分类： Android平台
2014-05-21 14:30:07
从中央层面来看，自去年“国五条”出台至今并无新的房地产调控政策，两会期间所提的“分类调控”成为今年房地产市场的关键词，这一次，中央调控让位于地方主导，中国房地产市场又一次走到了调控与否的十字路口。
后续救市城市或超30个
今年以来，多项数据显示楼市进入下行通道，以往火热的房地产企业也难逃销售下滑的态势，中小房企频频传出“资金链断裂”、“破产”等传闻。
中原地产市场研究部统计数据显示，截至目前，共有30家上市房企发布了前4个月的销售数据。30家房企前4个月累计签约金额4053.4亿元，较2013年同期的3904.5亿元下滑3.8%。其中4月份签约金额为1000.5亿元。
统计局此前数据显示，1-3月份，全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，降幅比1-2月份扩大3.7
个百分点，其中，住宅销售面积下降5.7%。商品房销售额13263亿元，下降
5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点，其中，住宅销售额下降7.7%。
中国指数研究院数据显示，4月百城住宅均价同环比涨幅均连续第四个月收窄，百城住宅均价环比涨0.1%，涨幅小于上月的0.38%;同比涨幅从上月的10.04%降至9.06%。
中原地产首席分析师张大伟告诉中国经济网记者，后续在房地产市场继续降温的情况下，全国预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。这种情况多存在于库存消化周期超过一年、一季度成交面积大幅下滑、购地销售比过高的城市、一季度土地出让金过低、有实质性降价楼盘、人口净流出城市、有两个以上新区的城市中。
“后续包括房价接近停滞的城市，都有可能会出台地方的救市政策，地方政府将可能从除直接取消限购以外的所以措施调整房地产调控。”张大伟说。
中央“分类调控”渐显现
回顾2014年两会，政府工作报告中明确提出针对不同城市情况分类调控。李克强总理指出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。同时，完善住房保障机制，年内基本建成保障房480万套。
当时，多位住建部副部长也对“分类调控”作出相关解释。住建部副部长齐骥表示，对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。
住建部副部长仇保兴认为，应该从现在开始，对收入比不合理的城市，采取微调的办法，逐步降低收入比，然后平衡过渡。仇保兴说，“能局部调控的就不要整体调，能用经济手段调的就不要用行政的，能由城市政府调的不要由中央政府调，应该体现分类调控。”
张大伟亦告诉中国经济网记者，虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，但本轮日益强烈的调控微调效果将不同于此前的市场反应。
目前看来，中央所提的分类调控正逐渐占据主导地位，地方政府根据市场情况进行局部调整，试探政策底线。
业内人士认为，未来会有更多城市“松绑”楼市，但一些高库存地区即便放开限购也不一定带来实际需求，地方政府在资金、银行贷款方面有心无力，可以说，救市政策的市场信号作大于实际效果。4月份地产的下滑趋势已经非常明确，所以政策的变化也非常引人注意。经济差则政策松这是一直以来我们对于政策相关性逻辑的判断。而4月份迄今的确有一些城市的房地产政策发生了变化。 亚运村小营二手房网
同时，这些地方政策没有突破目前限购限贷的政策框架，仅在原有基础上进行局部的调整。我们认为对于局部政策的判断已经意义不大，对于宏观的政策分析才是目前最为关键的问题。
中共中央政治局4月25日召开会议，研究当前经济形势和经济工作。中共中央总书记习近平主持会议提出，中央要求加大力度支持实体经济。这次会议讨论的问题幵未引起足够的热议，原因在于基本是督促落实改革60条。但会议的总之非常值得我们关注，就是加大力度支持实体经济。
4月25日中央要求加大力度支持实体经济已经可以视作十八届三中全会在最近的延续性表态和聚焦陈述。毋庸置疑，实体经济是中央目前最关注的问题。从会议的内容看，所提出的支持实体经济的措施也是此前的一些政策的重申和加强。
但我们不得不指出，很多支持实体经济的政策均已经开始逐渐加大力度。例如，目前的新股IPO就是排除阻碍开始强化资本市场的直接融资功能。当然这也包括房地产企业的再融资开始放开。而人民币的贬值也很可能是支持实体经济的一部分考虑。不难得出，未来市场的利率存在下行空间，特别是最近针对农村商业银行的存款准备金调整都体现了对实体经济的有效支持。
管理层已经使用了很多的手段来对实体经济进行支持，虽然经济尚没有什么实质性的起色，但我们认为至少宏观经济在不断地探明底部。更为重要的是，说明管理层对于宏观经济的下行是非常关注，并且正在尝试着使其稳定在经济运行底线之上。对于宏观经济来说，我们认为其一是降息（贬值）降准对实体经济的支持较大；其二是减少财税对实体经济支撑较大。对于未来影响比较大的政策变动也将会在这两方面有所突破。
对于房地产行业来说，目前主要城市的成交量情况比较差，成交量没有恢复的迹象，而五一期间的表现更为惨淡。目前情况看，市场需求如果自行修复，至少需要三个季度的时间。而这三个季度基本将使得2014年房地产投资出现极度的萎缩，势必会对经济造成冲击。
特别是，房地产行业的相关行业也将由此受到较为严重的冲击。议题又重新回到了古老的房地产绑架经济的逻辑。需要提示的是，基于管理层对于实体经济的态度，我们认为政策对于房地产投资会体现的比较正面。
两个调控目标就非常明确，其一是增加供给量，同时也就是房地产投资的增长，这将保证房地产对于经济的正面作用；其二就是房价的降低，这才会使得资源向实体经济集中。当然不得不指出的是，两个目标存在冲突，投资和房价比较明确的表现为正相关关系，所以必须要阻断这两者相互强化。这可以通过降低开发贷款利率、加大土地供应、减少税负等方式来刺激开发量，并不增加房价压力。也就是说，下半年开始房地产开发贷款或者说融资可能要较上半年明显转好。
