2014年（45）
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2014-04-08 11:33:03
CFP资料图片
□特约撰稿陈三月
继2009年浦东新区和原南汇区合并之后，近日，上海宣布了又一行政区合并方案，即把黄浦、卢湾两区合并为新的黄浦区。那么，此次合并是否会像“大浦东”规划那样，令合并区域房价出现一波可观的大行情？
对此，业内人士分析，此次区域合并属于“强强联合”，两区均属于市中心区域，且房价差距较小，因此不太可能出现原南汇区那样惊人的房价增长速度。不过，“新黄浦”的建设很可能促使两区联动和发展。
两区楼市暂无明显反应
2009年，原南汇即将并入浦东新区的消息一公布，南汇的房地产市场就迅速兴奋起来。区域房价进入一段快速上升期。根据21世纪不动产上海锐丰航头店分行经理何田龙透露，当初原南汇刚并入浦东新区时，大量的自住购房者和投资型购房需求，均看好原南汇区并入浦东新区后的发展前景。因此，短期内，南汇就迅速涌入了大量的购房需求
相比之下，此次黄浦区和卢湾区合并，市场反响则相对平静。据21世纪不动产上海区域对旗下位于黄浦、卢湾两区内的各大门店抽样统计显示，自黄浦和卢湾两大市中心区域合并的消息公布以来，上述两区房价及买卖双方心态基本未受影响，成交价格与之前并无太大差异。
21世纪不动产上海锐丰瞿溪路分行经理王义霞透露，虽6月至今板块内带看量较上月同期增加了10%左右，但这些意向购房者并不是因为两区合并而来的。不过王义霞也补充说，合并消息公布前，板块内购房者以置换客为主，近期外区置换客正有增多迹象出现,。
原南汇房价飙涨现象难再现
来自21世纪不动产相关数据显示，南汇的房价从并入浦东新区前的7000-8000元/平方米，已经跃至目前的13000-14000元/平方米。那么，此次黄浦和卢湾两大市中心区域合并，是否会如当初原南汇并入浦东新区一样，掀起一股涨价热潮？
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔就此认为“可能性较小”。他表示，其原因主要是浦东新区和原南汇区域房价层次差异原本较大，仅地价就存在不小差距。另外，当时南汇区域生活配套、商业发展都远远落后于浦东新区,。两区合并后，南汇区域可以享受浦东新区的一些发展政策，同时得利于“大浦东”规划的实施，未来发展前景广阔。因此，南汇的房价才有迅速上涨的动力。
相比之下，黄浦、卢湾两区均属市中心区域，生活配套、商业发展、交通设施等均非常完善。同时，两区房价整体差距较小，因此合并不会对区域房价产生较强的影响作用。
上海中原研究咨询部总监宋会雍也表示，黄浦、卢湾在上海楼市中都属于高档楼盘的集中地。其中，黄浦凭借滨江一带的南扩发展，楼市核心区有了很大的成长；而早期南卢湾属于发展死角，在世博因素的驱动下，南卢湾也逐渐发挥出“后起之秀”的特色。两个行政区楼市的成长步伐以及在房价上的比拼，都属于重量级“选手”。因此，它们合并跟当年南汇并入浦东新区有着很大区别。
黄浦高端商业有望改观
和自住购房者的反应平平相比，部分商业地产投资者入市心态受对两区合并影响较大。中原地产黄浦区门店邢经理透露，其所就职的门店6月初接待了一位购房者，该购房者对区域内一套酒店式物业颇有兴趣，但因整体楼市行情一直未现明显回暖，因此置业心态犹豫，一直不肯签约。两区合并消息公布后，这名投资型购房者马上致电中介门店，确定了购买意向。
事实上，这名投资者的兴奋，只是市场看好两区未来商业地产市场的一个缩影。不少业内人士均指出，浦西“心脏”地带两区的合并，将催生出一个世界级的中央商务区，与浦江对岸的“大浦东”形成良性互动。这对新黄浦的商业地产市场而言无疑是一个非常好的发展契机。
德佑地产相关人士表示，当前黄浦、卢湾两区商业发展的重点不同：黄浦区以路和豫园的观光型商业地产为主，而卢湾区淮海路则以中高端商业定位。两区合并之后，将更有利于两区商业的互补。如整条淮海路原来由于受到两个不同行政区的管理，不同路段的商业地产发展也不均衡。两区合并后，可以预见，未来淮海路商圈东扩将形成贯穿市中心的中高端商业集群，从而弥补黄浦高端商业配套不足的现状。而这也将对两区的商业地产市场产生极大的拉动作用。
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