2014年（46）
分类： 其他平台
2014-04-13 20:39:55
根据易居臣信市场研究中心对5月份全市二手房成交数据的统计分析，经过前期大量释放、刚性需求已出现后续乏力的态势，总价60 *** 90万房源的成交量环比增速由3月份的83.4%回落到3.14%、而总价90 *** 120万房源的环比增速也由3月份的86.1%回落到3.69%，成交结构开始从低总价区间逐渐向上传导趋势非常明显。
根据易居臣信市场研究中心对全市门店的调查显示，随着改善型需求逐渐活跃，市中心区域中高档物业行情正逐渐启动,，而前期几乎绝迹的投资需求近期也有小幅的抬头，主要集中在以内环内为代表的市中心区域。
对此、易居臣信市场研究中心分析师杨晨青认为，随着上海房地产业的不断发展，城市土地稀缺性将愈发体现，部分市中心区域早已经“一地难求”，在后市新增供应越来越少的情况下，近几年来市中心房价始终坚如磐石；即使在08年市场最为低迷的二、三季度，市中心板块的跌幅也要远远低于全市平均水平；对于投资需求而言,，在上海尤其是市中心、所谓的价值洼地已十分稀少。
静安区北静安板块
根据易居臣信市场研究中心监测数据显示，从09年初本轮楼市强势反弹至今，静安区北板块二手房均价上涨幅度为7.48%，涨幅仅与7.4%的全市平均水平持平，远远落后于市中心内环内区域其他板块；而近邻南静安板块、今年以来二手房价累积已上涨21.43%，与其形成鲜明的对比。
从静安区北静安板块近三年二手房房价轨迹可以看出，08年7月是明显的价格分水岭；之前板块房价呈现稳步上升态势，且分别在07年三季度和08年二季度创下高点，而去年下半年后随着楼市整体陷入低迷、成交量急剧萎缩，板块房价进入盘整通道，其过程一直延续至今，值得关注的是，即使是在上海二手房市场最为低迷的去年6 *** 10月份，北静安板块房价也一直表现得较为坚挺。
易居臣信市场研究中心分析师杨晨青认为，由于今年4月份前二手房买方以刚性需求占绝对主导地位，而北静安板块以中高档楼盘为主，受市场关注较少，成交量相对不活跃使价格上涨缺乏动力,
目前北静安板块中高档物业如泰府名邸、静安晶华园、静安枫景、静安紫苑、远中风华等楼盘市场认可度高； 5月份静安晶华园放盘量较大、交投最为活跃，目前两房均价26000 *** 27000元、三房均价28000元左右，而其租金分别为6000 *** 6500元、6500 *** 7000元；随着国内经济形势的日趋明朗，来自周边商圈的中高端租赁需求正逐渐复苏，租客以本市及江浙一带人为主，当前板块平均租金呈现上涨趋势。
作为静安区“一轴两翼、南留北改”方针的北翼，同时受到长寿路、南京西路以及静安寺等多个商圈辐射，北静安板块俨然已成为市中心区域最被低估的价值洼地。
虹口区北外滩板块
近两年，虹口区北外滩的二手房价经历了“上升―平稳―下跌”的过程，当前板块房价与07年下半年水平基本持平。
根据易居臣信市场研究中心监测数据显示，一直以来北外滩板块房价走势与大市吻合度极高，在楼市火爆的2007年房价上涨明显，该趋势从08年春节后逐渐被打破、随即进入横盘整理阶段，而去年6月份后楼市行情急转直下、北外滩板块房价随之开始下跌，至去年年底调整幅度达21.3%，在市中心区域这样的跌幅极为少见。
作为上海“十一五”规划的重点项目之一，旧城区改造将使虹口区 潜值得到极大提升，而北外滩板块受四川北路商圈辐射，未来也将成为高端商业聚集地，板块物业升值空间十分看好；另一方面，和大部分市中心板块一样，北外滩板块可供开发土地所剩无几，之后将会进入较长时间的无新增供应阶段，相对于需求层面的旺盛，板块后市极有可能形成“一房难求”的局面。
本轮楼市回暖至今，北外滩板块相比周边区域较为滞涨、仍处于蓄力阶段，根据易居臣信市场研究中心监测数据显示，截止5月份为止，北外滩板块二手房均价呈现市中心区域罕见的下跌态势，较1月份下挫8.01%，而其近邻虹口区鲁迅公园板块均价今年已上涨9.46%、而杨浦区内环板块均价更是涨幅达11.91%。
总结
易居臣信市场研究中心分析师杨晨青表示，在当前市场整体回暖的环境下，正确选择前期价格涨幅较小的板块、楼盘进行中短线操作，将有效规避踏空的风险；而如虹口区北外滩及北静安这样的板块，由于未来供求关系的失衡以及当前价格的洼地效应，将使其区域房价表现出强烈的补涨意愿；对于投资需求而言，当前已是最佳的入场时机。
