捂盘惜售

2007年8月教育部公布的171个汉语新词之一

捂盘惜售，从字面意思理解是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”，其目的和“囤房捂盘”一样，都是为了哄抬房产价格。
   
近些年来，“捂盘惜售”字眼在对的报道中一直盛行不衰。随着2007年房价上涨，各大媒体再度屡屡提及，将之归为房价上涨的主要原因之一。“捂盘惜售”影响之大，以致“”实施细则将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，并表示“要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚”。

捂盘惜售的实质

“捂盘惜售”提法的起源已经无从考究，从字面意思理解，应该是“捂住，舍不得把房子拿出来销售”。从房地产销售来看，这种提法有点滑稽，还没有哪个发展商会“舍不得”把房子拿出来卖。可以说，实现销售是开发商的最终目的，所谓“落袋为安”，但是选择何时销售则是开发商的一个策略考虑。因此，捂盘惜售所反映的只是一个表面现象，其本质是开发商采取的一种销售策略，涉及到的是对销售时机和推售节奏的选择。开发商是理性的经济人，存在着利润最大化的追求，但是，开发商将为其在追求利润最大化的过程中所选择的行为承担风险。

比如，在一个不断下跌的房地产市场中，开发商可以选择卖或者不卖，选择先卖某部分单位而不卖其他单位的，这都是基于其对大市发展的理性或者非理性判断，但一旦选择后由此产生的风险，开发商将独立承担。同样，在一个上涨的市场亦如此。我们不要只看到开发商风光的一面，殊不知很多开发商因为误判大势，损失惨重。又比如，同样是一个楼盘，为什么开发商会先推售某些单位，后推售其他单位呢？除了工程方面的原因外，主要是出于“不能将鸡蛋放在同一个篮子里面”的考虑，在投资时候需要这种考虑，在出售的时候同样需要这种考虑，即不能将所有货物一下子全部推出市场，而应该分时机、有节奏地推出。

捂盘惜售的市场风险

捂盘要承担法律风险，惜售要赌市场风险，理智的做法是“赶紧出货、落袋为安”。

△“捂盘惜售”误导市场

深圳市社会科学院城市运营中心主任高海燕认为，从市场看，惜售论开始出现的背景有两个：一是年后市场供应确实比较少，二是年后二手房市场明显出现了一拨涨价的势头。“于是，市场开始担忧，这是人之常情，”高海燕说，“关键是所有人都应该明白，政府必然要调控。‘领导很生气、房地产很危险’，这是现在的大框架，因此理性的开发商应该不至于如此。”

另外，深圳已经公布，未来五年内将建政策保障住房14万套，其中经济适用房2.6万套，公共租赁住房（含廉租房）11.4万套。“以往房价高是因为供应太少，这样，如果有开发商刻意‘捂盘惜售’，那是他对后市太乐观，风险很大。”吴固林说。

吴固林认为，尤其应该注意的是，在如今房地产市场如箭在弦、一触即发的微妙时刻，妄谈“捂盘惜售”，不仅仅是损害开发商形象，激化矛盾，更可能影响置业者的消费心态，造成市场不必要的恐慌。

△延期销售多受调控影响

至于年后市场供应减少，新盘比往年延后推出的原因，吴固林认为，一言以蔽之，是因为宏观调控的影响，具体来说大致有三点：

一是受“90/70”结构调整的影响。吴固林说：“像我们的创富时代·俊景园，没有进行大的结构调整，但施工建筑依然被延期了两个多月，其它要整体推倒重来的项目自然要到今年下半年才可能上市了。”二是受银行信贷紧缩的影响。最近又加息，融资更困难，建筑工期也受影响。三是年后施工单位人手紧缺，施工速度大打折扣。“现在民工短缺的情况在各大楼盘施工点普遍存在，没人做事，民工都往北方去了。”吴固林说。

“以往开发商对建筑商，是拖欠工程款，而我们是预付工程款，拼命赶货。”吴固林说，“但样板房、售楼处依然是不够人手来施工，这可能是很多开发商的苦恼。”

各种捂盘惜售的手段

△手段一：晚领证分批拿

开发商尽可能的拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。

△手段二：大幅提高开盘售价

开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。

△手段三：后续房源转售为租

开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。

△手段四：谎称进入尾盘期

这就是前面记者采访中遇到的情况。有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。

国家对捂盘惜售的整顿

△2006年部委开展专项整治 严打捂盘惜售囤积房源

建设部、国家发展改革委、工商总局2006年9月6日联合作出部署，在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。其中，包括捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为在内的六类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象。

在三部门9月6日联合召开的“全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议”上，建设部部长表示：“当前房地产市场秩序混乱的问题还没有得到根本解决，房地产市场中侵害群众合法权益现象依然存在，特别是交易环节问题更为突出。”

