万科行业“老大”的位置也岌岌可危

如引入北京长安俱乐部治理公司负责治理的长安太和会所，沿袭了长安俱乐部稳而不张，不奢而贵私家会所的风格，为长安太和住户提供会员专属服务；以及利用富华雄厚的品牌资源在酒店、购物、医疗、教育、私家社交等方面为业主提供VIP服务；同时，长安太和还将利用丰硕的高端资源为业主按期举办不同主题的圈层流动，为精英阶层提供交流平台，创造更多的附加价值。华远地产[简介 最新动态]董事长任志强甚至在其微博称：“谁说万科不地王？”这也是继年初批评“万科老说不拿地王，每次都举了天价的牌子”后，任志强对万科拿地行为的再次发问，而这种质疑在业内不在少数。 

万科总裁郁亮对此则向媒体解释道，利润率降低是行业大的趋势，另外交付装修房比例晋升至96%，“利润率下滑趋稳是社会和股东都满足的结果”。作为行业的“龙头老大”，万科的表现略显寒碜。和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊以为，在不断扩大经营规模的同时万科能否不断晋升经营效率，克服行业利润率下降趋势的影响，实现净资产收益率的逐年上升，并解决好融资借款和债务了债等题目，令外界疑虑。

王石近期也在微博上表示，万科的长期经营原则依然是“不囤地，不捂盘，不拿地王”，包括早前被舆论广泛质疑的重庆、广州、上海三个地王，都符合万科的“不拿地王尺度”，即单价并非最高。数据显示，公司上半年实现净利润45 .6亿元，同比增长22.3%。而万科也并非没有吃过“地王”之苦，在2007年全国十个城市的地王中，万科就占了两个，一个在东莞，另一个在福州；但此后市场发生逆转，万科的这两个地王项目给项目公司带来沉重负担，据说福州公司至今仍未能完全挣脱“地王”拖累。反映其长期偿债能力的总资产负债率为79.63%，较2012年底进步1.31个百分点，蔡昌、罗先菊表示，这说明其财务杠杆处于较高水平，但因为预收账款并不构成实际的偿债能力，且本期末 占负债总额比重进步为43.31%，在计算资产负债率时，要考虑预收账款对该指标的影响，剔除预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为42.7%，财务杠杆下降较为显著。在已经宣布前7月业绩的上市房企中，万科[简介 最新动态]以976.5亿元的收入高居榜首。素来坚称“不拿地王”的万科，近期却接连在全国催生“地王”。

。这样的价值观正在得到市场认可。万科总裁郁亮解释称，利润率降低是行业大的趋势。在业内人士看来，在中海盈利能力方面远超万科的同时，一旦资产注入成功，其销售规模也将对万科形成强力冲击。 ”不外，郁亮也直言，“目前行业钱最多的就是万科”。 “真正的豪宅，其最大价值并不在于其有形的景观、环境、建筑和装修，而在于其无形的上流社会的糊口圈层和社交圈层。 

万科上半年45 .6亿元的净利润，与之前中海宣布的110 .6亿港元(折合人民币87.2亿)净利润比拟，其仅相称于中海的一半。

郁亮在6月底的西安媒体会上也刚刚再度夸大：“万科不拿地王，拿地王是很痛苦的。另据其公告表露，7月份万科实现销售金额139.7亿元；至此，今年前7个月万科的销售金额已达976.5亿元，直逼千亿元大关。近日，万科发布2013中期业绩。

根据中国房地产信息团体统计发布的《2013年6月北京豪宅市场讲演》显示，6月北京均价在4万元/平米以上的豪宅成交量为528套，环比增幅达到22%，成交均价在7万元/平米以上的项目有7个实现成交，其中东二环内独一在售项目长安太和[最新动静 价格 户型 点评]成绩不俗，截至目前，该项目去化率已超过70%。

据《中国联合商报》报道，通过分析万科的财务比率，反映万科短期偿债能力的活动比例为1.32，速动比率为0.32，蔡昌、罗先菊表示，该公司短期偿债能力有待晋升。以美国最闻名的豪宅区域长岛为例，尽管这房价高得出奇，可是仍旧吸引越来越多的中国富豪进驻。跟着中国建筑抛出中建系地产整合计划，过去由万科作为龙头引领行业的格式恐受到冲击。王石解释称，过高的单价会给公司带来经营上的风险，同时也会推高房价。

从需求来看，这种对圈层价值的看重恰是中国财富阶层素质与眼界晋升的必定趋势，对于正在走向国际化的这一群体而言，其对栖身的关注早已从之前的产品、地段等高端物业传统符号转向社交、文化等属性。而接连在全国催生“地王”，也让坚称“不拿地王”的万科受到质疑。 

另外，反映万科营运能力的活动资产周转率为0.11，总资产周转率为0.10，存货周转率为0.10，对此，和讯网特约研究员蔡昌、罗先菊以为，这三个指标反映其不管是活动资产、总资产仍是存货周转得均比较慢，其资产使用效率有待进步。 ”业内人士指出，这种独特的圈层文化和圈层平台，将是顶级豪宅之间最大的竞争点。同时，跟着中国建筑抛出中建系地产整合计划，过去由万科作为龙头引领行业的格式恐受冲击。在行业龙头地位受到冲击的同时，万科近期发布的半年报也受到业内质疑。

除了利润上低迷外，万科行业“老大”的位置也岌岌可危。

长安太和项目人士表示，项目成交主体多为企、商、政等客群，有相应的社会影响、共同的话题和共同的行为规范与准则，构成了项目“圈层价值”。根据长安太和负责人先容，大部门客户对于物业的要求附加上了包括“共同道趣”、“业主交流”等元素，他们更但愿能在这里获得更多的人脉资源和更大的社交平台。

不外，和讯网特约研究员、中心财经大学税务治理系主任蔡昌、中经阳光[最新动静 价格 户型 点评]税收操持事务所特约专家罗先菊等专业人士以为，万科“漂亮”业绩背后躲藏财务风险。从2009年开始，中国富豪在海外置产的触角一路延伸，他们不再知足于美国的“地盘”，而是想与皇室贵族、金融大亨当邻居。

这一趋势从近年来的海外置业特点上亦可一窥端倪。而为充分营造项目的圈层属性，先后开发过长安俱乐部、金宝街、紫檀博物馆、丽晶酒店、香港马会北京会所等高端物业的富华置地以其丰硕的高端资源为依托，为业主提供唯一无二的圈层附加值。  2013年已过去大半，房企近期纷纷交出半年“成绩单”。但从其宣布的半年报上看，公司销售“火爆”的同时，上半年净利润仅45.6亿元，只相称于中海[简介 最新动态]净利润的一半。

对于中海与中建的合并，郁亮近期回应称，万科是个骄傲的兔子，但愿有猎人追，需要有危机感。

据了解，作为二环内长安街畔最后的公寓豪宅，项目西临紫禁城、东接CBD，紧邻以纯高端糊口方式著称于世的金宝街，是北京高端商务、社交、糊口最为活跃、阐释最全面的区域，并因此构成长安太和顶级圈层“泥土”。

据《第一财经日报》报道，有业内人士甚至担忧，开发商近期激烈争夺土地，并不断制造出地王，此举或许是房价展开新一轮上涨的前兆。   贵阳房产网
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