新房库存算不上“告急”

商品期房、商品现房、保障房，谁是减产“大户”？来自伟业我爱我家的一份统计资料显示，2013年5月北京商品住宅（不含保障房）库存量为61598套，比2012年年初下降42.9%。如是社区医院，有可能就是私人承包的。 
　样板间
　　对策：你可用一次性付款的方式，来诱导置业顾问说出真相，之后置业顾问就会以有人退房为由，向你提供所需房源。房子是开发商修的，但幼儿园或者学校就不是开发商来管理了。笔者为此咨询了几位内行人士，教大家几招，谨防被“忽悠”。置业顾问一般不会提土地使用年限的标题题目。或许有些设施，可能没有出现在合同上，根本就不存在。 
　　出于“捂销”、“惜售”、藏好房等用意，售楼人员会很自然地告知你最看中的那套房屋已售出，让你放弃第一需求。置业顾问有时候是不会告诉你沙盘上的模型具体位置的。 
　　对策：销售房屋，往往是沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美，虽然是按照一定比例做的，但难免夸张。然而，当今北京库存量的准确性还有待商榷，由于北京期房预售、现房销售、期房转现房销售等活动并行，也加大了库存量统计的技术难度，2012年3月北京市住建委清除统计系统中3.3万套无效库存房便是最好说明。住宅用地是70年，工业用地50年，教育、文化、体育、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。对策：一定要亲身到在建楼盘察看一下，了解楼盘的实际地理位置，四周的交通设施。即使当你看到在建的交通设施，但通车时间也是要调查清楚的。 
北京住建委官网公开数据显示，截至昨天，北京可售住宅期房33806套，可售住宅现房28005套，可售住宅合计61811套。基于在售项目数量及规模的考虑，库存量较多的区域出现在销售热点区域十分正常。 
新上市项目很抢手
值得注意的是，2012年3月26日，北京住建委一天内清理了3万套无效房源。可能你买的房子，使用年限比其他人的少上几十年。 “因为存量中的一部分，是因为和当前的主流需求不合错误称，可能是长期难以成交的库存。让你一看就有想买的冲动。 
。 
库存量是已开盘入市交易但当前并未售出的待售房屋数量，是反映房地产市场活力与风险的重要指标。长江实业地产投资有限公司董事郭子威同样向记者坦言，刚销售完的尚湖别墅仅在商场巡演两周就完成了100套的销售，销售额接近10亿元。 
　　大凡售楼小姐、置业顾问，都会向你介绍楼盘的交通条件，比如轻轨(地铁)、公交线路等。 ”
期房供应骤降一半
从区县分布来看，超过万套库存量的区县是大兴区与旭日区，库存套数分别为11515、10806套。一般来说，开发商和学校都签订了协议。 
2013年以来，随着新增供应量（开盘量）的减少，同时刚需带动新房交易量维持一定高位，新房库存量逐步萎缩。其中，期房库存量为46317套，比去年年初下降49.9%。成立以来，库存最低点维持在6万到7万套共有两个时间段：分别是2006年6月到2008年3月，和今年3月至今。对于医院，如是公立医院，开发商就不会和它签协议。所以，买房前也要弄明白这楼盘的土地使用年限。 
新房库存算不上“告急”
有记录的库存历史最高点出现在2008年12月底，可售新建住宅总数达到125320套。 
从环线分布来看，据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示， 2013年5月底五、六环之间库存量为27613套，占全市总库存量的45.9%；六环以外库存量为19108套，占全市总库存量的30.0%，可见，四分之三存量分布在五环以外。 
　　对策：其实，现在许多样板间都不在实际楼盘中，而是在其他地方。亚豪机构统计显示，6月预计入市的31个楼盘中，有14个项目为精装修或现房产品，在23个普通住宅项目当中，精装或现房的比重更是高达57%，其中公园6号、观湖华城等为现房或准现房项目入市。 
　　周边配套
　　然而，市场越是火爆，消费者越要冷静，千万不要头脑冲动下单。数据显示，截至昨天，北京可售住宅现房（包括保障房）有28005套，与去年同期的22667套相比，供应量增加了25%。这是否意味着新房库存告急了？显然，机构在房源库存观点上意见相左，有人认为，历史低点就是房源告急；但也有人分析，如今没了水分的可售房源数其实并不算少，“缺房”被过度渲染了。 
