分类：
2010-02-22 19:11:22
文/邹涛（房产理财专家/邹涛私募基金管理人兼首席研究员）
（说明：本文为邹涛在邹涛房产理财俱乐部内部VIP会员交流会上的发言材料， 不对公众构成任何买卖建议，风险自负。本实战文章为邹涛实战心得，适用于全国范围内的任一城市老百姓购买房时使用，独家刊发在邹涛官方博客，转载请注明。）
在邹涛多年的本着“致力于居者有其屋”理念的一线调研实战中，无论是三年不买房行动还是万人购房团、无论是邹涛REITS还是邹涛房产理财俱乐部，无论是 在邹涛官方QQ群还是在邹涛ＶＩＰ投资俱乐部，邹涛每天都要接触全国各地形形色色的卖房者和买房者，在定期举行的万人购房团与邹涛REITS房产理财俱乐 部VIP内部研讨会上，邹涛发现在购房问题上，深深地感到很多善良的老百姓对于购房知识是基本缺失的，有的甚至连最明显的陷阱也看不出，更不用说“对付” 那些卖方市场上的经过专业营销策划高手培训后的“销售手段”了，普通老百姓在买房时成为任人宰割的羔羊也就很自然了。
房地产市场上充斥了太多形形色色的“专家”，很多都是站着说话不腰疼的角色，有的是官方的政治传声筒，有的是房地产业链上的直接受益者，还 有的只是为了迎合百姓心理的情绪化宣泄，而更多的，连自己都没签过哪怕是一次购房合同体验过一线的真实民意现状，当这个市场上的大多数人被利益的言论所左 右的时候，最后受伤的永远是无数善良的老百姓。而真正提供实际操作经验让买房者减少损失的却少之又少。最可悲的是，一些市民总是对所谓的专家言论只根据自 己的喜好来评价和决策，最后深受打击，精神和经济都白白遭遇损失。
我想，任何一个有良知和责任感的公民，都有一种责任和义务，要为大家做点什么。
那么，在这个商业利益至上的浮躁社会里，作为普通老百姓如何才能在买房问题上做到知己知彼？如何才能避免陷入那些让自己上套的致命误区？如何才能学 会和掌握一些最简单最真实最实用的购房经验和技巧不至于让自己白白损失血汗钱呢？根据邹涛多年来的实践、暗访和调研，在此为万人购房团和万人团购网的会员 朋友分享几点实战经验，希望对大家购房决策时有所实际帮助：
中国老百姓买房的致命误区之一：买房总是知己不知彼。
具体表现在：
1、不看清楼盘的营销手段：
(1)谁在售楼处卖楼：严格来说，很多购房者到现在都还不知道，在 中国几乎所有的楼盘售楼处现场的售楼人员，其实并不是开发商的人，一般来说，一个楼盘有投资商、开发商、承建商（包括规划、设计、景观等）、销售商（包括 营销推广商）。其中投资商负责筹集楼盘建设资金，开发商只负责项目的整体开发运作；承建商即建筑商负责楼盘的具体施工；房地产行业的规则是，大部分楼盘建 设好后开发商本身并不会直接去卖楼，而是会找一家楼盘销售代理中介公司由其负责整体销售，一般是按楼盘总销售平方面积进行核算，开发商按项目总销售面积支 付给代理销售公司作为总代理费用，这其中，代理中介公司需要支付现场售楼人员1%-3%的佣金，比如说：现场售楼人员卖一套100万的房子，可以拿到1万 -3万元的佣金。事实上这些代理费用、售楼人员的佣金等费用最终还是加在羊毛（购房者）身上的。一些比较稀有畅销的楼盘，开发商还会收取代理公司的保证金 作为对代理中介公司的制约。开发商与代理公司商定销售代理费用签订代理销售合作协议后，由该中介公司负责楼盘的具体现场接待看房、签约等事宜。所以大家在 楼盘售楼处现场看到得售楼人员是中介公司派出的人员，有的楼盘售楼处售楼人员会直接用其代理公司的名片，但一些楼盘的中介人员为迷惑购房者以方便销售，连 名片都只会印“XX楼盘销售中心的字样，给购房者造成他们就是开发商的人的误区。楼价之所以高，跟楼盘的营销代理费用也有关系，但一直以来，开发商还是要 依赖代理公司卖楼。
因为中介售楼人员的基本工资都很低，一般都是靠卖楼拿佣金，所以很多售楼人员在具体的销售过程中就会不负责地夸大其词、乱许诺、乱承诺以促进成交， 楼盘卖完后他们就撤了，那些当初卖楼时说得很好的什么规划啊承诺啊统统见鬼去了当然也就与他们无关了（这一点在调查中一些开发商也很恼火，因为最后是开发 商来收场）。
（2）傻乎乎地去做诚意登记与VIP登记：很 多老百姓也许会很奇怪，为什么一些楼盘房地产商敢开那么高的价？这一大创举就要归功于那些开发商请的房地产营销策划机构（或代理中介公司）的功劳了。楼盘 实施的诚意登记与VIP登记手段就是一个非常有效的市场试水销售手段。通过这种方式，销售代理公司很快就调查出有多少人对本楼盘感兴趣，能接受的价格程 度。举个例子：某楼盘有300套房，原计划定的开盘价是1万元每平，先进行诚意登记与VIP登记，结果有1000名不明真相的购房者来登记了，比例是 3：1，这时，房地产商就会分析并制订出销售策略，把价格再定高一些。然后再制造人气与热销假象吸引不明真相的可怜购房者签单。
当然，还有其他各种各样的事前营销销售手段，邹涛会在邹涛官方ＱＱ群中及今后的文章中一 一分析，这里限于篇幅不细说。
2、不研究其他购房者的心理：略。
