投资型二手房理财收仰制 一线二手房价回升

　　继2010和2011年成交量连续两年回落后，2012年触底反弹，但反弹幅度相对较小。根据中原统计，2012年六城市二手住宅成交面积较2011年增长22%；但尚不及2010年的水平，和2009年峰值相比仍有约4成的下滑。

    12月17日，中原地产研究报告显   示，调控以来，由于城市发展阶段和二手房市场成熟程度的差异，造成了各城市之间二手房市场在2012年表现显著不同。2012年初至今，北京上海和广州三地价格指数累计回升幅度超过10%，深圳为8.9%，相比之下天津和成都的价格指数回升幅度尚不足4%。

　　继2010和2011年成交量连续两年回落后，2012年触底反弹，但反弹幅度相对较小。根据中原统计，2012年六城市二手住  宅成交面积较2011年增长22%；但尚不及2010年的水平，和2009年峰值相比仍有约4成的下滑。

　　二手房价与成交量相对应。2011年4月后受二手房成交量的持续低迷，以及开发商降价促销力度的加大的影响，各主要城市二手住宅价格指数相继开始下跌，北京、深圳两地价格指数累计跌幅高达10%~12%；其他城市 指数亦在2011年年底出现回调，在2012年春节达到低点。2012年春节后楼市回暖，二手住宅价格指数开始止跌回升。截至2012年11月底，北京、上海、广州三地中原二手住宅价格指数已超越历史峰值，而深圳、天津和成都价格指数较历史峰值仍有6~   13个点的差距。

　　中原集团研究中心研究总监张海清告诉记者，城市分化，一线城市价格回升明显。由于城市发展阶段和二手房市场  成熟程度的差异，造成了各城市之间二手房市场在2012年表现显著不同。一线城市的新房供应相对更为稀缺，尤其是在中心区，二手住宅成交占比则占有较高比重，因此二手房价格变现更为坚挺，回升幅度较为显著。

　　需求分化，普通住宅成交活跃。  自2010年宏观调控以来，投机、投资性需求陆续被挤出市场，楼市成交基本以自住性需求为主。根据中原调研数据显示，2012年北京、上海、深圳三地首次置业需求约占5~6成，改善型需求约占2~3成，投资性需求仅占1成左右。

　　从成交结构来看，低总价的中小户型占据成交的主体。根据中原成交数据显示，2012年前10个月，北京、上海、广州、深圳  、天津五城市单套面积在90平方米以下的二手住宅成交占比分别为55%、61%、63%、65%、83%，而且这一比重较前几年有不同程度的增加。

　　此外，根据中原集团研究中心统计20 12年前10个月上海二手住宅成交套数TOP100楼盘中有85个楼盘是处于中环外的普通住宅项目，在这100个项目中有4成为低总价的老公房，这些老公房主要位于宝山、浦东和闵行三个区域，单价基本在20000元/平方米左右。

　　另外，二手房租金平稳上扬 租金回报率平稳。不像买卖市场存在投资或投机性需求，因此房价容易受调控影响而大起大落。租赁市场是以实际的居住需求为基础，主要是受经济发展、居民收入、房价、通货膨胀、外来人口和毕业生就业等因素的影响，因此租金走势相对平稳。    根据中原领先指数数据显示，2010至2012年期间，六城市二手住宅租金指数每年的累积涨幅均不超过10%。