各单位存有25%房款做基金

另外，他也建议要引入社会组织，把住户的想法主意主意了解清楚，反映给街道居委等，做各方面的黏合剂。数据显示，2012年昆明写字楼在售项目15个，总体量约为108万平方米，待售项目5个，总体量约为65.9万平方米。我们现在最重要的工作就是处理好房改房的历史遗留标题题目，推行住房货币分配。

个人私产

一切靠单位的时代已过

潘国璠是广州市某物业公司的经营者。

张建明：每个月广州国土资源和房屋管理局的网站上公布各单位使用情况，但各单位的余额需要到银行查询。他表示，一些上了年纪的居民，不愿缴费，物业公司在调整管理费碰到很大困难。

缺“热心人”

鼓励社会组织参与服务

事实上，房改房的标题题目和原因都不难看到，一种是没有资金维修与管理，另一种则是没有牵头和协调的个人或组织。政府应该颁布有关的条例来授权给居委会，增加它的职能，才能让居委会办起事来名正言顺。 
。所谓5A，是指智能化5A ，包括：OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统：BA：楼宇自动控制系统。

地段，地段，还是地段

据了解，写字楼增值和保值是通过物业管理服务来实现的，包括中国香港在内的许多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值，海外基金往往更青睐国际性的物业管理公司。物业服务品质好，让专业的人做专业的事，既可以保证写字楼高品质的可持续性，又可以保证写字楼的低成本维护。他告诉记者，许多房改房社区，物业公司不想管，原因是人工价格上涨后，面积越小的小区，管理成本越高。

现有途径

各单位存有25%房款做基金

房改房有专项维修基金吗？

。 
高品质的写字楼使用率很低。 ”在他看来，公共地区理论上应该属于单位，但楼梯、走道这些地方没有产权，现实生活中这些地方都社会化了，是居民共同使用的，也就应该由业主共同进行维护和管理。如果要使用，须进行“公有住房住房基金使用审批”，5个工作日免费办理。

未来主题

推行住房货币分配

广州日报：不少出售房改房的单位已经倒闭、破产、解散，怎么办？

房改房已经由单位出售给个人，所以归根结底是私人财产。如今政府有时也会向此类组织购买相应服务，这样的社会组织是有能力协助解决房改房标题题目的。但实际上因为产权已经变化，房改房是居民自己的，最好的办法还是成立业主委员会。

张建明：房改房是一个历史过程，现在已经过去了。而且多数房改房是开放式住宅，保安的管理要比关闭式的难度大。

张建明：这跟商品房不一样，不是自己交的自己用，而是由原单位统一支配使用。

地段的价值就是城市资源的结构和强度，就是你的出身怎么样。作为企业办公和塑造企业形象的载体，写字楼的区位和地段很大程度上决定了其价值，好的写字楼一般位于城市商务中心或商业聚集区，交通便利、商务氛围浓厚才是写字楼价值的重要支撑。

郑奋明建议，广州市有不少社工组织和社区服务中心，这一类组织可以向社区提供各种服务，包括照顾老人、定期走访、组织活动等。

广州日报：住户是不是只能使用自己购房价的25%维修基金？

广东省社科院现代化发展战略研究所所长郑奋明表示，居委会、社区、街道有责任协助居民自己组织起来，提供指导与服务。但这种情况顶多维持一两年，单位就垂垂退出管理。 ”

