房价涨跌由两个最根本的因素决定

 5月18日，依文企业团体董事长夏华和当当网董事长俞渝在《中国企业家》举办的第五届中国“商界木兰”年会上向“地产大嘴”、华远团体董事长任志强诉苦房价太高：“一套房把三辈子的收入都掏进去了。假如把城市化作为决定房价涨跌的空间横坐标，地方债就是决定房价涨跌的时间纵坐标。 

。真有所谓的“财经评论人”正儿八经地撰文表示，“任志强是在极力否认房地产暴利，他想戴一个            胸罩掩盖房地工业丑陋的胸。楼市却相反，对于楼市的多空对决，人们从来不以判定力高下论优劣，而是以道德高下论之——唱空派每每被视为道德高尚的民众利益代言人，哪怕唱空派彻底把中产变成了买不起房的屌丝；唱多派却屡屡被视为人民公敌，哪怕他们几乎每一次判定的准确性都被现实所证实，哪怕相信他们判定并付诸购房步履的一个个从白领变成了中产乃至富翁。反之，别说呼叫道德的血液，就是上帝来帮你也没用。 ” 随后，任志强在微博表示，“胸罩论”实为“冯仑的原创，咱只是转播这话的确是冯仑原创，任志强“转播”是有特殊语境的，就是卖胸罩的老板对他当面说房价贵，他“回击”说你卖的胸罩更贵。人都往房价高人价高钱价高的地方活动，而不是相反往房价几乎一文不值的衰落乡村跑。 

　　在这种背景下，任志强的话又激起轩然大波。 

        

　　所以，不釜底抽薪地改革政府公司化的经济体系体例，想控制房价，门都没有。判定不准的终极被市场和民众淘汰。 

　　中国地方债务正确数字也许永远是个谜！各地融资平台越来越多样化、隐蔽化，良多资金的来源和数目无从知道，负债规模也就难以统计。而与此同时，北上广等城市的楼市楼价又看涨，官方数据显示：4月份广州的楼价同比增长近20%，每平米同比涨价近3000元。 

　　而无论举债的来源如何多样，地方政府终极的还债但愿，全部寄托在贮备的土地上，这意味着地方政府未来能否如期还债，取决于当地房地产市场的好坏。 

　　中国股市和            楼市都长期存在着多空两派，但一个极其怪异的现象是：对于股市里的多空两派，人们从来不评论他们的道德高下，而只看他们判定准不准。事实上，几百元的胸罩究竟是少数，更多的是十几、几十元的，屋子都是贵的。即使政府职能实现了华丽回身，变投资型政府为服务型政府，房价也只能涨不能跌。二是地方债。想按捺房价，必需土地和拆迁权利完全回到民众自己手里，地方政府失去补贴招商引资的工具，改变制造业产能大量过剩的经济结构；民众自身的议价权利进步，带来收入进步追赶房价。 

　　地方债是怎么回事？就是地方政府廉价从农夫手上征地，然后以此为典质向银行贷款进行土地贮备，贮备的土地大部门廉价进行招商引资(补贴产业和贸易)，少部门用于房地产开发。这只是个调侃         或者糊口幽默，不是故意挑逗欲买房而不得的消费者神经的，也不是故意考验每天空喊降房价的“民生代言人”智商的。假如你当真研究和把握了这两个坐标工具，判定房价想不准都难。 ”一向以敢言、直言著称的任志强反问道：“一个房产项目从开发到终极完成要好几年，你做一套衣服用多久？再说，胸罩那么大一点，要好几百块钱，按平米算，比屋子贵多了。 

　　实在楼价的涨跌根本不由多空派决定，甚至不由开发商决定，也不由市长或总理直接决定。 ”假如我告诉你房价也是十几万元到百把元一平米不等，你信不信？恐怕有的人明明眼见为实也不愿意相信。你就是把任志强之类的唱多派弄他个万箭穿心，或者把唱空派捧上天，也不会把房价打下来。几乎所有的本钱包括廉租房和公共用地本钱都落在房地产头上！房价焉能不高？

　　当写作和写完《穷思维富思维》的时候，我已经对中国经济的整体逻辑有了成竹在胸的宏观掌握，于是在判定房价时运用上了地方债这一时间纵坐标，并进而得出结论，以为即使二三线以下城市住宅供给过剩的风险随时存在，但中央城区的房价仍旧只能涨不能跌，而且由于处在中央城区        ，不存在有价无市的风险！

　　还在写《买房的革命》和《世纪大迁徙》两本书的时候，我只对大城市房价特别高看，由于那时候只用到城市化的空间横坐标：1949年以后的前30年人为阻止的城市化到今天必定进入迅速补课阶段，乃至于**经济学奖获得者斯蒂格里茨断言：影响21世纪人类社会进程两件最深刻的事情，一是以美国为首的新技术革命，二是中国的城市化。一旦房地产泡沫破裂，债务风险和金融危机将全面爆发。 

　　房价涨跌由两个最根本的因素决定：一是城市化过程中的人聚财聚人散财散的趋势。城市化遵循的是人聚财聚人散财散的逻辑，听从“万有引力定律”——越大的城市公平性和吸引力越强。现在已经有良多地方暴露出地方政府让企业和公职职员向银行举债、再借给政府的做法，表明地方债          已经进入失控状态。