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2015-01-17 14:42:07
法规
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
近日，拉萨市政府网站公布：拉萨市房屋登记系统拟于2015年启用预告登记模块，此举可进一步保护和实现房屋买受人的权益，防止开发商进行一房多卖或对已卖房屋进行抵押，进而保护买受人的权益。昨日下午，记者从拉萨市房产管理局了解到，拉萨市房屋登记系统自2013年上线以来，运行情况良好，预告登记之前一直都是工作人员进行手工登记。
预告登记 保障债权人的物权
近年来，随着经济发展，城市化进程不断加快，房地产业也备受青睐。在现代经济生活中，不动产交易大多数发生在商品房买卖和土地使用权变动中。现在的人都有一个意识：买房投机、买房致富。然而，目前我国尚无与房屋买卖合同相关的法律，在全国范围内还没有一个统一的标准，在遇到房屋买卖纠纷时，各地法院多以《民法》的基本精神和当地的政策进行处理，处理方式也各式各样，极不一致。
在商品房预售中，如果房地产商罔顾信用、图谋私利或其他原因而背信弃义，购房者一般都是处于弱势地位。此外，在一些二手房买卖中，一些房主为追求更高的价格，将原本已经卖出去的房屋再转卖给第三方，给买房者造成了极大的损失。因此，房屋制度的实行对于房屋买受人来说具有非常重要的。
记者了解到，房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
物权法第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
“一房多卖” 拉萨曾发生过这样的事
近些年，随着房地产市场火热发展，“一房两卖”、“一房多卖”的现象在全国很多城市时有发生。昨日，记者从泰和泰拉萨律师事务所了解到，尽管这类案例在拉萨极少出现，但也有人曾因此打过官司。
该律师事务所律师何波告诉记者，2010年，他曾接过一起“一房两卖”的案例。“在这件案例中，甲方不是房地产开发商，不涉及商品房预售，是一起二手房‘一房两卖’案件。甲方出于个人原因，将自己位于格桑林卡的房屋转卖给了乙方，在签订好合同后，乙方付给了甲方70%的房款，商议好等手续完全办好后付余下的30%尾款。乙方是一个在阿里地区做生意的四川人，长时间不回拉萨，然而，等他回到拉萨的时候发现，这套房子早已经换了新主人。”何波说，在这件案例中，甲方是在将房屋转卖给乙方之后，遇到了第三方丙方，通过对比发现丙方给出的价钱高于乙方，甲方为追求个人利益，就将原本已经卖给乙方的房屋再次转手卖给了丙方，于是，三方便因此闹上了法庭。
何波表示，纯粹的房屋买卖合同并不具有预告登记的性质，也不具备对抗第三人的效力。买房者需要在签订买卖合同后，到相关房管部门进行预告登记，方才具备抵抗第三方的效力。
“一房多卖” 多是因道德或管理问题所致
记者联系了中太建设集团相关负责人陈先生，陈先生表示，出现商品房“一房多卖”现象多是由于开发商道德问题所致，或是管理出现了问题。
据陈先生介绍，目前，拉萨的房地产市场上并没有出现过“一房多卖”的现象，而他从同行了解到，这类情况在内地的某些房地产开发公司有出现。“目前，有一些道德败坏的开发商会为了一己私利干出这样的事情，还有一些开发商，由于公司资金不足，尤其是在房地产开发出来以后，房屋的销售没能赶上预期那么好，为了尽快回笼资金，便采取‘一房多卖’的方式。”此外，陈先生坦言，之前内地某房产公司出现过销售人员“一房多卖”的情况，这并不是公司的行为，而是公司的管理出现了问题，销售人员在“一房多卖”后，携款逃走了。
一房多卖 或要承担刑事责任
记者了解到，“一房多卖”通常分为两种情况，可能涉及到民事案件或者刑事案件，将会依法追究相关责任人的民事责任或刑事责任。
普通的民事欺诈、民事过错属于民事案件，以非法占有为目的、执行合同诈骗则是刑事案件。
泰和泰拉萨律师事务所律师何波介绍说，如果是合同诈骗，那合同无效，相关责任人将负刑事责任，赃款也将依法追回。不涉及合同诈骗的话，合同是有效的。“所以，遇到这种情况，首先要考虑合同是否有效，其次，再根据合同判断谁拥有房产，然后考虑其他受害人的财产损失。‘一房两卖’或‘一房多卖’这其中就涉及到两个方面，已经卖了又拿出去抵押的情况又涉及两个方面。”何波说，如果合同有效的话，就涉及到这份合同保障谁的利益，谁能拿到房子的问题。拿合同的购买人，一般以过户手续为证据，所以，是否办理过户手续就很关键。如果都没办理过户登记，那就看房屋有没有交付，交付给谁，房屋归谁。这时，又有可能既没有过户也没有交付，那就按照时间顺序，谁先签订合同，房屋归谁。
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