Bush a déjà engagé la marche arrière. Une semaine avant l'essai, le
3 octobre, l'émissaire américain Christopher Hill assurait que les
?tats-Unis ne ?s'accommoderaient pas d'une Corée du Nord nucléaire ? .
Dès le coup de tonnerre du 9 octobre, George W. Bush réduisait la
voilure, en faisant savoir qu'il ne tolérerait jamais aucune
prolifération nord-coréenne. Depuis lors, les ?tats-Unis ont voté, avec
la Chine, la résolution du 14 octobre qui sanctionne Pyongyang mais qui
exclut, explicitement, toute réplique militaire. Depuis le début du
dernier cycle de hausse amorcé à partir de 1997, les prix de la
construction et les loyers se sont fait la courte échelle pour atteindre
des sommets. Au deuxième trimestre de cette année, le mètre carré de
logement à Paris s'est vendu en moyenne 5 500 euros, selon la Chambre
des notaires, alors que le loyer était de l'ordre de 20 euros par mois
pour la même surface.
A ces niveaux apparaissent des signes d'essoufflement. Le pouvoir
d'achat des ménages ne permet guère d'envisager la poursuite du
mouvement de hausse des loyers, d'autant que les charges et les imp?ts
affectés au logement continuent de progresser allègrement, notamment en
raison de l'envolée des prix de l'énergie. De son c?té, l'acquisition ne
peut se faire que par un allongement de la durée des prêts, déjà
particulièrement longue. Dès lors, la question se pose plus que jamais.
Faut-il louer en attendant un éventuel retournement du marché, annoncé
par certains prévisionnistes, ou convient-il d'acheter malgré tout un
bien, dès lors que l'on peut encore acquitter des mensualités qui sont
du même ordre qu'un loyer, avec la conviction de détenir un capital ?Une
réponse peut être apportée par la comparaison entre les taux d'intérêt
et les rendements de l'immobilier. Malgré le relèvement du loyer de
l'argent par la Banque centrale européenne, l'impact sur les taux des
prêts demeure limité. On peut emprunter à vingt ans autour de 4% l'an,
soit le rendement que procure aujourd'hui un loyer moyen, selon les
calculs des notaires. Le rapprochement des deux chiffres n'est pas le fruit du hasard, mais
montre bien que le marché pousse à l'égalisation entre les deux modes
d'action. La difficulté tient à la prévision de l'évolution future, dont
personne ne détient vraiment les clés. Compte tenu des niveaux atteints
actuellement, on peut formuler l'hypothèse que les prix de vente et les
loyers conna?tront un fort infléchissement, sinon une baisse. Dans ce
cas, le facteur temps joue un r?le essentiel. Un propriétaire qui revend
un appartement dont la valeur a peu progressé ou stagné au bout de cinq
à sept ans, ce qui constitue la durée moyenne d'un placement
aujourd'hui, risque d'être perdant : aux intérêts de 4% l'an de son
emprunt, il aura en effet d? ajouter les imp?ts, les travaux d'entretien
et les charges. A l'inverse, le locataire versera une somme qui sera
faiblement revalorisée, avec la perspective d'acquérir dans quelques
années un logement dans des conditions plus favorables. Le propriétaire
reprend l'avantage à partir de dix ans, car le bien immobilier se sera
suffisamment valorisé alors que le locataire aura le sentiment d'avoir
agi à fonds perdus.
Depuis le début du dernier cycle de hausse amorcé à partir de 1997, les
prix de la construction et les loyers se sont fait la courte échelle
pour atteindre des sommets. Au deuxième trimestre de cette année, le
mètre carré de logement à Paris s'est vendu en moyenne 5 500 euros,
selon la Chambre des notaires, alors que le loyer était de l'ordre de 20
euros par mois pour la même surface. A ces niveaux apparaissent des
signes d'essoufflement. Le pouvoir d'achat des ménages ne permet guère
d'envisager la poursuite du mouvement de hausse des loyers, d'autant que
les charges et les imp?ts affectés au logement continuent de progresser
allègrement, notamment en raison de l'envolée des prix de l'énergie. De
son c?té, l'acquisition ne peut se faire que par un allongement de la
durée des prêts, déjà particulièrement longue. Dès lors, la question se
pose plus que jamais. Faut-il louer en attendant un éventuel
retournement du marché, annoncé par certains prévisionnistes, ou
convient-il d'acheter malgré tout un bien, dès lors que l'on peut encore
acquitter des mensualités qui sont du même ordre qu'un loyer, avec la
conviction de détenir un capital ?Une réponse peut être apportée par la
comparaison entre les taux d'intérêt et les rendements de l'immobilier.
