突显开发商对改善型市场销量充满信心的同时

“今年以来，已有近2万套自住房进入申购环节锁定大量刚需客群，刚需盘的开发商在销售业绩、回款要求的重压下，平价或降价走量的现象仍将会持续，而价格的持续走低，有望吸引处于观望中的购房者以及部分自住房申购人群回流商品房市场，下半年刚需客群游离于自住房与商品房之间的现象将成常态。”她表示。

亚豪机构统计数据显示，上周新房共成交2028套。上上周自住房集中签约，导致上周新房成交量环比大降34%。网易房产数据中心数据也显示，上周成交榜单前十名中，、（、、）两个自住房合计成交138套，而在上上周，这两个项目合计签约了1935套。受结构性影响，上周新房成交均价小幅下跌至21073元/平方米。

以上周入市的三个刚需项目为例。住总万科橙、韩建青春志及鸿坤·西山云景均选择了平价跑量策略。位于房山老城区的韩建青春志以22000元/平方米入市，低于预期24000元/平方米的价格水平；住总万科橙则以21000元/平方米的均价开盘，定价与上一期持平；位于门头沟区的商住盘鸿坤·西山云景总价仅140万/套起。

链家地产市场研究部张旭认为，8月第一周近郊区成交占比为31.17%，与上周相比6.27个百分点，成交均价下降主要是由于近郊区低价房源成交占比增长所致，从各个区域看，成交均价基本保持稳定。

2014年1至8月上旬北京新房、二手房成交走势

与刚需盘不同，三个改善型项目枫丹壹号、滟澜新宸和中粮万科长阳半岛的开盘均价与上期入市价格相比普遍上扬，其中枫丹壹号、中粮万科长阳半岛本期开盘价格相比前一期每平方米上调1000元，而滟澜新宸涨幅更大，本期开盘每平方米上涨了2000元。

“8月初成交水平明显高于此前几个月，全月成交量将很有可能超过7月。”她预测。

　项目名称区域成交套数成交面积成交均价1昌平60857206140022大兴1019783130003朝阳565264336144朝阳402966426765大兴372960221616朝阳372900220007昌平292899300118怀柔26222891999房山25214420437数据来源：网易房产数据中心

亚豪机构统计数据显示，上周（8月4日至8月10日）北京商品住宅共成交2028套，成交面积为19万平方米，环比分别下降34%、32%。商品住宅成交均价为21073元/平方米，创42周以来新低。

上周纯新建商品住宅成交套数排行榜

记者注意到，在自住型商品房集中入市、信贷政策收紧以及刚需观望情绪扩大等多重压力下，北京楼市供应格局正加速分化，刚需项目为与自住房争抢刚需客源，依然采取降价或平价入市跑量的销售策略，而改善型房源则成为开发商冲利重点，不仅市场供应量增加，价格也出现小幅上涨。

网易房产讯受自住房集中网签影响，上周北京新房市场呈现量价齐跌。

张旭称，与二季度相比，三季度北京二手房需求入市积极性出现较为明显的上升，7月的上涨态势有望持续。

行内企业集团副总裁胡景晖表示，从目前市场表现情况来看，二手房市场议价成交带动成交量增加的情况在延续，改善型需求成交的意愿有所回升。未来一段时间市场依然处于低谷的震荡期，在价格小幅回落的情况下，成交量将缓慢走出低位。

刚需改善盘分化：前者跑量 后者涨价

链家地产市场研究部统计，上周北京二手住宅共成交1726套，环比下降13.1%，同比大幅上升21.4%。成交均价方面，过去一周，北京二手住宅成交价格为25504元/平方米，成交价格较上周下降2.7%。

根据网易房产了解的信息，上周，北京二手房调价案例中价格下调的比例为85.1%，环比上升1.1个百分点，新增房源挂牌均价较上周上涨2.1%。上周成交房源议价空间为3.8%，环比下降0.3个百分点。近期北京二手住宅房源价格下调比例及幅度整体较二季度出现明显收窄。

据亚豪机构统计显示，7月全月共有11个中高端改善型项目入市，而8月份仅在上旬就有7个中高端改善型项目入市，累计向市场释放700多套房源，突显开发商对改善型市场销量充满信心的同时，中高端改善盘也成为开发商逐利所在。

“全国范围内不同城市取消、放松限购已经十分明显，北京市场由于多重原因短期内不会放松限购，但市场观望情绪出现了明显松动。”胡景晖预测，由于银行按揭利率依然偏高，刚需置业购买力的支持力度依然有限，在市场自发内在调整的环境下，成交量价类似2013年的暴涨情况很难再现。

网易房产获悉，上周北京共有6个项目入市，分别为改善型项目枫丹壹号、（、、）、（、、）和刚需类项目（、、）、韩建青春志、（、、）。6个项目累计新增供应817套房源，环比上涨127%。

亚豪机构副总经理高姗认为，自住房的入市正逐渐成为区域商品住宅的定价标杆，成为拉低刚需市场价格的主要因素。

二手房方面，链家地产市场研究部数据显示，上周二手住宅共成交1726套，同比大幅上升21.4%。成交均价为25504元/平米，环比下降2.7%。“二手房成交正在稳步复苏。”行内企业集团副总裁胡景晖表示。

二手房抬头：8月初成交量明显高于前几个月