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2009年(10)

2008年(11)

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2009-11-01 08:52:32

期房交易流程应该更改

——由上海倒楼引发的联想

 

目前,期房购买过程中,开发商往往在业主付款前后,对业主的态度180度大转弯,为什么会有这样的事情产生?因为买卖双方从根本上处于不平等的地位,而笔者根据自己的一些工程经验,建议期房购买要分为预付款,初验款,终验款三步付款,让开发商和业主在整个交易完成的过程中都处于风险互相承担的平等地位,促进开发商改进其对业务的服务态度和楼盘建筑质量的监控。

                                                                     

前一段,上海的莲花河畔景苑的倒楼事件,吸引了全国人民的眼球;最近,笔者自己买的房子也由于质量问题,维修了很久,迟迟没有解决;今天笔者再在网上逛各个楼盘社区的论坛,也发现了各个社区都有不少骂房地产开发商卖房子的时候一对一热心服务,交房的时候,出现了问题却是多对一的服务,物业和工程部门推来退去,业主自己跑断腿却没有得到答复,问题也迟迟没有解决。由此一系列事情和自己的亲身感受,不仅引发了一系列感想。

 

开发商和业主,后者明显是弱势群体。而整个房地产交易过程中,交易流程没有体现到保护业主这类弱势群体地方,更体现不到平等。笔者从事过IT集成工程5年,有一些简单的工程经验,虽然不是很明白房地产市场的众多细节和猫腻,但是却明显的看到了期房交易过程中,业主和开发商明显处于不平等的地位。期房有风险,是正常的,但是,风险自从业主签完购房合同和贷款合同(或者全款)之后,业主就承担了房子建设到交房过程中的主要风险,开发商则高枕无忧,因为银行和业主已经付全款买过单了,所以,开发商基本上不用为后续的工作投入了过多的精力,因此,也就出现了一些奇怪的事情,譬如业主(而不是开发商)去工地监工拍照,监督房子质量和进度,期间也有被施工队伍强行驱逐的事常有发生。

 

因此,我认为期房的交易流程应该适当更改,适当保护一下业主这样的弱势群体的利益。拿笔者所做过的一些项目来举例吧,一般分为10%到30%的预付款(或者更多);初步验收后付款80%;终验之后,付款100%。这种情况下,买方和卖方处于平等的地位,两者在整个交易过程中风险平摊,最终的结果会让买方认为自己买的东西没有问题,符合要求,而卖方也最终因符合买方要求而获得了工程全款。这是一个多么好的交易流程! 为什么就不能用到期房的交易流程中呢?我建议国家的政策应该向这个方向倾斜。买房应该是类似这样的一个流程,由银行配合业主和开发商,将买房也分三个步骤:预付款,初验款,终验款。

 

首先是预付款,还按照当前的国家政策(90平米以上30%,90平米以下20%),这部分不能贷款,由业主在签订预售合同的时候直接付给开发商。因为开发商进行预售的时候,已经投入了大量的人力物力去建设楼盘,业主要买房,就要付现钱来承认开发商当前已经投入的工作,这样的开发商和业务才是处于平等的地位。同时,业主还要和银行签订贷款协议,这步是必不可少的,因为要向银行要贷款,就要认证业主的还贷能力。但是款打到开发商的账户上则分为两步走,房子初验之后,业主签字,同时,银行把总房款的80%减去预付款打到开发商账户,而业主也在同一时间进行还贷,为了减少银行的操作步骤,银行可以让业主进行全额的还贷。最后,房子终验,业主签字,开发商从银行处获得全款。这样的话,交易过程中风险相互分担,买卖双方处于公平的地位。为了尽快回款,开发商会更加重视自己房子的质量,解决业主的投诉,业主也会真正的体验到什么是顾客是上帝。 否则的话,开发商仍然是只会重视销售;楼盘建设则有可能由一些有着裙带关系的公司承担,酿造豆腐渣工程。当然,在一定期限内没有终验的话,业主也可以要求退回20%的放款,从银行处取消贷款额即可,业主可以拿着这部分款项自行在不改变房子主体结构的情况下进行维修或改造。

 

当然,由于分三步走,中间必然有一些会产生扯皮的地方,这就需要一个公正的仲裁机构来仲裁一些纠纷。有些难缠的业主为一个无关紧要的小问题不签字,或者有流氓开发商拒不承认存在问题,这时候一个公正的仲裁机构就要产生了。另外,硬性规定,房子不终验,房子是不能入住的,也不能转卖;入住一个月既视为终验,这种情况下,买方为了入住,卖方为了回款,会共同推动终验的。

 

整个交易过程的细节,可能还需要更专业的人士规划,相信只要政府愿意去推,政策愿意向这个方向倾斜,肯定会有一个简化的,平等的期房购买流程展现给大家,让买方,让业主真正的有顾客是上帝般的感觉。

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