分类： 程序设计
2013-10-23 17:38:54
10月11日，一场意外而至的火灾，让烂尾多年的“土豪金”大厦正顺广场重回公众视野。在此之前的9月，开发商美洲联冠置业(深圳)有限公司(以下简称美洲联冠)已经宣布将这栋楼由“新世纪大厦”更名为“正顺广场”，并重新亮灯，烂尾13年，大楼获得新生。
南都记者近日获悉，大楼新旧开发商矛盾并未了结。原开发商新世纪建设发展(深圳)有限公司(以下简称新世纪)指，新开发商美洲联冠伪造材料，非法获得大楼的土地使用权，深圳市规划国土委(以下简称规土委)与美洲联冠勾结，违法变更土地使用权。
此案由广东省高院裁决由东莞市中级人民法院审理。东莞市中级法院于2012年12月立案。案件多次开庭，10月18日该院作出一审判决，驳回新世纪公司的诉讼请求，认为市规土委变更土地使用权的行为并无不当。新世纪公司方面表示将提起上诉。
老股东重掌公司只剩一个空壳
位于东门商务圈的正顺广场，最初叫侨光广场，此后更名为新世纪广场，直到最近才更换为正顺广场。而每一次更名的背后，都意味着股权的变化。
这一项目的原开发商新世纪公司董事杜勇鹏告诉南都记者，1991年，加拿大籍华人梁伟洪与深圳市设备材料工程开发公司合资成立侨光公司，开始合作开发这一地块。深圳的公司出地，占股四成；梁伟洪出钱，占股六成。当时名为“侨光广场”，侨光也有“华侨之光”的意味。
据杜勇鹏称，由于资金短缺，梁伟洪经过中间人介绍，在1994年引入新的投资人邱汉辉，并两次向其转让其所拥有的60%股权。不过邱汉辉并没有按约付款。
双方从1996年就开始了旷日持久的官司，至2008年官司收尾，梁伟洪最终取得新世纪公司100%的股权，用于抵还债务。新世纪公司也正是最初的侨光公司。官司胜诉后，梁伟洪成为投资方以及公司法人代表。
不过，令梁伟洪意外的是，他虽然重新掌握公司，然而公司下面唯一的项目“土豪金”，此后却成为美洲联冠的囊中之物。
2012年3月22日，市规土委已经与美洲联冠签订了一份《〈深圳市土地使用权出让合同书〉第三补充协议书》，协议约定美洲联冠承接了原开发商新世纪公司在该宗地块上的全部权利、责任和义务。
这份由官方出具的补充协议书，意味着“土豪金”易主。
政府解决烂尾楼新公司接盘
这一项目如何被改弦更张，最后落到美洲联冠的手中？易主背后，毫无疑问是利益的争夺。实际上，这一项目工程建设时虽然一路缺钱，倒也磕磕碰碰在建设中。工程在1997年就办理房产预售许可证，到2000年工程全面停工时，主体工程早已完工，金色大楼耸立深南路边，连内外装修都已完成。
而之所以最后一步入市无法推进，杜勇鹏告诉南都记者，正是因为丘汉辉利用这一项目平台融资10多亿元，大量钱款也根本没有进入项目运作，而被挪作他用。按照当时的估价，项目即便装修完成，连债务都无法还清，索性烂尾在此。
直到2004年9月29日，深圳市政府为了解决烂尾多年的全市烂尾楼盘，确定了“土豪金”等52个问题楼盘，规定可以采取合作建房或者直接置换土地使用权等方式来盘活。
在2008年5月7日，市处理问题楼盘领导小组工作会议召开，专门研究新世纪广场问题楼盘。根据这份“280”号会议纪要显示，会议议定在具备两个条件的情况下，美洲联冠可直接置换新世纪广场项目土地使用权：其一，原开发商新世纪公司与美洲联冠已达成书面协议或签订合同，并在该协议或合同中约定原开发商在新世纪广场项目上的全部权利义务由美洲联冠公司承担。该协议或合同须报国土部门备案。其二，由已预售商品房建筑面积的2/3以上的购房业主出具同意由美洲联冠代替原开发商履行合同中约定义务的书面材料。