精品写字楼的发展趋势，是打造人性化的公共环境和公共空间。

韩世同则表示，如果小区居民实在没有足够的经济条件，房屋又破旧不堪的，可以考虑将楼房卖给开发商，由开发商重修翻建，这是最后的办法。

广州日报：多年过去，各单位的维修基金是否还充足？没钱的单位就销户吗？

张建明也认为，即使不明确规定，居委会、街道等基层政府也具有不可推卸的责任，应当负责牵头组织和出面协调。

对此，广州市住房保障办公室房改指导处处长张建明说，过去的思维是一切靠单位，但这个时代已经过去了，依靠单位解决的思维要转变。没钱的单位也不会销户，但不能再申请。

缺钱缺管缺电梯怎么办？

住房维修基金等你申请

“大家都有掏钱来维修的义务和责任。

也有专家指出，在提供高效全面的物业管理的同时，能对入住企业提供诸如电话、卫星会议、商务活动策划等专业化商务服务，将会是今后写字楼物业管理努力的方向。事实上，现在我们政务窗口的业务案件中有一半以上都是关于房改房和住房货币分配的，包括房改房错案更正、房改房“重购”处理、按成本价补交房价、公摊面积补购、房改房返售退款、住房货币分配资格审核和开户等。比如一些具备经济条件、并且有意愿的单位会借助单位的力量管理小区。同德·昆明广场269米写字楼层高4.2~6米，楼层分布有LED垂直灯带，再衬托上外墙面的金属装饰板材，LOE-E玻璃包围整个建筑外立面，形成集现代、科技感于一身，地标地位牢不可破；润城·第一大道金融商务写字楼群，每栋写字楼都有8部商务电梯的配置，单层约1200米大尺度空间，LOW-E中空玻璃幕墙，千余泊车位的设置等让项目在同区域里销售一路飘红。

但是，一些已成立业主委员会的房改房社区发现，请物业公司也会遇到麻烦，因为对物业公司来说几乎“无利可图”。 ”

张建明：房改房对应的是“单位住房基金”，这部分钱就是单位的售房收入，其中的75%用于未享受到房改房的员工的住房货币补贴，剩下的25%就是维修基金，用于住户共用部位、设施的维修，但这笔钱是专款专用。做规划的时候，作为一个写字楼的开发商，能不能有效地和城市资源做融合，就是说写字楼的物业形态是开放的还是关闭的，这一点很重要，写字楼本身是城市的公共物业，不断地和外界进行交换，交换的能力越高，知名度越高，标志性和依赖性也越强，这有助于写字楼的价值提升，所以在物业方面应该秉承开放的态度。说到底，房改房和商品房的管理也没区别，有标题题目需要维修的话，大家都要出钱。广州房地产专家韩世同也认同这个观点，他说：“房改房在出售后，产权属于个人，国家很难出钱管理，也不太可能。 ”韩世同认为，公共设施还是应由业主负责。

张建明：各单位都要开户和统一交存，但钱本身还是在各单位。公共空间要大，电梯候梯厅也要高，这样一定会损失使用率，但是这样的公共空间不仅是写字楼汇集的场所，而且是写字楼的面子，空间的高低决定了写字楼品质的高低。

对于房改房管理，他建议，首先，政府应该给予物业公司支持。

近年来，随着城中村改造的推进，昆明综合体的爆发式增长，写字楼供应量更是呈现井喷态势。他表示不排斥单位出面协助，但前提是单位依旧存在，而且运作良好，有相应的条件支撑。

随着社会经济不断发展，人们的需求水平仍在不断提高，作为城市商业地产的典型代表、衡量城市发展水平指标之一的顶级写字楼也需顺应这些变化。

物业公司

多小区可合请分摊

就此，采访了广州市住房保障办公室房改指导处处长张建明、郑奋明、广州市社科院研究员彭澎、广州房地产专家韩世同、广州市物业管理行业协会副会长张朝德、广州市某物业公司负责人潘国璠共同解析房改房困难。那到底什么才是“5A”级写字楼呢？

此外，系统的配置和设计直接影响到写字楼运行的舒适度，包括今后运营成本和运行效率，对于持有型写字楼来讲，更多地采用节能的设备，能够很大程度降低自己的运营成本，使自己的可持续发展力更强。新形势下，精品写字楼到底该是什么样？

产品是关键

据了解，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。在大多数情况下，只有居民自己组织起来，但组织的形式可以多样，只要大家认同即可。如果单位的住房维修基金已经使用完了，就应当由个人出资维护了。需要由有资质的单位提供相关的工程预算书和银行提供的住房基金款证明，50万元以上的我们会到现场查看。

那么，5A写字楼具体有哪些标准呢？这就必须结合：区位、规模、建筑理念、硬件设施、软件服务等多个方面进行综合考量。 ”昨日，广东省社科院现代化发展战略研究所所长郑奋明得知本报的房改房系列报道后评论。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。

。

在实地走访中，住户反映，大多数房改房在被卖给职工前，都由单位出面管理，因此状况良好。一个个响亮的名字将有助于昆明高档写字楼与世界接轨，将成为昆明高档写字楼品质的有力支撑。 “以物业服务为核心的系统，是高端写字楼的第二次价值，它主要是以物业服务品质为考察核心。但是，目前来自居委会的协调不具备强制力，因此，韩世同建议：“国家可以出台相关的法规，明确业主有维护公共设施的责任和义务。有法律支撑的话，一旦发生矛盾难以解决也可以诉诸法律。

