信达地产股份有限公司2014年年度报告摘要-

信达地产股份有限公司2014年年度报告摘要-搜狐证券 　　（上接57版）　　单位:元 币种:人民币　　上表列举的对重庆信达星城置业有限公司委托贷款为公司内部委贷，产生的利息收支已作为内部交易进行抵消，对公司损益无影响；对合肥亚太科技发展有限公司的委托贷款报告期内共产生利息收入300.60万元。　　(3)其他投资理财及衍 相关公司股票走势 生品投资情况　　其他投资理财及衍生品投资情况的说明　　公司利用闲置资金开展国债回购、货币基金业务，全年日平均资金占用额约为4.85亿元，取得收益2,108.25万元，折合平均年化净收益率约为4.3%。　　3、募集资金使用情况　　报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。　　4、主要子公司、参股公司分析　　注：1.沈阳理想置业、深圳信达置业、吉林信达建设、广州信达置业为公司新设成立的全资子公司，　　2. 报告期内，沈阳理想置业以资产收购方式取得沈阳德利置业有限公司100%股权；广州信达置业向中国信达承债式收购广东嘉骏投资置业有限公司、湛江市云宇房地产有限公司、湛江市兰花房地产开发有限公司、广州市润越投资有限公司、广州中铼房地产开发有限公司5家公司100%股权。　　3.原持有的全资子公司吉林信达金都置业有限公司100%股权已转让，股权转让确认的投资收益为22,350,,188.65元。　　5、非募集资金项目情况　　(1)期末在建项目情况　　单位：万平方米　　（2）期末储备项目情况　　单位：万平方米、元?平方米　　备注：新疆雅山新天地南侧土地19.57万平方米因合作开发，从公司土地储备表中剔除。　　（3）报告期内新开工项目情况　　单位：万平方米　　（4）报告期内竣工项目情况　　单位：万平方米　　（5）报告期内新增项目情况　　单位：万平方米　　上述项目，均拟发展作销售。　　3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析　　(一)行业竞争格局和发展趋势　　近年来，随着中国经济步入新常态，房地产行业也进入了新常态。房地产新常态下，市场分化和企业分化加剧，同时市场波动也蕴涵着并购重组、整合资源的机遇，行业集中度还会继续提高，优秀房地产企业还有很大的发展空间，这是公司对未来的基本判断。　　在经济下行压力较大的情况下，房地产行业作为国民经济稳定器的作用显得更加重要。《政府工作报告》提出：“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”2015年，房地产政策将趋于平稳，以关注房价为主的短期行政调控政策将被以利率、信贷、税收等经济手段和不动产登记、户籍制度改革、集体用地入市等中长期制度建设取代。全国多数地区楼市仍在降温，尤其是三、四线城市库存压力较大，地方政府稳定房地产市场的意愿强烈，政策环境整体将向有利于去库存的方向发展。货币政策方面，2015年预计将趋于适度宽松，流动性得到改善，利率趋于下滑，从而为信贷、融资提供了较为宽松的资金环境。整体来看，去库存依然是2015年房地产行业的主题，销售是很多房地产企业工作的重中之重；市场分化、短期波动也是一种常态，预计不同城市市场将出现冷热不均、涨跌互现的状况，要求房地产企业提高市场灵敏度和应变能力。　　我们认为，新常态下的房地产市场形势是周期性和结构性的叠加。周期性与经济周期、货币政策、年龄结构等息息相关。就全国范围而言，过去坐等土地升值、房价飙升的年代难以再现，投资型需求持续退出。现在是考验房地产企业内功的时候，一定程度上将促使房地产市场回归健康和理性，促使房地产企业回归本质和原点。在周期性变化的大背景下，依然存在结构性的机会，在供求关系向买方市场转移的同时，全行业仍然有庞大的需求存在，包括住宅领域的首次置业、改善型需求、健康养老、个性化需求，非住宅领域的体验性消费、产业聚集、商务办公等，尤其是轨道交通和互联网技术正在改变人们居住、工作和消费的空间模式。新型城镇化下，人口流入、产业发展在给一些城市的房地产带来机遇的同时，也会给人口流出、产业转移的城市带来一定的挑战。　　综上所述，房地产企业对于土地、库存、资金、客户等资源要素都要放在房地产新常态这个大背景下进行重新认识，科学配置资源要素，同时进行产品创新、技术创新、组织创新和模式创新，这样才能在新常态的激烈竞争中不断谋求发展。　　(二)公司发展战略　　作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司将借助信达系统的资源优势和品牌支持，创新业务模式和盈利模式，逐步形成差异化的竞争优势。公司未来发展定位为：具有信达特色的房地产开发与资本运作相结合的综合性房地产开发企业。公司的业务发展方向是：以房地产开发业务为核心，以持有型物业经营、房地产金融业务和物业服务为支持，坚持房地产主业与资本运营协调发展和良性互动的发展模式，继续巩固既有区域市场地位，同时以市场为导向，以经济效益为核心，抓住机遇逐步进入其他区域，扩大公司的市场影响力。公司产品定位是：以开发高性价比的住宅产品为主，重点关注首次置业和首次改善性需求，同时以写字楼为主探索发展优质持有型物业。　　(三)经营计划　　2015年，公司将围绕“守正出新、有所作为”的总体指导思想，主动适应房地产市场新常态和新趋势，紧紧依托集团协同业务优势，抓住集团协同业务机遇，推进模式转型和体制机制创新，提升房地产开发业务核心能力，强化风险管控，加强基础保障，奋力开创公司发展新局面。2015年，公司计划签约销售额80亿元、回笼资金70亿元；计划新开工面积140万平方米，竣工面积130万平方米；计划完成土地投资额60亿元。　　（1）持续提升房地产业务核心能力。　　一是积极创新营销方式，努力去化库存；二是加大产品研发力度，不断优化产品设计和户型功能，提高产品竞争力；三是加强成本管理，强化设计阶段的成本管理；四是逐步建立并完善项目计划管理及成果管理体系，提高项目运营效率。　　（2）创新业务和盈利模式，发展金融地产业务。　　依托中国信达集团协同，重点关注以下业务机会：一是与中国信达不良资产经营和特殊机遇投资业务结合的协同项目；二是与中国信达资产管理业务结合，通过夹层拿地基金等方式获取项目，实现“基金拿地+小股操盘”的轻资产运作模式；三是发展轻资产业务，包括资本代建业务、受托管理处置、监督性管理服务等。　　（3）加强资金统筹和融资工作，提高资金使用效率。　　一是探索实施资金集中管理；二是加强预算管理，强化预算控制；三是积极拓宽融资渠道，降低融资成本；四是关注市场利率变化趋势，合理安排借款期限结构。　　（4）创新体制机制和管理模式，确保公司高效平稳运行。　　一是优化考核激励机制，强化效益导向；二是优化公司治理制度，提高公司治理水平；三是强化战略管控，启动新一轮五年战略规划编制工作；四是强化内控和风险管理工作，加强内部审计和监督检查。　　(四)因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求　　截止2014年12月31日，公司在建项目共28个。根据项目开发进度，预计完成在建投资项目所需资金需求约80亿元。　　(五)可能面对的风险　　1、行业风险　　行业集中度还在加速提升，一线房地产企业仍然在不断提高市场份额和品牌影响力，未来跻身主流房地产企业的门槛还将继续提高。公司将启动编制中长期战略发展规划，探索创新业务和盈利模式，努力实现有质量、有效益、可持续发展，不断提高公司行业地位。　　2、市场风险　　市场库存将抑制房价过快上涨，客户买方市场的地位还在加强，投机投资需求将进一步萎缩，以首次置业、首次改善为主的刚性需求将成为市场主导，为此公司将开发适销对路的产品，不断提高产品标准化水平，提高开发和销售速度，主动降低市场风险。　　3、财务风险　　近年来，公司适度加快了土地储备及项目开发节奏，未来随着项目建设的持续推进，可能会带来更多资金需求。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，加强资金管理，提高资金使用效率，确保现金流安全。　　3.3 利润分配或资本公积金转增预案　　(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况　　1、现金分红政策的制定情况　　2012年，根据中国证监会发布的《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》、北京证监局《关于进一步完善上市公司现金分红有关事项的通知》的要求，为完善公司利润分配政策，增强利润分配的透明度，保护公众投资者合法权益，结合公司实际情况，修订了公司《章程》中有关利润分配的条款。公司现行的利润分配具体政策如下：　　（1）利润分配的形式：公司采用现金、股票或者现金与股票相结合的方式分配股利。在有条件的情况下，公司可以进行中期利润分配。　　（2）公司现金分红的具体条件和比例：除公司发生重大投资（当年投资金额达到公司经审计净资产的10%）、经营情况发生重大变化等特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为正；具有充足的现金流、不影响公司正常经营和长期发展的情况下，采取现金方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不低于母公司可供分配利润的10%或最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年平均可分配利润的百分之三十。　　2015年3月19日，公司根据中国证监会《上市公司监管指引第3号?上市公司现金分红》的有关规定，进一步对公司《章程》中有关利润分配的条款进行修订，该事项已经公司第十届董事会第二次（2014年度）会议审议通过，还需提交股东大会审议。　　2、现金分红政策的执行情况　　2014年5月6日，公司实施了2013年度每10股派发现金红利0.80元（含税）的分配方案，派发现金红利121,,940,835.36元。具体情况详见公司于2014年4月23日在上海证券交易所网站上刊登的《2013年度现金红利分配实施公告》（临2014-017号）。报告期内，公司严格执行了有关分红原则及政策，分红标准及比例清晰明确，相关的决策程序和监督机制完备，独立董事尽职履责并发表意见，切实维护了股东特别是中小股东的合法权益。　　2015年3月19日，经公司第十届董事会第二次（2014年度）会议审议，全体董事一致通过，同意公司2014年度进行利润分配，每10股派发现金红利1.00元（含税），派发现金红利总金额152,426,044.20元，不进行资本公积金转增股本。公司独立董事已对该预案发表意见，尚需经公司股东大会审议通过。　　2014年度，公司现金分红总额占当年归属于上市公司股东净利润的比例为19.86%，符合公司《章程》的相关要求。2014年度公司现金分红占净利润的比例未达到《上海证券交易所上市公司现金分红指引》鼓励的30%比例，主要是考虑到房地产行业是资金密集型行业，需要充足的资金保证公司的持续发展及财务安全。本次利润分配方案实施后的留存未分配利润将用于补充公司流动资金及项目投资，预计公司仍将保持良好收益水平。　　(二)公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案　　单位：元 币种：人民币　　3.4 积极履行社会责任的工作情况　　报告期内，公司进一步努力加强推动企业社会责任管理工作深层开展，坚持四级联动、五位一体的社会责任管理工作架构；对公司2014年-2016年社会责任工作进行系统思考和安排，提出三年工作方案；按照“试点先行，提炼模式，逐步推广”的方式，在公司系统设立2家社会责任综合示范实践基地，5家主题示范实践基地，制定活动方案，推进各项社会责任实践工作；努力加强规范治理，关注各利益相关方的期望，与利益相关方互动，积极履行社会责任。深入研究进一步完善企业社会责任工作报告编写，多方学习借鉴，报告内容和形式又上新台阶，更加贴近公司工作，有利于各相关方了解公司情况。公司规范治理，关注利益相关方的期望，与利益相关方互动，积极履行社会责任。报告期内，公司董事会秘书石爱民在上海证券报?中国证券网主办的2014年度“金治理?上市公司优秀董秘”评选活动中，荣获“金治理?社会责任公司董秘奖”。 公司全年无重大安全及质量责任事故，全年无重大环保问题。　　公司2014年度社会责任报告详见上海证券交易所网站（.cn）。　　四涉及财务报告的相关事项　　4.1与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。　　财政部于2014 年新颁布了《企业会计准则第 39 号?公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号?合营安排》、《企业会计准则第 41 号?在其他主体中权益的披露》，修订了《企业会计准则第 2 号?长期股权投资》、《企业会计准则第 9 号?职工薪酬》、《企业会计准则第 30 号?财务报表列报》、《企业会计准则第 33号?合并财务报表》，要求上述准则自2014年7月1日起实施，同时要求进行追溯调整。　　公司董事会已通过《关于执行2014年新颁布或修订的企业会计准则的议案》，于2014 年7月1日起执行上述企业会计准则，并按要求对上年同期或期初数相关项目及金额进行了追溯调整，具体调整项目和影响参见第五节“重要事项”十二、“执行新会计准则对合并财务报表的影响”部分。　　4.2与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。　　本年度合并财务报表范围包括本公司的子公司，详细情况参见公司2014年度报告附注 “在其他主体中的权益”。本年度合并财务报表范围变化主要为本年度新设成立子公司及子公司股权处置。本年处置子公司详情参见公司2014年度报告附注 “合并范围的变更”。　　董事长：贾洪浩　　信达地产股份有限公司　　二?一五年三月十九日来源上海证券报)点击进入【股友会】参与讨论