　　也许，你看到沙盘上有个漂亮的运动场，就冲动买了房子，那就错了。买房人还是紧盯新上市的新盘。统计自2012年11月以来数据发现，6个月内累计新增供应仅为26283套，累计交易量达到50706套，北京新房市场新增供应量与交易量的差值高达24423套，新房库存量继续下滑，供不应求的形势严峻。选房时，可要求置业顾问出示开发商与学校之间的书面协议。但是这些配套谁来负责管理，你清楚吗？这些外部因素，都可能会被置业顾问隐瞒。 
　　土地使用年限
　　对策：选房时一定要问清楚幼儿园、学校是什么机构办的。因此，看样板间时，切不要被装修出来的效果迷惑了。因此，沙盘只能够作为参考，不能完全信任；而必须要看设计规划蓝图，那是经过备案后定稿的，开发商在图纸上面修改的机会很小。只要看看土地管理部门的批文，合同上有明确记录。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年5月底北京商品住宅（不含保障房）库存量为61598套，比2012年年初下降42.9%。 
北京库存量指标统计过程存在技术瓶颈，未来市场还需看新增供应量
与北京新房市场格局一样，库存量的分布格局呈现郊区化的趋势。要问清楚哪些地方能动，哪些地方不能动，以保障自己买房时可更好地利用每一个空间。 ”
来自北京住建委官网的公开数据显示，截至昨天，北京新建住宅存量6.1万余套，达到历史低点。如你看不懂这个图，最好找个工程师或内行人陪你买楼。 
　　沙盘模型
今年以来，各地楼市呈现出了一幅繁忙的景象。但是具体轻轨几号线，什么时候通车呢？有可能你买的房子交房后轻轨还没有修好，或者公交线路规划不到位。 
北京新房库存量逐步萎缩 期房待售套数同比减半
郭毅认为，其实存量低并不代表只够卖几个月。中原地产和亚豪机构均认为，如今的存量低点已经“挤”干了无效房源，同上一轮的6万到7万套（其间还存在没剔除的无效房源）库存相比，算不上“告急”。有可能接房的时候，发现只有几个老年人健身用的器材摆放在那里。可售住房信息由12.4万套、1589.8万平方米，一下降到9.1万套、1085.1万平方米，其中可售期房6.7万套、778.6万平方米，可售现房2.4万套、306.5万平方米。 
开发商在拿地几年后才开始建房，而购房者要按土地出让金的比例支付费用。 
同时，库存量的概念民众接受度不高，未来市场还需看新增供应量。 
。持续半年以上的供不应求的现状，也是新政实施至今价格不跌的根本原因，倘若这种“供不应求”形势若不能得到改善，下半年北京新房房价可能迎来补涨时机。其中，期房库存量为46317套，比去年年初下降49.9%。真相究竟如何？
据亚豪机构市场总监郭毅透露，目前的现房供应在增加。看看上面签的是什么样的学校、幼儿园，交房后什么时候开始招生，要升学时缴不缴纳赞助费等细节。 
库存量是已经开盘入市交易但当前并未售出的待售房屋数量，是反映房地产市场活力与风险的重要指标。 
自去年3月剔除无效房源后，去年4月到6月库存二次“踏”上高点，维持在10万套以上，可售总数最多达到109550套。 
郭毅判断，存量持续低迷，意味着供求矛盾尖锐，将推动未来开盘项目中频现“日光盘”。 
　　这一点十分重要。选房前要通过权威渠道了解清楚这些信息。 “自2012年11月以来，北京新房市场新增供应量与交易量已经连续6个月差值高达2万多套，这也是新政实施至今价格不跌的根本原因。与如今的6.1万套的可售房源相比，的确缩水不少。据统计，杭州今年一二月份新房销售量创下近年来同期的新高，二手房受到新政的影响，也屡创新高。丰台区一开发                                 商告诉记者，他们计划与上期同价销售的140套房源正在申请预售证，虽然未开盘，但却都有了认定的买家，不愁卖。 
　　制造房源紧缺假象
　　通常，样板间看起来都是那么宽敞大气，看上去也十分精致漂亮。因此，开发商捂地的行为，让购房者非常吃亏。实际上，你的房子在环境、朝向、以及今后装修出来的效果，甚至是空间结构上都会和样板间有很大的差别。 
　　对策：土地使用年限，是根据土地的使用性质，自取得该地的使用权之时算起。 
　　交通条件
　　良多楼盘都会宣传周边配套，如幼儿园、学校、医院等有多么多么优越完善。 
在低库存下，新上市的项目都成了“香饽饽”。