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2008-11-11 22:06:32
主持人：謝謝楊少峰。楊總剛才談了很多，我們也聽了，本來我們今天來了很想有一個交流，就是當前的情況下該怎麼辦，您說的讓大家覺得雪上加霜，接下來我們要探討一下怎麼面對這個現狀，怎麼解決這個問題，這是最關鍵的。剛才我們談了很多，楊總談了很多，改變定價的觀念，很多是不可控的，特別是在利潤面前。胡總，剛才我們談了很多理論方面的，結合市場您對消費者指一條明路，現在很多是剛性需求，楊總也提到了4種需求，我們又不能預測08年後房價會不會跌，很多人不知道該怎麼辦，您結合市場來談談。
胡景暉：現在我覺得拐點論這個東西探討時間很長了，但是我覺得很難用這樣一個概念來涵蓋進入08年以後市場的變化，我在新博客寫到，現在的市場格局跟過去兩年有很大變化，從08年開始北京房地產市場呈現三足鼎力的局面，以前我們談房價僅僅談的是一手商品房預售的價格，幾乎等於這個，但是今天我們談房價已經不是這個概念，今年一手放預售北京大概12萬套左右，政府保障性住房包括兩限房和經濟適用房在10萬套左右進入市場銷售，二手房交易量今年會接近10萬套，也就是說市場已經進入三足鼎力的格局。消費者面對著選擇，我一手房還是二手房還是等保障性住房，以前是沒有這樣的選擇的。
當然保障性住房，我們實際看市場現象，應該說北京進入交易的低潮是從12月開始的，1之月到1月、2月，北京有70%的項目是零成交，開發商很苦，我們3月份前兩週的業績和去年上半年3月同期的業績是一樣的，我們認為今年3月和去年3月二手房交易差不多，而且不會有太大的問題。
剛才講到一點，這個市場已經分成了三個市場，這三個市場的定價機制不同。保障性住房是政府供給、政府定價，我想定多少就定多少，經濟適用房是四千，保障性住房就是政府手中的豬肉，是完全的單一定價機制，消費者又是有限的選擇，很多人在等兩限房的標準，三口人是8萬8，四口人是11萬6。第一個項目現在已經開始賣了，很多人有誤區，認為兩限房是在現場賣，很多人在開發商那排隊，留了電話就以為是拿到兩限房號，新的兩限房是在所在區的辦公室登記，開發商只是一個承包商，無權銷售，到那邊是毫無意義的。在這樣的定價機制情況下，跟市場就是另外一回事了，有可能8萬8、11萬6要進行調整，在中國這樣的國青下，我們不否認保障性住房覆蓋中產階級，新加坡的國土面積只有北京市通州的三分之二那麼大，常住人口4百萬，不及北京四分之一，新加坡是高福利國家，財政收入高、國小、人數少，完全可以把保障性住房覆蓋到中產階級，但是北京是不可能的。但是畢竟經濟適用房和兩限房明朗了以後，很多人覺得是等不到、買不起的，後面還有一個輪號機制，即使中了號也是搖出來的，這會影響到一批中低收入階層。
第二塊就是二手房，為什麼我們對二手房很有信心，剛才楊總也講到剛性需求，我們不僅僅要看這幾個月，放大到全年來看，北京市在08年會出現結婚和生育的雙高峰，往往是這樣，今年是結婚高峰，第二年就是生育高峰，在寡婦年的第三年，就會是生育高峰，08年將會出現建國以來出現第一個結婚和生育的雙高峰，因為08年的日子非常好，大約20萬對新婚夫婦，不少於40萬的新生兒，北京接近1700萬常住人口，每年進入這個城市的外來移民還有60萬左右，這一塊來說需求還是有的，只不過這些需求不像以往直接去一手房市場，會對一手房、二手房、保障性住房進行分批次地消化。
還有一個現象，就是北京今年房屋租金漲幅有可能超過房價的漲幅，以前我們談房價只是在講一手房預售價格，現在在講不僅僅有一手房預售價格，還有二手房價格、保障性住房價格、房租價格，進入08年前三個月，我們看到北京市房屋租賃的漲幅是非常驚人的，我們寫市場研究報告，我底下的市場研究員講，他的房子2200元，看了我們的租金報告以後就說要加到2500元、2800元，今年房屋租金的漲幅是非常驚人的，特別是在月租金3500元以下的中低端市場，一居室和兩居室，靠近軌道交通和成熟商業區的單月漲幅是非常驚人的，還有一些人等著奧運會期間租房這樣高昂的租金。今年房地產市場的格局分得更清了，有一手房、二手房、保障性住房和租賃。
