HI，movno1
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2010-04-23 08:53:05
乱世重典
乱世用重典。收紧银根、放松地根、问责地方政府、研究税制，短短三天内，新政策密集下达。
“这是有史以来力度最大、最狠的调控措施。”同诸多业内人士持一样的论调，中国社科院财贸研究所研究员、博士生导师杨志勇对时代周报表示。
提及政策落地之前的中国楼市，邹建民连用“心惊肉跳、目瞪口呆、叹为观止”三个词来形容。这种疯狂，让这位素有深圳“炒房鼻祖”之称的投资者，在这一波涨势中没敢入场。
2008年底为应对金融危机出台的各种鼓励刺激性政策，让楼市还未来得及完成深度调整，就从2009年初开始反弹，之后愈演愈烈。2010年3月，北京市商品住宅量价齐升，成交均价达到21481元/平方米，环比2月的16362元/平方米，大幅上涨31.29%。而“两会”后频出的“地王”，更把这种涨势推向癫狂状态。
尽管从2009年底就陆续有银监会、国土部等多个部门下发的调控政策，内容涉及信贷收紧、土地供应制度完善等多方面，但楼市似乎充耳不闻。
而在新政公布的第一个周末，北京二环内的凯德华玺推出48套均价4万元/平方米的新货。时代周报从售楼现场了解到，此前排了100多个号，当日仍有60%-70%的人到场，属于正常比例。由于项目较为高端，全款买房者不在少数，即便是贷款，增加10%的首付比例，也能够承担得起。
在未有调控风声的前几年，邹建民也用过全款或者分期付款的方式，程序相对简单且效率高。“但作为一名投资者，买房时首先考虑的是房子将来卖给谁。目前这种疯狂的情况下，接盘的人是否有实力全款或者高首付比例购房，这还是个问题。”
釜底抽薪
信贷收紧降低了信贷杠杆撬动力的能量。
“北京的二手房市场已经显现出房源增加、客户观望的态势。”我爱我家市场研究中心称，17日、18日周六、日两天，房源量激增30%，而客户委托量则下降了25%，业主就地涨价、故意毁约的现象不见了踪影，以往是业主难约，3天之内却变成客户不着急看房了。
一手市场上，开发商也开始按捺不住。新政刚刚颁布的第一天，房地产股即受到猛烈冲击。而4月19日，地产新政消化5天后的第一个开市日，地产股领跌，指数跌8.3%，其中万科、金地、保利、首开等房企的跌幅超过8%，世贸、华侨城A和招商等25只地产股更是跌停。
中经联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰认为，新政会让开发商经营行为变得谨慎。“出于对政策的担心和可能面对的市场调整，短期内不敢再贸然加价。”
“楼市里面，不自律，必自毙。”邹建民总结了新政的直接三大作用：提高投资投机成本、打击成交量、打击心理预期，“这给疯狂的楼市打了一针清醒剂。”
此外，国务院10号文中还埋着另一伏笔—“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。这让传闻中的物业税或房产税，还未出台便已具威慑力。
“税制方面，之前的税制都是有期徒刑。如果物业税或房产税出台，则变成无期徒刑。”在邹建民看来，在持有环节征高税，对房价是个颠覆性的东西。
跳出怪圈？
在政策引导下沉沉浮浮若干次的中国楼市，仅凭这次新政，能否保证失控局面不再卷土重来？房地产市场能否就此平稳？
“抑制投资性需求，光靠短期政策可能难以见效，要有长期制度上的设计。”在4月21日和讯网主办的“聚焦楼市调控新政”的论坛上，著名经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，目前的政策短期内会有一个比较好的效果，但能不能持续，会不会再一次反弹，还要看是否有后续的系列措施。“要使这一次调控取得预期的效果,有两个方向，一个是短期金融抑制，另一个是所谓长期金融税收的设计，包括物业税和增值税，以形成一揽子的计划。”
“个人认为，此次出台的政策还是一个短期的政策。”杨志勇对时代周报表示，“这些调控政策，都是基于技术层面、且就房地产行业本身来找的招数，并没有撼动导致目前房地产发展过程中问题的制度成因；也没有跳开房地产行业、从更为宏观的层面去寻找出路。”
2009年开始的这轮房地产热，发生于金融危机冲击下实体经济低迷和宽松经济政策下流动性过剩的大环境中。“大量的民间资本需要出路。”杨志勇表示，为什么那么多资金会往房地产行业当中去？因为目前存在着资金多、流动性过剩、房地产利润高、其他行业进不去且利润相对低的局面。
“从更为宏观的层面讲，许多制度性的问题的确摆在面前：地方土地财政问题，收益分配公平问题，经济发展模式转型中哪些行业可以替代房地产行业的问题……”杨志勇说，“除非有新的行业，能够放松管制让民间资金有去处，房地产行业才可能逐渐平稳下来。”
“不要期望一次调控可以解决房地产市场中存在的所有问题，只要突出问题得到解决，市场能够保持稳定发展，我看就可以了。”住建部政策研究中心副主任王珏林对时代周报记者说，“通过对房地产市场调控，可以遏制部分城市房价过快增长的势头；可以推进住房保障制度和体系建设；可以推进市场竞争规则的完善和管理水平的提高，我认为就已经达到了效果。”
