分类： 云计算
2013-08-25 01:03:34
两房两厅，这样的户型够不够用？这个问题如果摆在三年前问，可能大部分购房者会说，“这怎么够用，起码120平方米以上、三房两厅还差不多”；同样的问题，放到现在，很多人又有了不同的回答：“八九十平方米能不能做三房两厅，给孩子，给老人或者保姆也留一间房？”。
很明显，目前市场上的两房户型多了。但还有一种户型我们不能忽视，宏观政策的导向以及市场的需求，让它从原来庞大的三房户型面积中渐渐另立门户并为人瞩目——这个生力军就是“经济小三房”。
“经济小三房”市场硝烟初起
以前市场一直对“经济小三房”的划分并没有完全严格的指标，尤其在130平方米以上三房当道的市场中，115平方米左右的三房算得上紧凑经济了，如2006年三墩、九堡热销的几个楼盘就属于这类产品了；但当2007年春开始频频出现90平方米以下的三房时，“小”的概念就需要重新诠释了。结合目前的杭州楼市，我们暂且将“经济小三房”的面积区间划分为85-110平方米。在舒适两房和130平方米左右主流三房的夹缝中，开始轰轰烈烈的“填缝运动”。
市场上已推出的“经济小三房”主要集中在滨江·万家花城、耀江·文鼎苑、旅游·红苹果和金基·晓庐等楼盘的近600套房源，目前销售率或预订量几近1001。其中尤以万家花城开盘首日所有房源预订总量达700余套为杭州楼市所津津乐道。而同一区块的华元·芳满庭和旅游·橡树园也已分别积累了6000和3000余位登记客户，“经济小三房”的市场反响可见一斑。
动脑地产机构此次在人居展期间专门针对“经济小三房”的需求情况进行问卷调查。通过对调查问卷结果统计，可以粗略了解“经济小三房”需求市场的现状：被访者中有八成表示会考虑三房户型，而其中又有近六成人希望购置经济紧凑的“经济小三房”。“经济小三房”潜在需求很大，是宝塔部分的中间层，只是此前市场该类户型的缺失掩盖了部分市场真实的需求信息。据分析，“经济小三房”的实用紧凑特性决定了它的消费群体的庞大队伍，特别是不少经济能力有限的初次置业者，都会选择实用紧凑的经济小三房作为置业的选择。对于众多购房人来说，他们关心的是一定的面积中是否能够满足全家人的生活需要，如果80平方米够用、够方便、够舒适，他们就不会多花10平方米的钱。
当前，杭州“经济小三房”市场已是硝烟初起，其后市又会以怎样一个状态发展呢？
“经济小三房”走向深度精细型
就供需两方分析做进一步比对后表明，“经济小三房”的供应在向需求方靠拢的轨迹上还要更趋精细化，这意味着要更多地在户型内部优化，比如解决全明通风、房间朝向、暗卫等问题。在此基础上，“经济小三房”市场需不断优化深入的问题就是如何缩小面积而又保证完整的居住功能，增加不计入建筑面积的露台、飘窗成为解决思路之一，如华元·芳满庭将要推出的“经济小三房”户型设计就有多个不计入建筑面积的露台，从而有效增加了使用面积。
而当“经济小三房”市场从硝烟初起到硝烟弥漫时，一些常规惯用的产品定位思路就显得较为粗浅。产品研发开始从初级精细迈向深度精细型，一方面开发商可通过对目标消费者的深度调研，在户型细节上与竞争项目形成差异化竞争，如卫生间的数量、书房面积的选择，从而满足诸如新婚族、养老型等不同“经济小三房”市场的需求。另一方面，品牌开发商可结合地段、项目定位等因素考虑做成精装修“经济小三房”。首先，因为调研结果显示，目前精装修“经济小三房”的市场接受度虽不高，但毕竟超过三成，而市场上精装修“经济小三房”的供给却远不足三成。其次，凭借专业的室内设计，精装修可以将“经济小三房”的“小”演绎得更精准到位，通过精装修样板房的展示，可以更直击目标受众的需求点。当然，这对开发商的品控程度要求颇高，而对于非品牌开发商的精装修“经济小三房”，消费者的观望心态仍然较明显。
据一项来自国际权威机构的调查结果显示，在未来的5~10年内，建筑面积在100平方米左右的三室或四室住房，最适合中国普通工薪家庭居住需求。一位来自中国香港的房地产人士在提及“户型竞争”时预言，未来“谁能做到面积最小而功能最合理，谁就是市场的优胜者”。确实如此，对两室半、经济小三房这类紧凑型户型来说，在总面积、总房价的控制以及空间的设计上都需要比较独到的眼光。
“经济小三房”在杭州“填缝运动”才刚刚开始，要想与舒适两房和主流三房做到无缝衔接又不起冲突，还需在目标消费者细分和产品细分上下足工夫。爆发力十足的起跑固然重要，但“填缝运动”后劲如何，要看开发商对“经济小三房”市场研判的内功究竟有几分。
