分类： 云计算
2014-01-14 11:04:02
房地产是一个大家非常关心的话题。如果真的要仔细写，可以写一本书。这里基于本人对澳洲生活的体会,希望能给有意投资澳洲房产的朋友一点帮助。
在澳洲房地产是一个很受欢迎的投资方法，特别是直接买房投资。尤其是最近今年的澳洲房地产的稳定发展给海外投资者一信心。当我们说起投资房地产我们一般都认为是买房子租出去。下面说一句不中听的话大家不要用石头砸我。其实买房子租出去只是房地产投资的一种，或者说是最不划算的一种。为什么呢我先来给大家补补基础课。
首先，我们为什么要投资房地产呢？
大多数人认为投资房地产是因为它回报高，安全（因为有房子啊）或是因为不懂别的投资方法所以就买房子。好像是一件非常容易的事。投资房地产的好处是：的回报率相对来说是比较高的、房价起伏那么不如股价强烈、当别的投资种类都不太好的时候房地产会比较好。
但是房地产投资也有很多不好的方面。直接买房套现慢。手续费高，买进卖出都有很多的费用。如果自己管理，费时又费力。其实买房投资是很复杂的。种种税务等等方面的考虑，以及房地产总体来说还是很受利率变化影响的。对中国客户来说，人民币兑澳大利亚元汇率变化也是影响其投资澳洲房产的一个重要因素。
一般来说中国人都会买房子作自住用。其实澳洲人在全世界来说也是买自住房比率最高的国家之一。人均享用住房面积也是全世界最高的。自住房是不是也属于房地产投资呢？这个问题取决于的买房的目的。但大多数国人期望自己的房子将来升值，所以他们考虑投资的因素较多。但澳洲本地人买房考虑自住环境比较多，比如交通方便，自然环境，周遍设施等。
总的来说房地产投资可以有２种区分办法：
一、 按投资方法来区分
常见的有：
1. direct property -基本上就是大家所理解的直接买房投资。除了多少钱、买那里、现在买还是以后买、税务上的问题，应该没有太多别的问题吧？如果不确定找个会计师给你算算。
2. listed property trust -这个就是在澳洲股市上的上市房地产投资公司。大的几个有：centro，multiplex，mirvac，westfield等等。这个还要看是不是澳洲的还是国际的。最近澳洲商业、办公和工业房地产投资公司已经找不到好的投资目标所以开始望眼世界了，大多数在美国、欧洲和日本。国际投资有好也有坏，大家自己见仁见智了。
3. unlisted property trust or syndicated property -非上市公司或财团.这些个就比较麻烦了。因为他们不上市所以一般接触不到。一次性的投入较大（几千、几万到几十万、百万的也有）。流动性差。尤其是syndicate就像是定期存款，没到期基本是不可以套现的，一般要10年或以上。Syndicate的风险较大，慎重了。
4. property security funds -这个就是基金投资了。大多数基金公司都有投资房地产的。多为商业、办公和工业用房为主。也分澳洲和国际的。
5. mortgage fund -房屋贷款基金。他的目的就是把钱贷给买房者。这个其实严格来说不属于房地产投资但是又有点沾边。
二、按投资的房地产用途分类
1. residential - 居住房类
2. office - 办公楼
3. retail - 零售
4. commercial - 商业用
5. specialist - 特殊用处，如医院、仓库等等
6. diversified - 混合型。包括上面几种中的任何n种。
不同用途的房地产周期也不同。这样就变相的分散了风险。
我们看看各种投资方法的优缺点。
1. direct property - 直接投资买房
优点：
可以自己控制全程。包括选房子，贷款等等。
所有的回报（损失）都是自己的。税务、手续费用除外。
如果买的房子好，可能有很大的回报。
有税务上的便利，比如负扣税(negative gearing)，折旧(depreciation)等等。
缺点：
资金投入大。
可能要为涨利息而失眠。
自己管理麻烦，交给别人要收钱。但这方面的中介服务在澳洲很完善，Raywhite, NoelJones, AUSTRALAND,Stockdale&Leggo 等都能提供您投资房的管理业务。
如果贷款太多而买的房又贬值可能会成为负资产。所以选择信誉度高的投资公司由为重要。
2. listed property trust - 上市房地产投资公司
优点：
省心。
退税方便。按照股票算。
套现容易。
投入可以比较少。
缺点：
受股市影响。
如何管理操作不由你。
房地产公司可能还有其他方面的经营，会有额外的风险。比如multiplex还有建筑行业的风险。
3. unlisted property trust or syndicated property -非上市公司或财团
优点：
省心。
投入比自己买便宜。但也不少。
回报（亏损）率可能很大。
不受股市影响。
长期投资。
缺点：
套现可能不容易。syndicate套现非常难。
风险较大，尤其是syndicate。
如果不明白syndicate如何操作请不要轻易投入。
回报（亏损）率可能很大。
syndicate的税务可能比较麻烦。
4. property security funds - 房地产基金
优点：
省心。
退税方便。每年有报账单。
套现容易。（几天）
投入可以比较少。
可以有经常性投资计划。
国际性的可能回报较高
缺点：
受股市影响。
如何管理操作不由你。
受基金公司的能力影响。
如果是国际性的可能会受汇率影响。
5. mortgage fund - 房屋贷款基金
优点：
省心。
退税方便。每年有报账单。
套现容易。（几天）
投入可以比较少。
缺点：
受到房地产贷款市场的影响
如何管理操作不由你。
破产率高就不好了。
到底哪一个好呢？很难说。因为一般住房和非住房的投资回报是不一起公布的。
一般来说住房一个周期是8-10年翻一番。非住房每年的回报在10-130左右。看上去是非住房回报率高。但是要考虑到税务等方面就不好说了。每个人的情况不同，要个案处理。三大不留点austarhouse点net
