步、素质尚可的高性价比“笋盘”。一般来说，素质尚可的单位让价3%—5%左右，会受到这部分买家的欢迎。合富标准指数统计显示，这部分买家占整体市场的两到三成。此外，外围高素质的新盘，也会一定程度上分流这部分买家，如萝岗的新福港、鼎峰等。据悉这部分买家约一成被外围新盘分流。

 

实力较强劲的较高端改善买家，购房需求在300万以上的较大面积优质单位。这部分买家需求不急切，购房心态较稳定，但追价意愿也不高，对地段、景观资源、学位以及产品综合素质均有一定要求。调查显示，这部分较高端买家对具有一定资源稀缺性的中大户型产品较为青睐，大多一次性付款。

广州二手房交易税费有哪些？买卖双方缴纳费用有什么不同？

 

出售方二手房交易税：

 

（1）个人所得税：报价1％，若出售方持有该房产超过5年，且为出售方唯一住房则免此税。

 

（2）营业税：报价5.5％，若出售方持有该房产超过5年则免此税。

 

（3）交易服务费：该房产建筑面积每平方3元。

 

购买方二手房交易税费：

 

（1）契税：报价3％。根据最新的契税政策，若购买方在广州市辖区范围内没有登记在册的房产，且该房产面积在144平方米以下，可以申请减免契税，减免后，契税实际税率为：1％（90平方米以下）或1.5％（90－144平方米）。

 

（2）交易服务费：该房产建筑面积每平方3元。

 

（3）登记费：50元，每增加一名买家加10元（如买方为2人，则要60元）。

 

此外，若该房产为房改房，出售方还要缴纳土地出让金，为报价的1％。

 

以上所讲的报价，是指买卖双方进行网签申报时的报价，一般来说报价低于真实成交价。且根据广州市二手房交易一般的“行规”，所有二手房交易税费均为买方支付，即“买方包税”。