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2011-03-29 09:06:48
――――合理选择拆迁补偿方式
被拆迁人在拆迁中往往处于被动的地位，因此许多被拆迁人错过了能够合法保护自己合法权益的时间和机会，我们将在近期进一步探讨被拆迁人如何通过法律赋予的手段保护自己的合法权益。
案例：初某在北京市XX区XX路23号有私房一处，建筑面积121平方米左右，某房地产开发有限公司（下称开发商）拟拆迁该地块并建设高档公寓，按照北京市的拆迁补偿价格，初某私有房屋经评估作价每平方米的区位补偿价格为人民币4300元，开发商要求按照评估的价格给予初某补偿，初某不同意，双方未能达成拆迁协议，开发商申请北京市XX区建设委员会裁决本案。
初某找到张翔律师工作室要求解决本案。
初某在本案中提出的问题是：对经评估作价的重置成新价格没有异议，之所以与开发商未能达成拆迁协议的原因是：开发商开发建设的一期项目的销售价格为每平方米11000元，现补偿给初某的房屋只能购买同地区房屋的60平方米左右，因此不同意开发商的拆迁补偿方案。
我们经分析，本案的拆迁争议实际上是补偿价格的争议，对该争议如果在现行的法律框架内解决存在的问题如下：
首先，初某私有的房屋的补偿价格作价的依据是2001年北京市公布的拆迁补偿价格标准，而现行的市场价格已经远远超过了2001年的市场价格，因此初某即使提出了拆迁补偿的价格复核，也仍然不能实现其目的。
其次，初某要求按照开发商销售商品房的价格进行拆迁补偿也没有法律依据。
我们进一步研究了初某的要求后，提出的对策如下：
根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，被拆迁人有权利选择拆迁补偿的方式，即是按照产权调换还是货币补偿，由被拆迁人选择。
根据上述法律规定，我们代理初某向开发商和建委提出：初某要求产权调换，不实行货币补偿。
提出上述意见后，开发商以该地区没有产权调换只能实行货币补偿为由拒绝了初某的要求，建委的工作人员也解释说只能货币补偿，没有批准产权调换。
我们根据建委工作人员的意见，明确提出建委的意见不能成立，违反了《城市房屋拆迁管理条例》的规定。
在这种情况下，我们还就建委审批的拆迁方案提起了诉讼，在该案的审理过程中，开发商同意按照产权调换的方式与初某进行拆迁补偿，但提出：初某私有的房屋只能按照拆迁评估价格，而开发商提供的产权调换用房有二，其一是开发商建造的原地回迁的房屋，每平方米的售价按照11000元计价，其二是位于海淀区山后地区的房屋，每平方米售价4500元。
我们拒绝了开发商提出的上述意见，并明确提出：在进行产权调换时，开发商提供的产权调换的房屋也只能按照2001年的评估价格进行评估，确定拆迁补偿的价格，开发商在这种情况下不得不妥协，最后与初某达成了拆迁协议，对初某私有房屋按照每平方米9800元的标准进行了拆迁补偿。
我们最终撤回了对拆迁主管部门的行政诉讼，案件终结。
案例结论：
在北京市，许多被拆迁人均提出，按照2001年公布的拆迁评估价格进行拆迁补偿，已经远远低于现在的商品房价格，在这种情况下，许多被拆迁人选择了被动的等待。
其实，上述案例提供了一个比较完整的思路：即被拆迁人可以选择按照产权调换的方式进行拆迁补偿，在选择产权调换的形式进行拆迁补偿的情况下，被拆迁人可以要求原地回迁，这对拆迁人的影响将可能比较大，在双方进行选择的过程中，相互的妥协必然就产生了。
――――应当考虑拆迁许可前的拆迁方案的谈判
拆迁人申请拆迁许可，必然涉及到被拆迁人的重大利益――拆迁补偿和安置。
那么被拆迁人如何利用拆迁许可实现自己的目的呢？
《中华人民共和国行政许可法》给被拆迁人在拆迁前实现自己的目的提供了一个法律上的可行性和可能性。
行政许可法第三十六条规定：行政机关实施行政许可，如果被许可的事项涉及到他人重大利益的，行政机关应当告知申请人和利害关系人有陈述和申辩的权利。
此外该法律第四十七条规定：行政机关实施行政许可，如果许可事项涉及到他人重大利益的，还应当告知利害关系人有要求听证的权利。
在行政许可法规定的上述权利范围内，被拆迁人可以在拆迁前提出自己的诉求，实现自己的权利。
当然，具体如何实现自己的上述权利，仍然是一个比较复杂的法律问题，被拆迁人应当精心研究自己的要求，提出自己的诉求。
――――随时利用自己的诉权
被拆迁人在拆迁中的权利很多，因此随时利用自己的权利实现自己的目的是最重要的。
对拆迁主管部门的拆迁许可不服的，被拆迁人可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。
对拆迁裁决不服的，可以提起行政诉讼，也可以申请行政复议。
对评估报告有异议的，可以申请复核，也可以在拆迁裁决前要求重新评估。
对其他行政机关作出的涉及到拆迁的行政决定不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。
通过行政复议或者提起行政诉讼，被拆迁人可以保护自己的合法权益不受到侵害，最大限度的维护自己的合法权益。
