内地买家最高时曾占到香港新楼盘成交量的四成

该通知划定，应税单位按照国家住房轨制改革有关划定，将住房出售给职工并按划定进行核销账务处理后，住房用地在未办理土地使用权过户期间的城镇土地使用税征免，比照各省、自治区、直辖市对个人所有住房用地的现行政策执行。比例较2012年第四季的10.9%及16.8%，分别下跌4.6及8.8个百分点，反映买家印花税成功遏制内地买家入市。

也有部门开发商预期港府后续会调整政策。香港地产中介美联团体半年报显示，其上半年业绩表现惨淡，亏损近8872万港元，去年同期为盈利1.473亿港元，业绩显著大幅下滑，其中香港住宅佣金减少幅度最大。

黄建业预计，这次调整时间会比较短，大概在三年左右，而泛起大跌7成的机会比较小，除非泛起大规模的资金撤离、加息。去年四季度至今，在香港政府推出多项“辣招”之后，香港楼市交易显著趋冷，房价也日趋平稳。香港政府应已听到各方对“辣招”的意见，相信政府会作出调整及跟进。对于此前购房者来说更糟糕的情况是，炒房套利不成反而因此成为“负资产”。高盛近期的评级讲演显示，将新鸿基地产盈利预期下调7.7%-4.2%，目标价由148.3港元微降至148港元，但仍维持其“买入”评级，理由在于跟着资产周转稳步复苏，加上推出更多项目，有助晋升新鸿基的账面获利及缩小其资产净值折让。去年底至今，香港政府的调控政策仍旧持续降温楼市，一方面是成交量急速下滑，另一方面楼价已止升平稳，并有下滑的趋势。此外，另一地产中介半年业绩也遭遇同样境遇，公然数据显示，香港中原地工业绩同比下跌25%。与2012年第四季度的4.1%及5.5%比拟，分别下跌0.5及1.6个百分点，反映内地业主惜售，倾向长期持有香港房产。到今年八月中旬，香港一手楼注册数突破5000宗，而去年在六月前就已超过这个水平。不外这一情况可能会改变，有分析预期2014年香港楼价下跌幅度可能达到10%～15%，2015年可能再跌15%～20%。 

大规模泛起负资产的情况曾在1997-2003年上演。

而楼市交投的趋冷已显著冲击香港地产中介。香港业内人士普遍的预期是，未来香港楼价可能下跌两到三成，目前仍还不能算是“最坏时刻”。去年10月香港推出针对非香港永久居民的15%买家印花税，今年2月再推出双倍印花税，令外埠投资者购买香港房产的税务负担最高可达物业价值的23.5%。但同时亦令内地业主倾向长期持有香港房产，同时推低内地卖家比例。从阻击炒房客的实际效果看，香港政府的多项政策已起到显著作用。不外有地产中介业内人士则指出不应过分担忧。中原按揭经纪董事总经理王美凤指出，目前借款人对于楼市按揭风险的防守力较高，置业性质差异也比较大，即使楼价下跌带来负资产，也不会是1997至2003年的情况。

从这个均匀数字看，楼价需下跌超过45%，负资产才会广泛泛起，然而，1997年楼市与现时最大的不同之处，在于1997年投契性高、炒风普遍，确认人转售比例曾高达近10%；而目前投契成分几近消失，楼市以自住或长线投资者支持为主，这使得楼市即使转势向下调整，速度和幅度也会相称温顺，不易泛起大量炒家亏本离场引致楼价大跌的现象。 

实际上，从大行对香港本地地产公司的评级看，亦未太过悲观。

王美凤以为，目前按揭杠杆率低，均匀按揭成数仅为55%，远低于2003年负资产高峰期时的65%。这也是时隔一年再次泛起负资产个案。 与此同时数据显示，今年第二季度香港楼价同比仅上升1%，大幅低于一季度。此前香港金融治理局宣布负资产住宅按揭贷款的调查结果显示，今年第二季度，负资产住宅按揭贷款宗数为27宗，截至6月底，负资产按揭贷款涉及的金额为1.11亿港元，其中无典质约为200万港元。

不外也有分析人士指出，楼市即使转势向下调整，速度和幅度也会相称温顺。嘉里建设总裁兼首席执行官黄小抗在中期业绩发布会表示，对香港未来的楼市抱着审慎乐观立场，相信刚性需求仍旧存在，未来供求能够渐趋平稳。

对此美联创办人及主席黄建业分析，目前楼市已经见顶，更多的购房人士因为借贷比率较高，有可能在今年底泛起负资产情况。据美联物业资料研究部综合土地注册处资料显示，不包括一手公营房屋，截至8月20日，今年香港一手私楼注册量为5034宗，与去年同期比拟，宗数大幅下跌近40.3%。

香港中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出，实施买家印花税半年以来，成功遏制了内地买家入市，推低了内地买家比例。悲观的预期仍会持续，黄建业以为，“香港楼市会衰三年，楼价估计会跌两到三成。第三季度的数据则显示香港私家住宅市场，已知内地个人买家比例，占宗数6.3%，占金额8.0%。

尽管成交量下滑显著，但楼价仍旧相对坚挺，中原地产研究部指出，今年8月12日至18日中原城市领先指数CCL暂时止跌，在连跌两周后，按周上升0﹒41%，为七周以来最大升幅。有部门开发商预期香港政府后续会调整政策，而一些投行也仍给予香港本地开发商买入的评级。香港金管局表示，这次泛起负资产个案，主要是涉及一些银行人员住屋按揭贷款。

此前的数据显示，内地买家最高时曾占到香港新楼盘成交量的四成，不外最新的数据显示，内地投资者热情已显著退潮，香港中原地产数据显示，2013年第二季度，香港私家住宅市场，已知内地个人卖家比例，占宗数3.6%，占金额3.9%。

财政部、国家税务总局日前下发《关于房改房用地未办理土地使用权过户期间城镇土地使用税政策的通知》，明确房改房用地未办过户期间城镇土地使用税政策。估计跌幅两到三成的可能性较大。这类贷款的按揭成数一般较高，故此轻易形成负资产。 ”黄建业指出，香港楼市最坏时期仍未来临，目前才刚开始转差，政府推出打击楼市的措施，导致楼价稍微下跌，但成交量大幅下滑，未来假如资金大幅流出或泛起加息，香港楼市将进一步转坏。

不外，香港业内人士普遍以为这次楼市调整不会重复1997-2003年楼市暴跌的情况。目前仍存在很多积极因素，一是全球资金泛滥；二是香港开发商内地业务开展较好，可以获得现金流；三是整体借贷比率仍旧低，不会有大规模负资产；四是股市持续波动，楼市仍旧有一定吸引力。    湖州二手房网