未来房价上涨空间有限，股市机会更多

     
卢卡斯说，城市是增长的发念头，立异孵化、精湛技能的培育，无不在城市进行。好比说大规模城建投资。中国旧型城市化题目可能就在这里。两人还立下了一个赌约——3年后再看楼市和股市，到底谁能笑到最后。中国现在一个大缺点就是缺乏思惟市场城市化也有负面效应。

　　对于未来中国资本市场的改革，吴晓求以为，一是尽快推动《证券法》的修订，以匹配“发行轨制从审核制到注册制”的大方向；二是要加快完善退市机制，让中国股市具备优越劣汰的功能。

　　怎么办呢？应该与十八届三中全会所决定的全面深化改革相联系，改变体系体例上的一些缺陷。好比说增加了农夫的财产收入，增加了土地的收入，那么就影响到其他的在这个城市化过程当中的利益主体，他们原有的利益就会受到影响。二是土地产权轨制。

　　什么叫新型城镇化？我不知道。我们以为这轮需求的上涨背后的真正原因是自住性需求为主，投资、投契性需求大幅下降。未来要注重风险，只要守住杠杆底线，均匀住房首付达到40%，我想房地产即使可能有些题目和泡沫，但总体是安全的，房地产资金安全就不会影响到金融系统的系统性风险，这长短常重要的，所以守住杠杆底线。

   
说得简朴一点，城市化可以进步整个经济的效率。中国人民大学金融与证券研究所所长吴晓求，一上来就表示，A股的低迷，确实超出了他的认知范畴。它可以卖土地，卖土地就可以充实收入，假如说一个环节发生了改变，其他环节就会产生矛盾。 工农村街厂房出售

   
人口密聚会会议造成交通拥堵，垃圾处理、公共卫生治理变得复杂和难题，治安治理的难度加大。推行改革，不能不顾实际会发生的难题，所以要做一些设想。而在这次论坛上，吴晓求是如何面临这个赌约的呢？　

   
2013年中国A股的表现只能用惨淡来形容，上证综指下跌6.75%，在全球几大主要市场中再次排名垫底。二是像《决定》所说的，建立跨城乡的全国同一的劳动力、土地和资本市场，使资源流向效率和回报最高的地方。

　　为什么会产生这些题目？有几个主要原因：一是政府主导了城镇化进程，把造城当成进步政绩的重要手段。假如能尽量施展城市的正能量、减少负能量，城市化就比较成功了。

　　吴晓求：2013年中国证券市场表现是很差的，的确是出人意料，为什么会表现这么差？中国经济7.6%、7.7%的增长应该说仍是不错的，从全球来看，也很难说有几个国家能够达到这样一个增长率。因此对于今年楼市调控的主基调，秦虹表示：首先仍旧要坚持“按捺投契、投资需求”的大原则；其次，要谨防风险发生。

　　另一个特点是“摊大饼”式发展，各地争相建设超大规模的城市，城市专业化程度很低，同构化很严峻，把金融业、服务业、制造业还有政府都放在里面。但是我们有省级城市、副省级城市、地级城市、县级城市和乡镇，越是上级的城市，它支配资源的能力越大。

　　瞻望2014年楼市，秦虹以为，“北上广深”这样的一线城市今年的房价走势不会重复2013年的疯狂，而失去了速度，以前被掩盖的题目就可能会涌现出来。刚刚过去的2013年，“北上广深”一线城市房价快速上涨，有观点以为这表明去年的房地产调控政策是失败的。

   
对此，住建部政策研究中央主任秦虹表示，2013年房地产市场销售面积达到13亿平米，创下历史新高，但这一轮房地产火爆跟之前有很大不同，以前是投资投契为主，但去年主要是自主型刚需拉动，而这个变化恰是调控在发生效果。

　　当然，改革过程中肯定会碰到两类题目。
   
最近几年，城市化泛起一些题目。就像当年讨论股市有没有泡沫。这些题目是长时期的偏差造成的结果。总而言之，城市糊口的本钱会变高。三是要改革行政层级轨制，重新界定市场的职责，重新组织城市财政。

   
现在这一套运作体系，各个环节之间经由磨合，固然说效率很差，但是大致上是协调运转的。即便是我们弄清晰了，好像由于这些体系体例的原因，城镇建设也很难自觉地根据国家号召去推行，好比说以人的城市化为核心的，以进步效率为主要目标的城市化，推行起来很难。而当务之急，是要推动社保基金等长期资金进入股市。
    

   
在周末举行的清华大学中国与世界经济论坛上，吴晓求、秦虹等闻名专家学者围绕房地产、资本市场等当前热门话题展开讨论，论坛由清华大学中国与世界经济研究中央主任李稻葵主持，中心人民广播电台经济之声现场直播房地产在任何场合都会成为话题的中央。北京是一个典型，每个人的糊口半径都很长。

　　另一类就是实际难题。一是改变各级政府用行政命令推动城镇化的办法，通过市场运作和政府的土地利用规则进步城镇化效率。从因果分析的思路来看，从经济基本面来看，的确推导不出来这种结论。三是中国政府的行政级别是层级化的。

　　第三个特点是建成的城市运作效率低。有一次证监会召集的高层讨论会上，我们中欧国际工商学院的许小年教授提出一个题目——股市是干什么的？先要把这个题目弄清晰，不弄清晰就去讨论它涨仍是不涨，应该做多仍是做空是讨论不起来的。

　　吴晓求感叹，自己一直是资本市场的坚定支持者，但今年以来却开始忧虑。

　　旧型城镇化有什么特点呢？第一，土地的城市化优先于人口的城市化，城市建成区的面积增长比城市人口的增长要高了好几倍。

　　这里包涵三个层面题目：第一，城镇化在现代发展当中的地位是什么，作用是什么？第二，现在说加快新型城镇化，那么相对来说就有一个旧型城镇化了，那么什么是旧型城镇化？产生这些题目的根源是什么？第三，怎么依赖全面深化改革来推进新型城镇化。所以这些来自意识形态和原有利益的这种阻力要排除。

　　在去年的某次“清华大学中国与世界经济论坛”上，当时的两位嘉宾任志强和吴晓求，对房价和股市走势产生了观点不合，任志强仍是一贯的看涨房价，而吴晓求则以为，未来房价上涨空间有限，股市机会更多。

   
归根结底，仍是新型城镇化与全面深化改革关系的题目。他在思索，中国的资本市场，并不能简朴的从教科书上所给出的“经济增长、物价、货泉供给”等指标做简朴分析，而要从轨制设计、法律体系、金融意识、投资文化等等这些更基础的环境和泥土中做更深层次的挖掘。

　　所以研究、推行新型城镇化，首先就是要学习十八届三中全会文件，同时深入研究与城镇化有关的各种题目，支持政府执行这些改革计划。一类是因为意识形态和现在的利益格式所造成的。

   
好比说地方政府发债，是一个很复杂的工程，什么情况下可以发债？谁对债务进行负责？怎么监视？一些地方债的市场怎么监管？有一整套题目需要解决。大家会说哪来这么多自住性需求？ 

   
从人口结构就可以看得出来，23-27岁结婚春秋段的部门在城镇总量超过一个亿，18岁到30岁之间买屋子的占比从2007年的15%占到现在的45%。市场流动中，城市和城市之间理应是同等的。