携银网：世纪之交的中国正在进行着一场为政府及老百姓所共同关注的改革——住房制度改革。早在1980年，我
国改革开放的总设计师邓小平同志就曾对我国住房改革提出过总体设想，但这项改革至今才取得实质性的进展。或许这一事实本身恰好应证了我国的改革总是从阻力
最小的局部领域寻求突破、先易后难的一般逻辑，因为住房间题牵涉到每个人的切身利益，也容易损害政府官员的既得利益，如果处理不当，极易造成社会的不稳
定。即便是在采取了激进改革方式的东欧国家，住房市场的放开也相对滞后，房租在这些国家受到最为严格的管制，以避免市场化改革中房价上涨过快影响到人民的
基本生活。这足以证明政府对这项事关老百姓切身利益的改革所持的谨慎态度。不过这些东欧国家的住房改革并没有取得令人满意的效果，相反住房部门生产的滑坡
加剧了经济衰退的程度。自从1988年起，各国新建住房出现严重滑坡，到1994年新建住房数量基本上不足1986年的一半。
相比之下，中国的住房制度改革显得较为平稳。在中国，住房的建造与销售始终呈上升趋势，个人购买商品住宅的面积也以较快的速度增加。
中国，在住房的建造与销售稳步上升的同时，空置住宅商品房的数量也在增加。解决这一问题的途径是多方面的，有些书籍中有将从住房折旧的角度论及空置住宅商品房的销售策略，通过住房金融创新提高居民的住房有效需求显然也是相当重要的消化空置住房的办法。
随着改革的深入，各项改革之间的相互联系越来越明显，住房制度改革也显现出“牵一发而动全身”的特点。例如，住房制度改革涉及到国有企业职工的住房福利从
实物补贴形式向货币补贴形式的转换，在此过程中，需要解决如何确定货币补贴数量，如何将补贴最终纳入工资，成为工资不可分割的一部分等问题，这就牵涉到劳
动工资的改革；在住房制度改革过程中，国有企业逐渐从建房负担中脱离出来，与此同时，由于职工住房同所在企业脱钩，劳动力在企业间的流动性就会增强，如何
吸引高素质的劳动力流向国有企业等问题，就进一步对国有企业改革提出了更高的要求。
我国政府很早就认识到了住房制度改革的势在必行。长期以来，我国的住房配置以计划性手段为主，实行的是实物福利性的住房分配模式。这种住房分配的模式具有
“低租金、高补贴”的特点，完全靠国家以低工资形成的积累与对福利住房消费所规定的数量限额来维持。这种长期低租金、高补贴的住房分配模式加重了财政的负
担，同时也造成对住房的过度需求，加剧了住房的供需矛盾。在计划经济体制下，虽然职工的货币工资分配一般都受到较为严格的控制，但低租金、高补贴的住房分
配模式为企业职工通过追求更高标准的福利房消费来提高实际收入提供了可能。这一可能性由于国有企业的软预算约束而成为现实，并在企业与企业间的攀比中进一
步表现为对住房需求的膨胀。据测算，1988年我国住房补贴总额达583.68亿元，在1978—1988年，住房补贴的平均增长速度为每年28.6％，
而同时期GNP的平均增长速度为每年14.5％，前者比后者快14.1个百分点。若将住房补贴计入城镇居民住房消费之中，则1988年我国城镇居民实际住
房消费占家庭年收入的比重为27.3％，高于其他发展中国家10％—20％的比例。由此可见，在传统的住房分配模式下存在着住房需求过度的现象。由于不断
地对住房建设投入资金，对居民进行补贴，住房供给的负担变得越来越重，国家财政压力也不断增加，使得实物福利性的住房分配模式难以为继，变计划手段配置住
房为市场化配置住房的住房商品化改革迫在眉睫。
我国城镇住房商品化改革是从出售成套公有住房开始起步的。1982年国务院决定在郑州、长沙等四个城市试行按标准价由职工个人、所在单位和国家(当地政
府)各负担1／3的办法出售新建公房。到了1986年初，这种补贴售房的做法因受到广泛批评而停止下来，继而代之的是在烟台等城市试点的“提租增资”的房
改模式，这一模式以发放住房券的形式规定增加的工资只能用于交房租、购房或建房。1988年起，各地又开始试行向个人优惠售房。总体来说，这一阶段的住房
制度改革都没能实现住房商品化这一目标，其失败的原因在于没有从根本上动摇实物福利性的住房分配模式。最初向个人补贴售房过程中，住房的平均售价极低，最
终导致资金上人不敷出，同时也使得原本以低租金体现的住房福利通过购买而被固定下来；“提租增资”的房改模式其实质是住房券在国家与个人之间的流转，个人
住房支出的增加只表现为账面上的数字；后一阶段的优惠出售公房，由于福利性低租金的局面没有得到改变，买房对个人的吸引力也就不大。
经过以上这段实践领域的长期探索，住房分配货币化改革终于在全国范围内推开。虽然各地采取的具体方案不尽相同，但其实质都是以相应的货币补贴代替原来的实物补贴，企业不再承担为职工建房、购房的责任，由职工个人到市场上自行购房，带动了现在的房屋抵押贷款业务。
广东省部分城市较早推行了住房分配货币化改革，如顺德市于1994年1月1日起结束原有的住房分配模式，规定对1993年12月31日前参加工作满3年以
上者，一次性发给应享受15年住房津贴的50％，其余50％分15年按月发给。对1994年1月1日后参加工作满1个月以上者，每月随工资发放住房津贴，
发至在该市工作满15年以上。由于财力有限，许多地区的住房货币补贴并没有直接发到个人手上，而是采取了挂账处理的形式，如南京市规定1998年12月
31日后参加工作的，在参加工作的年限内逐月按职工个人工资的16％发放补贴并存入职工住房资金专户，按住房公积金的原则进行管理和使用。
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