市规土委突破常规签补充协议？
2011年1月21日，市规土委核发了《〈深圳市土地使用权出让合同书〉第三补充协议书》，要求原开发商新世纪公司和新开发商美洲联冠共同签署补充协议，签订补充协议，则意味着开发商易主。
按照市规土委对问题楼盘的处理管理办法，关于置换开发商事项，需要原开发商和新开发商共同签署土地补充协议，或者依据法院协助执行通知书单独与新开发商签订补充协议。然而老开发商新世纪公司股权以及法人代表早在2009年年初就发生变更，梁伟洪已经重掌公司。新世纪公司董事杜勇鹏告诉南都记者，当时他们并不知道有这一份补充协议，即便知道，他们也更不可能将利益转手送人，签订这份协议。
但是，2012年3月，市规土委最后仍然突破常规，在原开发商未签订协议的情况下，单独与美洲联冠签订补充协议，土地使用权由新世纪公司变更为美洲联冠，新世纪公司则成为一具空壳。
焦点
美洲联冠是否伪造资料获得接手资格？
判决：新世纪怀疑的理由不充分，因此不予允许做司法鉴定
根据市政府会议纪要，美洲联冠需要满足两重条件方能接盘，一方面是要与老开发商达成协议，另一方面要取得预售面积2/3以上购楼业主的同意。
从会议纪要定下的两重条件来看，这一方面兼顾了新老开发商的利益，另一方面买楼业主的利益，需要两者的同意新开发商方能接盘。而是否满足这两重条件，资格审查则由市规土委来做。市规土委在多份文件中都认为美洲联冠已经满足条件。
不过新世纪公司董事杜勇鹏就告诉南都记者，在诉讼的过程中，美洲联冠就提供了一份与新世纪公司在2008年3月签订的协议，协议约定由美洲联冠承接新世纪在该宗地上的权利以及债务。但是杜勇鹏强调说，这份协议极有可能是美洲联冠在2011年之后非法补签，当时新世纪公司股权以及法人代表虽然发生变更，但是公章一直被丘汉辉控制，丘汉辉与美洲联冠方面关系密切，要伪造这一协议非常容易。
新世纪公司也在法庭上申请司法鉴定，要求鉴定这份文件形成的年份。不过，作为第三人应诉的美洲联冠公司则并不同意进行司法鉴定。
东莞中院判决认为，新世纪主张签署协议时，公司公章被丘汉辉控制，因此相关协议并非新世纪公司的真实意愿，但新世纪没有提供证据证明这一说法。新世纪怀疑的理由不充分，因此不予允许做司法鉴定。
政府是否有权决定开发商变更？
判决：地方政府为盘活问题楼盘所作出的地方性政策，并未违规
杜勇鹏还表示，美洲联冠在法庭上还提交了10项关于项目产权情况的证据，以证明他们早就取得预售面积三分之二的业主同意入主项目。但是美洲联冠提供的产权情况说明却显示，拥有出售面积将近一半的业主是在2012年3月22号即美洲联冠获得这块土地使用权之后，才与美洲联冠达成协议。
东莞中院一审判决认为，相关证据证实在2012年3月22日规土委与美洲联冠签署补充协议书之前，美洲联冠已取得三分之二建筑面积业主以及债权人的同意，并不存在问题。
杜勇鹏就表示，他们认为市规土委无论出于什么原因，单方面与美洲联冠签订补充协议书，将开发商置换时，都是违法违规，根本没有法律依据，会议纪要也根本不具备法律效力。但是即便是依据会议纪要的精神，市规土委都未有尽到审查责任，明显存在审查不严格的问题。
东莞中院一审判决认为，我国对停工楼盘的处理没有明确法律法规的规定，地方政府的相关决定是在尊重原开发商意思自治的前提下，为盘活问题楼盘所作出的地方性政策，并未违反法律法规的禁止性规定。