從二手房的情況來講，交易量在3月恢復了，但是房價基本上處於平抑階段，我去門店都說房價漲不動了，以前一個房源有5個客戶，基本上現在是一比一，以前可能是5個人看套房子，你不買我就買了，心裡比較著急，現在是一對一，選擇餘地更大，以前房東說多少錢就是多少錢，有簽完合同毀約的，因為以前北京市的過戶時間是1個月，現在這種情況沒有了，二手房買賣過程中，從簽約到辦過戶過程中業主毀約的沒有了，臨時漲價的沒有了，同時相對來講價格以前是沒法商量，現在是可以談談。現在二手房是C2C的消費模型，是自然人對自然人，交易中是平等的。對於很多的業主來說，沒有開發商的現金流壓力，相對好一點，現在開發商的就是另外一套定價機制，不知道一手房會是什麼樣，現在二手房的交易量基本上跟去年持平，房價現在處於相對穩定的階段，整體是均衡狀態，個別區域有倒掛現像出現，可以跟購房人談價格了，選擇的餘地更打了，租房方面租金在過去三個月上漲非常快，怎麼看待整個房地產市場？我覺得是出現了一些變化，另外一方面是從經紀公司和開發商考慮的角度又不一樣了，經紀公司我們關心量，不太關心價格，價格是一方面，但是更關心量，如果沒有量就掙不到這個錢了，開發商對價格更明顯。
當然二手房市場和一手房市場有很大的區別。另外一方面，今天新浪出了這個題目，就是抗跌的問題，在鳳凰衛視討論時就是幾個問題，定價到底是成本定價是供求定價還是競爭定價，要看看成本，看市場的供求比例看看周邊的樓盤多少錢，也就是這樣定出來的。哪個定價更準確，且不探討這個，一手房的定價實際上在房屋租賃市場得到驗證，在二級市場得到實現，這兩天股市跌得很慘，房地產市場的租售比和股票的市盈率是一個概念，市盈率就是股價和每股收益的比例，說白了就是你買了一隻股票他年年分紅的話，多少年可以把本撈回來，也是這樣，月租金和房屋的整體售價超過了1：300，這個市場就有一定的泡沫存在，也就是說你賣的時候要實現你的獲利空間一定是在二級市場上賣掉的，在過去三個月來看，由於北京市建委的原因，我們沒有公佈測出來的一些數，從2月二手房成交的價格漲幅來說還是很大的，而且大到我不敢說這個數，但是是不是每個房子漲了？不是這樣，之所以大是因為在整個二手房成交裡面，二手商品房的成交比重大幅度上升，市場上哪部分人對價格的波動更敏感？
原來單位買房改房的人不敏感，因為歷次漲息跟他們沒有關係，加息跟他們也毫無關係，這裡面也沒有投資客存在，大部分投資客都在二手房商品房市場，他們當初是貸款買的，六次加息1月1日一次兌現會感覺按揭很沉重，很多房子6、7千買的現在2萬了，投資收益率還是很高了，08年不管漲還是不漲，現在集中出現了二手房市場掛牌的現象，在套利時誰對這個市場波動更明顯，實際上是早年貸款買房的人。
我想說其實抗跌也好，我們最終是找到房地產最終的價值在哪裡，通過二級市場這麼多年的檢驗來講，首先要從消費者的需求來考慮，比如說學校周邊的房子，不是抗跌的問題，是仍然在漲，比如說四中、八中、史家胡同、人大附、中關村二小這樣的學校，基本上是出一套就賣一套，而且很多都是記者朋友找我，說我小孩三歲了，因為你要上重點中學和重點小學要提前三年把戶口遷過去，很多人為了上學校根本不在乎，買一套平方都可以，很快就可以遷過去合同，這些稀缺教育資源周邊的房子不是抗跌的問題，是它的價格是非常穩定的。
還有一些，跟我們定位很明確的一些區域價值已經非常明顯的商業圈子，比如說CBD核心區域、金融街那邊，亞奧還不太好說，比如說像金融街周邊的高端二手公寓價格一直在往上走，所謂銀監會、保監會、證監會，三行兩會都在裡面找，區域性價值比較明顯，固化了商圈周邊的價格是比較固定的。
還有一些就是真正樓盤品質經得起推敲的，反正這幾年我看到的富力城，在二級市場的表現非常不錯，他的樓盤對於很多人觀感非常好，南方開發商很會做文章，先修景觀、園林、水景再去蓋房子，北方的開發商工地現場什麼都看不出來。做得比較精細、市場定位比較準確的、商圈定位明確的一些都是比較好的，軌道周邊的中小戶型現在是非常熱的，有一定抗跌性，價值凸顯的房子，宜居性非常強，尤其是像去年的5號線，今年的4號線、10號線，周邊的90平米中小戶型是經得起市場考驗的，當然跟定價有一定的關係。現在90平的佔70%，早年熱銷的一些樓盤大戶型相對慢慢變成稀缺戶型，因為一手房市場的大戶型供應相對減少。
拐點不拐點，我覺得不太好用這樣的概念形容，更多的是市場比以往更複雜、更趨於變化了。對於購房人來說我覺得很多人仍然面臨尷尬的局面，就是保障性住房買不到，有一些項目是買不起的，我覺得應該更多地關註一下二手房市場，另外對於一些項目本身的價值考慮，我覺得當你買一套房子的時候，你可以問問周邊的鄰居，或者問問其他經紀公司，這個房子能租多少錢，用售比就相當於市盈率來衡量它的價格。像軌道交通、稀缺的教育資源、成熟的商圈這些都會對它的價格產生明確的支撐。 AD-推荐几个网站看看:
