万科地产二三线城市才是真正图谋？

2010年，中国房地产市场风向将会怎么走？作为去年销售金额达634亿元的“带头大哥”，万科地产的举动仍有相当程度的风向标意义。

　　到底看涨还是看跌？万科掌门人王石最近的讲话似有“矛盾”之处：去年底，王石对《华尔街日报》称，中国房地产已经产生泡沫，万科随时做好了泡沫破裂的准备。而到了今年初则指出，中国房价继续看涨。与此同时，2月初万科的公告显示，万科新增加项目8个，全部都在二线城市，其中有6个在珠三角的佛山、中山等地。8个项目共计花费43亿元，拿地步伐明显加快。房地产专家韩世同认为，相比保利、中海等竞争对手，万科在一线城市虽然多次参与厮杀，但最终由于“不拿地王”而一再落空，但这并不意味着万科甘于寂寞，种种迹象表明，大举进军二三线城市，才是万科的真正图谋。

　　成交遇冷，房价“由涨转跌”？

　　早在2008年初，全国楼市还在一派喊涨之时，王石率先抛出“拐点论”。2009年楼市发烧，万科在土地市场上似乎无所作为。去年底今年初宏观调控再至，王石虽然没再卖“拐”，但一线城市的楼市低迷形势却已十分明显。

　　新年伊始，房地产股票价值普遍已跌去两成以上，广州、北京、上海等一线城市都无一例外地出现成交大幅下降的局面。数据显示，1月份，北京有21.2%楼盘的二手房成交均价出现负增长。广州在春节七天长假仅成交34套一手房，不到平时成交量的十分之一，中原地产项目部总经理黄韬指出，开发商普遍不看好春节市场，有两成楼盘大年初一至初三的顾客到访率为零。而价格 (论坛 新闻)变动更为敏感的深圳，甚至已有买家提出“退房”。事实上，就在春节前的最后一个工作日，央行突然发布消息，上调存款准备金率0.5个百分点，这已是央行短短一个月内第二次动用紧缩货币政策，且中国银行等正在收紧房贷，都被认为是主要针对高房价而来。招商证券（香港）联席董事张春志在接受本报采访时指出，如果偏紧的货币政策导向继续强化，房价不排除会出现“由涨转跌”的拐点。

　　边担心泡沫，边大举拿地

　　不知是否因为去年万科在一线城市的土地市场上并无多大作为，王石在接受采访时特别指出，去年整个房地产市场相当不错，但一线城市的房价偏高“令人惊讶”。

　　王石同时称，从全国范围来讲，二线、三线和四线城市整个房价基本还在情理之中。“令人担心的是，如果一线城市这样的房价蔓延到二线、三线和四线城市，会怎么样？目前，二线、三线城市房价还没恢复到2007年水平，但一线城市房价已经超过了。我对未来还是担心，尤其是货币政策可能造成资产泡沫继续扩大。去年12月份看到一些经济调控政策陆续出来，对房地产盲目的泡沫会有一定的抑制。”

　　令人关注的是，一方面是王石对“泡沫”表示“担心”，另一方面是万科总经理郁亮悄然抵达昆明，并放言“进入昆明是万科2010年的战略重点”，万科联手昆明最大的“地主”云南城投，该公司仅在昆明一地可参与的土地开发面积就近4万亩。这只是万科大举进入二三线城市拿地的一个缩影。记者拿到的一份数据显示，万科最近新增的45个项目中，有37个位于二三线城市。尤其是今年1月以来新增的近十个项目，大部分分布在佛山、镇江等二三线城市。

　　另辟战场

　　还是以退为进？

　　2008年，万科是行业中获取土地金额最高的公司；而2009年全年销售额高达634.2亿元的万科，全年拿地耗资仅241.8亿元，远低于势头正劲的保利、中海等对手，直至万科越来越多进军二三线城市的动作浮出水面。“哪里有机会就去哪里，为什么非要在一线城市挤呢？”郁亮明确表示，万科2010年将进入贵阳、乌鲁木齐、太原等地。

　　中央农村工作领导小组副组长陈锡文解读“一号文件”时称，政策将引导房地产业从一线城市转化到二三线城市。“万科就是要踩准这个节奏，实现新的增长点。”万科内部人士指出，二三线城市的刚性需求比一线城市更为充足，更利于万科一直坚持的完善建筑节能研究和实现住宅产业化的试点。“一线城市的核心地块都是政府主导的地域，拼的都是钱，如今是很多国企背景开发商的天下，万科这样的企业没有任何优势。”该人士表示，万科等大型房企加速与二三线城市地主合作模式，最大的益处就在于更加容易进入陌生的区域市场，不仅可以减少项目运作的风险，还可以提高项目的利润率。