海口楼市

自今年5月份以来，在房价大涨、地王归来的现状下，关于楼市泡沫浮现的警告不绝于耳。然而，在众多的质疑中，楼市却走出一波又一波的上涨行情，在令人惊叹的同时，不禁令人有些许担忧。

　　显然，监管层已经开始注意其中的风险。收紧二套房贷政策、打击捂盘惜售行为……近期，监管层这一系列的动作，使房地产市场风云骤变，房地产行业再次站在了十字路口。

　　有分析人士认为，严格执行二套房贷政策后，楼市新一轮波动难以避免，今年以来持续的上升行情将告一段落。

　　站在年中的节点，我们应该如何判断下半年的海口楼市的发展呢？证券导报的记者就此展开了采访调查。

　　开发商或事与愿违7月海口楼市成交下滑明显

　　不可否认，每个开发商投资者都希望房价可以毫不停歇地一路冲高，事实却并非如此。尤其是进入7月之后，价高、楼少，令上海、广州、深圳三地楼市成交量都有些冲高乏力。此时，二手房贷收紧又是当头一棒。作为一个外向型的市场，海口楼市显然不能幸免。

　　进入7月以来，海口楼市的成交数据呈现出这样的特点：成交逐步缩减，价格微跌。据相关统计数据显示，本月第三周（07月13日~07月19日）海口商品房销售总签约438套，平均日销售约62.6套，签约总面积48082.36平方米。第三周与第二周（7月06日~7月12日）对比，销量出现大幅滑落，幅度达29.8%，每日平均销售套数对比上周也少了将近17套。显然，进入7月的第三周，海口商品房销售量出现了幅度较大的下滑，这也是进入7月以来，海口楼市连续三周成交量持续下跌，下跌整理态势较为明显。

　　一直支持海口楼市仍将维持上行行情的房地产资深业内人士陈权认为，全国市场的降温，的确或多或少影响到了海南，但是，这样的影响还不算大，更多的是引起整个市场的谨慎心理，海口楼市作为外向型市场出现成交量下跌也属正常。

　　就海口楼市7月成交量出现下滑，不少开发商依然表示出不以为然，认为判断楼市是否疲软仍有些为时过早：市场在今年初所显示出的忧虑情绪早已得到缓解，同时8、9月份的供应短缺已成定局，各方更没有理由过分悲观

　　"我们的成交量保持良好，仍有提价空间。"有开发商称，同时他将市场整体成交量下滑解释为阶段性调整。

　　楼市价涨迅猛市场出现观望情绪

　　据国家统计局海口调查队的数据显示，1-6月，海南省海口市土地交易价格同比上涨6.3%，其中住宅用地上涨9.1%，工业用地上涨2.9%，商业营业用地上涨5.8%；房屋租赁价格同比上涨2.1%，物业管理价格同比持平；新建商品房同比上涨0.6%，二手房同比下跌0.2%。特别是在国内市场的带动下，海口7月部分楼盘开始大幅度上调房屋销售价格，个别上调幅度甚至达到8-10%。基于对目前的形势分析，国家统计局海口调查队预计今年全年房价同比增幅在2%左右。

　　尽管主管部门和开发商都做出较为乐观的预测，但是本报记者采访的众多城市普通工薪阶层却依然表示工资与去年同期相比降幅明显。以吴先生为例，2009年上半年工资比去年同期减少了将近三分之一，而他所在的行业向来以员工待遇高著称。

　　　任职于海口一信贷公司的张先生告诉记者，原本打算3月份过后买房，却发现房价越涨越高，之前准备的首付款已经不能买到心仪的房子，而单位的效益又受到金融危机影响一落千丈，让他丧失了采取低首付高月供方式买房的信心。

　　事实上，收入锐减和房价高涨一样，正成为制约众多买房人出手的重要原因之一。

　　购买力的严重不足客观上导致众多自住型需求买房人不得不选择观望，而至今为止，这种购买力不足的现象并没有明显的改观。本报记者采访的多数买房人表示，他们的收入在2009年均有所下降，特别是一些收入较高的行业，如金融、能源、电信、建筑设计、广告，而这种现实也进一步坚定了买房人继续观望的决心。

　　海口房价或分化高端下调中低端企稳

　　　政策面上的影响以及近段时间来商品房销售量的下跌，是否会对楼盘销售有影响，海口某房地产销售部业务经理李纪年告诉记者，从目前的销售状况来看，还没有受到任何影响。"此次新政对二手房的影响更大一些，但是否会对新建商品房产生影响，目前尚未定论。"

　　陈权认为，二套房贷从紧后，对有改善型需求的居民和多次置业的投资型购房者会产生一定的影响，但对楼市的影响不会太大。交易量上涨幅度可能会趋缓甚至下降，但房价不会受太大影响。

　　房地产资深业内人士李明表示，中央的本意不是抑制楼市，政策从紧指向更多的是指向信贷安全。而价格涨跌主要看市场上的供求关系。二套房贷收紧政策影响的主要是高端房产，对一些价格适中、以刚性需求为目标客户的楼盘项目影响不大。从整体上看，房价不会因政策从紧出        现大涨或者大跌。"虽然众多购房者希望房价下跌，但从全国市场的大环境上看，目前，海口楼市总体价格仍处在一个比较合理的水平，出现大涨或大跌不仅不符合市场预期，也不符合政府的政策，因此这个可能性很小。"

　　对于下半年海口楼市的政策方向，李明认为，首先市场政策要贯彻执行好，如二套房贷政策等，确保投机性需求处于可控状态；同时，加大土地的有效供应，鼓励中小户型的建设和供应，用市场的办法平抑过高的房价。"要以不变应万变。" （作者：王琅）