物业管理服务

帮助写字楼保值增值

昆明高档写字楼中也不乏国际级物管的加盟，上海东盟商务大厦、金平果国际商务大厦与世邦魏理仕，第一太平戴维斯与俊发中心、欣都龙城。

广州日报：从目前的工作来看，房改房还有哪些标题题目要处理？

但韩世同觉得，在管理方法上统一规范很挫折，因为每个房改房小区的情况都各有不同。与此同时，居委会主动或被动地介入管理，但这样做的实际效果并不理想，住户也并不知足，一旦有大标题题目就无法解决。

广州日报：每次使用有没有数额限制？

张建明：没有，直到用完账户余额为止。

广州日报：这笔钱怎么留存，如何使用？

广州市社会科学院研究员彭澎提出，应该鼓励居民自主成立业主委员会，从而通过业委会协商和集资，一起聘请物业公司。由此不难看出，未来几年内，写字楼物业将集中放量在各大写字楼售楼部，一些看房人，有三分之二的人表示，不清楚到底什么是“甲级”、“5A”，只觉得是很高级的代名词。而今年昆明将推出写字楼24个，总建筑面积约为201.72万平方米。

从目前市场上来看，昆明在建的写字楼项目与过去相比，在产品设计上已经开始关注产品本身，特别是硬件方面。韩世同提出，有些住户不愿意为物业交钱，居委会要做工作。

房改房缺钱缺管缺电梯等标题题目， 现行的政策下，房改房里的烦心生活如何改善？广州市住房保障办公室房改指导处处长张建明对此作出了解答。

然而，成立业主委员会的做法住户也想到了，但很少人愿意主动来做组织工作，都是缺少所谓“带头人”、“热心人”。例如，位于昆明CBD核心区位的世纪中心，亦或是位于城市主干道北京路旁的俊发中心、欣都龙城186写字楼等都凭借其地段优势，在市场上取得了不错的成绩。所以地下空间也是许多写字楼的重要空间，地下空间的运营管理也是影响写字楼长期发展的重要因素。

彭澎则建议，如果小区里面的人普遍没有经济条件，可以考虑让几个小区或者单位房合并或者联合起来，一起雇佣一家物业公司。 “一个好的办公环境”是写字楼物业服务的核心，物业管理要做到车辆的有序、畅通，公共秩序的安全、规范，维修管理的及时、高效，只有这样才能够营造出好的办公环境，这才是写字楼管理的重中之重，同时，好的物业管理还会弥补开发商的规划设计缺陷及一些遗留标题题目

与此同时，作为写字楼，它实际上是个后勤系统，许多来访的人，对写字楼的外立面和整个形态是第一印象，但是开车来的人对这个写字楼的第一印象是以停车场开始的。

有业内人士表示，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。因此，房改房成了住房物业中最不好管理的类型之一。

比如说我们要求净高、进深、以及合适的可调整的办公格局等等这些硬的指标，为什么顶级写字楼发展的趋势要求越来越短的进深，是根据人在室内的心里感触感染和整个视野的感觉。

广州市物业管理行业协会副会长张朝德算了笔账，按目前最低工资，如果按2元一平方米收费，至少要七八万平方米，约1000户，物业公司才能干活。

自我管理

大家掏钱成立业委会

“过去单位房现在确实破旧，而且管理不善，甚至没有机构和组织来管，政府应该重视这件事，因为它反映了老百姓的需求。他做过相关调查，有几个物业公司是管理侨房等产权不清房子的，公司对这些旧房的标题题目和情况相当熟悉，管理起来也有许多经验，成本也低，可以考虑。但要找到解决之道却不简单。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。其次，要培养居民的市场消费意识。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。 

这时，周村租房                             

住户以外的协调者介入就变得很关键。

房改房的住户如何共同管理？韩世同表示，他自己就住在房改房，以他所在的楼房为例，办法是由住户们共同集资，成立了一个大楼管理会来负责基本的物业管理。

如果说住宅小区的物业管理只是扫地、请保安巡逻外，那么写字楼的物业管理绝对可以称得上是不折不扣的“大管家”了，这个“管家”是否称职，能为后期使用省去不少麻烦。由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。

至于通过政府给予一些专项补贴的形式，张建明指出房改房在卖给职工个人后就应市场化管理。并且居委会可以获得政府相应的拨款。

张建明：如是重组、兼并企业，单位维修基金由重组、兼并后的企业管理使用；封锁、破产的企业，其住房基金优先用于发放住房货币补贴，其余由企业统筹使用；撤销的企业，其住房基金由上级主管单位管理使用。