建设部提供的一份数据表明，尽管房地产市场秩序近年来有所好转，但在房地产销售、中介、合同、广告、价格等环节，投诉量仍然偏大，已妨碍了房地产市场持续健康发展。

根据三部门作出的联合部署，六类违法违规行为将在此次房地产交易秩序专项整顿活动中被重点查处。包括：

未取得预售许可证擅自销售或以认购等形式收取费用、取得预售许可证后未按规定时间开始预售、擅自将购买的未竣工预售商品房再行转让等商品房预售中违法违规行为；

发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源以及纵容工作人员或雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为；

未取得预售许可证发布预售广告，广告中承诺售后包租、返本销售，有关房地产项目的销售信息内容虚假等广告违法违规行为；

未按有关规定与购房人签订规范的预(销)售合同，订立合同前未向购房人明示合同示范文本，使用含有免除自己义务、加重购房人责任或侵害购房人合法权益格式条款的销售合同以及合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等合同违法违规行为；

未取得营业执照从事房地产经纪业务，未按规定使用经纪合同示范文本，利用虚假信息骗取中介、服务、看房等费用，在经纪活动中赚取差价等违法违规行为；

违规收费，销售商品房未实行明码标价，经济适用住房不执行政府指导价等违法违规行为。

“对群众反映强烈的房地产开发、房屋拆迁、物业管理、集资合作建房中违法违规行为也列入查处范围。”建设部副部长刘志峰说。

此前，根据国务院的部署，建设部等部门自2002年起组织开展房地产市场秩序专项整治。河北、山东、四川等省和北京、上海、重庆、深圳、南京等城市先后查处了一批违法违规开发经营的房地产企业和开发项目。

△2007年针对“捂盘惜售”等问题 各地政府再度发力整治

2007年8月24日，基于目前楼市供需失衡、房价继续攀升的局面，上海决定加大对开发商的“引、逼”力度，加快市场供应节奏。来自上海市房地资源管理局的消息，房地部门将采取多项措施督促开发商，如对以超出周边楼盘数倍的畸高价格挂牌，并在1年内销售率不到5%的，就将被认定为捂盘惜售。

2007年刚刚结束的全国城市住房工作会议强调，要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展。

规范市场秩序，惩治违规行为，保护百姓利益，是房地产宏观调控的重要内容，也是各级政府执政为民的重要体现。

编后语

目前，政府要打击“捂盘惜售”，其实质就是涉及到政府能否干预开发商销售时机及推售节奏的选择权利。从一般商品市场来看，买方有买与不买的权利自由，自然，卖方亦有卖与不卖的权利自由，这是市场经济所遵循的自由交易原则。但是，房地产市场不是一般的交易市场，根本原因在于房地产存在一定的垄断性，这种垄断性不是体现在市场占有份额之上，而是体现在区位的垄断上——一定区位的房源只能是有限的。因此，从房地产市场的特殊性来看，政府似乎很有理由干涉。但是，追究房地产业的垄断性，我们发现其根源在于土地的稀缺性及区位的不可复制性，这是一种自然垄断，这种垄断权力集中在政府手中。当土地从政府手中转移到开发商手中的时候，若无特殊限制，则表示土地资源一定时段的垄断性从政府转移到开发商，而且在目前公开拍卖的市场机制下，开发商也为此垄断性付出了垄断成本。如果政府要对这种先天的垄断性进行干预，首先就要在土地转让的过程中进行限制，在土地转让成本中要相应减少该部分成本。开发商不能既承担垄断成本，又不能获取垄断价格。退一步，即使政府要对这种垄断性或者垄断程度进行干预，那也是对价格进行干预，而不是对开发商的销售时机选择进行干预——要知道，开发商在选择销售时机的时候，不仅承担着实际利息成本，也承担着市场发展一旦出乎预料所带来的巨大风险。

再退一步，即使政府要干预开发商的销售时机选择权利，所能带来的效果亦将非常有限。首先，开发商可以根据销售策略，按栋领取预售证，然后分批推售——在领取预售证方面政府总不能要求开发商一次性领完吧？其次，即使在同一批推售单位中，开发商亦可以通过巨大的价差，大体实现按批推售的目的。

 

后话,买房也好，买菜也罢，都是在斗智斗勇，要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须洞察先机，了解对手的心理和手段。如今的世界生活的方方面面，不动脑，无易于认人宰割，不动智，宁勿死，当然我们的时间和精力是有限的这就要求我们合理安排，分清轻重，把宝贵的时间和精力支配到最重要，和收益最大的活动中，才能更好的实现自我价值，而后为社会进步贡献力量。