“针对不同城市情况分类调控”的房产调控新思路

    尊重市场经济，让楼市回归健康、正常地发展，现在已是刻不容缓。我们暂且不论该不该“救市”，以及“救市”会有什么效果。

“主要仍是总价太高了。尤其在限购限贷、以及目前二套房首付进步到7成的政策环境下，不少大户型高端房源的销售压力巨大杭州城西某楼盘相关负责人陈经理最近比较苦恼。

    最后，也是最令人担忧的是，降价没有效果，成交量上不去，而观望情绪反而更加浓厚，导致人们没有了决心信念。杭州多数区域今天的房价，都比三年前低，尤其是一些大户型房源，包括良多的排屋、别墅。现在楼市最大的痛，就是屋子越卖越多。

值得兴奋的是，“针对不同城市情况分类调控”的房产调控新思路，为杭州“松绑或者取消限购”提供了指导思惟。而“限购”是一种公认的行政干涉干与手段，是计划经济思维的典型体现。而进步房贷优惠好像也不太可能，由于今年以来银行反复夸大控制房贷风险，不太可能出尔反尔。

    固然从市场反应来看，率先降价的楼盘的市场基本上仍是表现不俗。在整个市场的观望气氛下，尤其是对未来市场预期不佳，即使是这些低总价的房源也一样动不了。现在他所在的楼盘还剩下一批大户型和排屋，“从去年开始，我们也想了良多办法，寻找一些渠道，也成交了一些，但效果仍是不太理想。

    固然目前可售住宅总套数不到30套，但可售住宅面积却有近8000多平方米。当然，松绑或者取消“限购”，不一定会使楼市立马妙手回春，但至少可以让楼市回到一个正常的交易平台，让市场的一个真实需求得到充分体现，让有能力买房的人有一个正常使用自己财产的权力。今天的楼市就是这个样子有专家提出应该“救市”。最主要的是，屋子投资黄金期已过，靠炒屋子致富已成过去时，投契投资性需求不会再度爆发性增长。 ”陈经理透露，目前公司仍是计划尽快把房源出手，回笼资金。

    从以往的经验来看，减免交易过程中的税费，进步房贷优惠幅度，是比较常用的手段。三年之前，出台限购政策，其目的是为了“遏止房价上涨”、“按捺投契投资性需求”。回顾该楼盘两年多来的销售历程，可以发现，该楼盘于2011年首次开盘，2012年期间曾多次开盘，并且去化良好，而2013年全年仅开盘一次。

    在十八届三中全会上，政府提出“使市场在资源配置中起决定性作用”。但对整个楼市而言，降价无济于事。可以说，杭州房价已没有再度疯涨的可能。当然， 为了避免可能造成的楼市波动，我们可以通过金融、税收的手段加以控制，这完全是可行的。至于投契投资性需求，现在也是基本绝迹，过去的诸多炒房团，大多也是烟消云散。   

    但是，从现在的楼市实际情况来看，减免税费还不如房价降个10%，减免税费对购房者吸引力不大。 “这个区域的购买力短期内已经都被消化掉了，现在一下子没什么人买房，大家都觉得屋子价格还会跌，也没人敢买了。

    杭州城西某大盘一直主打90平方米左右的刚需小户型，去年数次开盘数次热销，整体情况仍是不错的，但在市场压力下，每平方米均价也从过万一路走低，目前在8000多元，但销售依旧成题目。所以，说到底，即使想“救市”，手上可打的牌也未几。 ”

而跟着中小户型的逐步售罄，大户型的销售成为了该楼盘的挫折。至于改个数字，将库存量人为降低，除了掩耳盗铃之外，更是不会起到任何作用。至此，杭州楼市在进入马年的短短两个月里，已掀起三波降价潮。这些房源均匀每套面积在250-300平方米之间，属于超大户型了。

    首先，每个楼盘都有自己的开发本钱在那里，微利、少亏，都可以接受，但大亏，并不是所有的开发商都能承受的，所以降价是有一个底线在哪里的。 ”该楼盘营销部经理透露。但纵观杭州楼市，由于各种原因身陷滞销泥淖的楼盘更是比比皆是。

    楼盘前期主推89-130平方米的中小户型，也是市场上需求量最大的户型，加之楼盘优胜的地舆、配套，使其在当时很受欢迎，一度是红透楼市的热销明星盘。自2014年开年以来，不少楼盘选择以价换量，降价跑量。

是不是价格还没有降到位？对于个别楼盘来说，可能有这样的题目，再降一点，还会多卖一些。

大户型高总价的屋子不好卖，一些郊区小户型的屌丝盘同样难以转动。其次，打价格战必定会导致楼市混乱 ，在一个无序的市场环境下，是很难做到理性、公平的竞争，对一个工业的危害性不可小觑。与此同时，限购政策经由三年的叠加效应，对市场的伤害性已越来越大，已到了不能再不正视的时候了。

    但就杭州楼市前几回降价潮来看，除了个别楼盘跑了一定的量之外，整个楼市并没有被激活，市场低迷，成交萎缩，观望情绪浓厚，依然是目前杭州楼市的主基调。

在这样的情况下，松绑甚至取消“限购”，可能是解决杭州楼市困境的最好方法。从目前的杭州楼市来看，这样的目标基本已经达到。 “前阵子就有一个客户谈了良久，仍长短常有购房意向的，但因为限购的题目，最后仍是没有谈成。还有一个“救市”方法就是买房入户，可能会对部份购房者有一定作用，但要因此而激活楼市，好像更不靠谱。

事实上，松绑或者取消“限购”，在今天也有现实基础。 ”陈经理透露，能承受高总价的意向购房者原本就未几，现在再加上限购，很多即使有意向的客户也没办法下单。第三，从表面来看，购房者得到了一定的实惠，但处在一个价格动荡不定的楼市里，今天的购房者，都会成为明天房价下跌的受害者，在这种风险的困扰下，购房者是无法做出理性判定的，这样反而会使他们失去一个又一个买房好时机。

    而且，只有在一个完全同等的市场环境下，市场决心信念才会恢复，并得以长期保持。这种教训前几年反复泛起过。

    昨天，杭州楼市又传来了降价的动静，这次的主角是华元房产，其旗下三个位于城西的楼盘推出了大幅度的价格优惠。我们要讨论的是，有什么方法可以“救市”。

这个由高层与排屋组成的楼盘，于2011年左右开盘，至今已经销售了将近两年半的时间。