潘石屹：才抛“剧变论” 又揭房产公司老底

前几天，SOHO董事长潘石屹抛出房产业“百日内将有剧变”的说法，引起强烈反响。上周五，潘石屹在博客上再次“发炮”称，“大部分房地产公司的财务状况不容乐观”。

　　立即变现偿债能力不足

　　潘石屹在博客中表示，在去年和前年经济高潮时期，大家喜欢用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模。但今天，在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下，则需要做好“过冬”的准备。评价一家房地产公司的指标随之要发生变化，大家更看重的应该是企业的现金量和存款量有多大、负债率有多高，以及速动比率等指标。

　　“公司同事在过去一段时间认真研究了每家上市房地产公司的财务数据，从分析的结果来看，情况不容乐观。”潘石屹表示，比如最能够反映企业立即偿债能力的速动比率，一般是1至2之间是合理，但现在中国绝大部分上市房地产公司的速动比率都小于1。

　　“从财务状况上看，速动比率是一个很重要指标，它指的是一个企业立即变现偿还流动负债的能力，如果速动比率非常低，这样的企业资金链条就很紧张，难以经得起资金紧缩对他们带来的风险考验。”潘石屹在博客中写道。

　　房产公司普遍负债率高

　　“上市公司的财务报表是公开的，非上市公司的财务状况无从了解，但总体来说，上市公司的财务状况要比非上市公司好。通过我们对上市房地产公司财务状况的分析，看到目前普遍的情况是：负债率高，现金和银行存款少。”

　　潘石屹称，目前国内外经济形势引起了资本市场的紧张，受此影响最大的房地产企业是那些前两年过分扩张、圈地、当地王的企业。这些企业一般都在沿海开放城市，西部城市很少。

　　他认为，虽然房产商融资环境困难，但对房地产市场的影响还应该是下一步的事情。潘石屹在此不同意“拐点”的说法。

　　房子供应减少需求下跌

　　潘石屹认为，由于资金链条非常紧张，一部分房地产企业可能会采用降价的方式回笼资金。但有许多在2007年圈了大量土地的开发商，他们手中绝大多数的资产是土地，而不是房子，即使想低价销售房子，目前手头还没有房源。资金的紧张会引起市场上房子供应量的减少。同时，因为按揭的从紧，需求也可能会下跌。

　　潘石屹认为，在未来几个月，调整和变化主要会发生在房地产企业之间，房地产企业需要调整它们各自的规模。

　　业界观点

　　“降价是开发商的唯一出路”

　　昨日，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《每日经济新闻》采访时表示：“适当降价，是今年开发商的唯一出路。”

　　尹伯成认为，虽然近期的部分新推房源还处于价格上升通道。但是，只有当价格达到市场能够接受的程度，才会有更多的成交量。对于降价幅度，尹伯成认为，去年年初至今，上海房地产的价格平均上升约20%-30%，部分项目甚至上升50%。今年上海房价有可能会下降10%左右。

　　无独有偶，昨日，上海汉宇物业代理有限公司董事总经理施宏睿亦向《每日经济新闻》表示，为了增加现金回流，更多的地产公司会在销售价格方面做出让步。“今年的房地产价格会稳字当头。”

　　施宏睿认为，房地产正常的运作要有资金这个支撑点。企业要缴纳的税金、开发过程中所需的更多的资金流量，让更多的开发商将资金渴求集中于融资和销售。而当销售中遇到问题时，影响到资金回流，中小开发商便会出现资金断层。

　　尹伯成表示，随着货币政策从紧、销售情况不容乐观，很多房地产公司的现金回流很慢，从而掐断了资金来路，而中小开发商的压力会更大。施宏睿也称，“约有20%-25%的中小开发商将会受不了而离场。”