3、不会看楼盘的销控表：很多售楼处现场的销控表基本上都是虚假 的。如果有售楼处的人告诉你房子已经卖了多少套多少套时，你只当他只是在“唱歌”吧。现在政府采用电子合同，真正销售真金白银交了钱签订了合同的才会在国 土房产局的网站上有统计和公示出来的，大家在万人团购网上查询政府数据即可清清楚楚。
4、不会看售楼现场的人员：房地产营销机构和中介代理销售公司为制 造人气热销气氛，会集中时间统一开盘，有的甚至会要求楼盘的承建商也派多少人来参加排队（否则工程款可能就不能按时拿到）造成人非常多的假象诱骗不明真相 购房者交定金，在调查中，邹涛发现，有的楼盘开盘时有一半以上的在排队“买房”的人都是来忽悠你的“托”。
5、不可盲信官方的数据：官方公布的房价成交统计数据均价是不分别墅和低档住宅的，所以我们看到得某个月均价可能是别墅和高档豪宅的统计价格，不代表某月房价就真正涨了多少。
邹涛给您提供的避免本类致命误区的实战操作策略：不听信售楼员的表面介绍，不要傻乎乎的以为也不要交钱没什 么损失就去做诚意登记，当你在售楼处留下自己的姓名资料和联系电话的那一刻起，你已经在为推高该楼盘的房价“做贡献”了。不看楼盘的销控表而要去查政府的 进入电脑成交的合同公示数据，不要为在“特意”当着你面前签订合同而且“兴高采烈”交钱买房的人迷惑，那个人很可能只是在无声地催促你快交钱签单。对官方 公布的数据要一分为二的看：一些硬数据比如电脑控制的签订合同可以相信，而对于一些可能被加工的软数据要善于从表面去分析和了解背后的真实现状等等。
中国老百姓买房的致命误区之二：买房总是盲从表面现象。具体表现为看到一些售楼现场的人气、一些媒体公布的上涨下跌的数据、一些身边的人沾沾自喜地谈论自己买房赚了等等时，一定要清醒地区分、反复分析背后的原因。
邹涛给您提供的避免本类致命误区的实战操作策略：只作为自己的买房时的参考层面之一。市场的真相需要到第一线去了解并跟踪观察。
中国老百姓买房的致命误区之三：买房理念僵硬死板。具体表现为以为买了房就要住一辈子，用自己的眼光去对比想当然、首付多一点自己的压力会少一点、供楼就一定要供几十年等等。
邹涛给您提供的避免本类致命误区的实战操作策略：今天不知道明天的事，中国的房地产一向是个政策市，只适合 波段操作，即使是你在低价的时候买的一套房子涨了2倍3倍，你不卖也是死的，纸上富贵而已。事物的永恒规律是涨到极限了就一定会跌。涨了就卖，好房子多的 是，再根据政策规律寻找价值洼地买一套岂不是两全其美？普通老百姓一辈子能用银行的钱就只有买房按揭这次机会，当然是首付越少越好0 首付更好，付一年两年涨了就卖掉，跌了自己也没什么损失反正首付少，多的资金还是在自己手上，手中有现金啥时候都不慌。
中国老百姓买房的致命误区之四：买房只买自己喜欢的。这 又是一个很无厘头的误区。很多人一天到晚四处看房，挑来挑去，却忘记了一个最根本的出发点：房子的最基本功能应该居住功能没有太大问题就好。你自己喜欢的 别人不一定喜欢，你今天根据自己的现状喜欢的，不一定明天还会喜欢，谁也不能保证自己喜欢某一事物一辈子。在房子问题上，邹涛看到很多人随着家庭成员的变 化，当初最适用的房子也许就不适用了。当不适用的时候，如果你想变现的时候别人会喜欢吗？就如很多人花几十万装修房子，只不过舒服了几年就视而不见没什么 价值了一样的道理。
邹涛给您提供的避免本类致命误区的实战操作策略：买大众化的、最实用的户型。一般来说，房地产商在开发时一定是经过反复调研的，某个楼盘设计得最多的户型也是将来最好转手、换房包括出租的户型。
中国老百姓买房的致命误区之五：买房永远跌等涨买。很多老百姓总是后知后觉。中 国的房地产市场是一个政策市，并不是一个纯市场化的市场，受政策的影响太大太大。邹涛纵观98年以来的国家住房商品化改革以来，中国房价其实是一个起伏波 段上扬的走势。在调查中邹涛甚至发现，除了普通自住购房者外，有一些把房产做投资手段的人到最后都只是坐了几回电梯而已，后悔不已。
邹涛给您提供的避免本类致命误区的实战操作策略：如果有人告诉你中国的房价会永远上涨或者告诉你中国的房价 这两年会崩盘，邹涛只能说他一定是在害你。因为任何稍微有了解中国常识的人都明白那两种情况在中国强大的专政工具下、在经济理论不适用中国特色的社会主义 制度里都不可能出现。历史经验证明，不要与国家作对，买房一定要讲政治，在国家出台调控房价政策9-12个月以后且成交量持续低迷的时候开始考虑选房买。 在国家出台鼓励购房优惠政策12个月后卖。因为你永远不知道底再哪里，更不可能知道顶在何方；因为跌了之后就一定会涨你不买自会有大批有眼光的人会买，有 人买了当然就止跌了，而涨到一定幅度就铁定会开始跌你不卖那些有眼光的人早就卖了。邹涛告诉你唯一要做的就是：在别人还在继续恐慌期待“大跌、崩盘”之类 的时候你贪婪买入，在别人还在贪婪等再高点的时候你就恐慌一次快卖掉逃命吧---你这样做，是为了更好在中国这样一个特殊社会里顺势而为，早日实现安居乐业！
