房价高涨 改善需求逆袭

日光盘、涨价、排队买房……过去半年，市场的真实状况是：宏观调控在与需求喷发的博弈中已然败下阵来。而近日原住建部官员的一句“我国从未提降房价”，更是为早已显得穷途末路的调控划下了一个句点。


　　已发力小半年的刚需房源由于7月供应减少而出现明显的成交收窄，但这种结构性调整却并未对房价产生实质性的影响。根据的调查，很多房企已经看到了这个结构性调整的时机，把将来几个月的推盘重点放在中高端楼盘。以普陀长风板块的中海紫御豪庭为例，该项目将在9月份推出全新升级产品。


　　但事实上，中高端市场的升温绝非7月才开始。


　　上半年4万/平以上房源成交涨180%


　　根据克而瑞提供的数据显示，今年上半年，上海成交价格在4万/平以上的中高端房源共成交4109套，成交面积达726099平米，除了2月春节淡季，每月成交面积都在10万平米以上。而去年一整年单月成交都未能突破10万平米，成交也仅有1468套，半年成交同比涨幅高达180%。


　　同组数据显示，去年上半年中高端楼盘的成交均价为59883元/平米，但今年却只有52295元/平米，同比小跌12.7%，不过环比成交价格大体仍呈上升趋势，这与今年调控政策出现缺口，以及受上一轮调控挤压的需求释放也不无关系。地处市中心的静安豪景、露香园，都借着让利获得不错的成交。


　　不过，也有个别项目并未受到这种普遍让利的营销策略影响。今年上半年，中海紫御豪庭共售出255套房源，成交均价44319元/平米，相比去年5月首次开盘价格涨幅明显，甚至还出售了今年首套亿元别墅。


　　而另一组数据显示，今年上半年，住宅成交面积在100平米以下的房源占总成交的52.12%，面积段在100-160平米的占37.28%，160平米以上的则占10.6%。100平米以上的成交同比去年上半年上涨8.36%，比去年全年上涨6.12%。


　　可见，与一般购房者观念里刚需占大头的想法并不一致，改善性购房需求正在逐渐赶超刚性。