低迷的销售业绩，紧绷的资金链

低迷的销售业绩，紧绷的资金链，加之受前团体主席张志熔卷入中海油收购加拿大石油公司的内幕交易案等负面动静的影响，恒盛地产年内接连被穆迪、标普等多家机构所诟病，并被冠以“年内表现最差内房股”。 

而公司对于财务指标安全及销售计划等，都在中报中有所提及，所以未几对外赘述。 

“治理层不愿鼎力促销优质项目，但又不能快速处理缺乏吸引力的项目，导致跌入慢周转的陷阱。 ”

“跟着市场目前趋稳，今年上半年多数其他受评开发商均有不错的销售业绩，而恒盛地产销售额下降较为严峻。与此同时，其短期债务却从61亿元升至81亿元。在2010年至2012年的时间里，恒盛地产已经连续三年未达销售目标。 
不外，宝能系这一愿景跟着之后深圳国资委增持深振业而落空，目前仍旧位列深振业第二大股东。 

今年上半年，恒盛地产还曾发行总计4亿美元的五年期美元债券，票息达到13.25%，创今年内房股中发债利率之最。 

然而，相关业内人士却指出，宝能旗下项目的体验业态和自营品牌，如今市场认可度和接受度都不高，不仅使本钱上升，也间接导致了项目运营不佳，这或许有违宝能本身的初衷。 ”海通国际的分析师以为。 

但是，这也因此让外界有更多担忧，宝能的贸易地产计划看似更像大跃进，其中的投资风险不问可知，同时多元化的运作对公司的管理、运营结构也提出了更高要求。 

实在在此次宣布贸易地产大举扩张计划之前，外界对于宝能的认知，更多是来自于前两年宝能的创始人姚氏兄弟，多次举牌深圳老牌国企深振业。 
恒盛地产以沉默沉静姿态回应外界一切质疑，其公司品牌部相关负责人对时代周报记者称，公司领导不在，短期内不能对此事作出回应。而在销售面积上，东北区域的降幅亦最大，达65.2%，上海区域次之，降幅达61.9%。 

在销售现金回流不理想的情况下，寻找有效的融资途径，成为恒盛地产的头等大事。 ”恒盛地产的短期债务占总债务的47%左右，加大了其再融资压力。恒盛地产2013年半年报数据显示，公司资产负债率则从去年底的68.8%上升至78.5%。 ”9月9日，穆迪投资者服务公司公布，已将恒盛地产的公司家族评级从B3下调至Caa1。 

从公司截至8月底的数据来看，在销售额方面，其中环渤海地区降幅最小，但也有18.4%，东北地区的降幅最高，达到67.7%。 

而从宝能团体目前已开业项目的实际运营情况来看，实在并不理想。 ”恒盛地产董事会主席程立雄也在今年年中主席讲演书中坦承，要严格控制净借贷比例于公道水准上，保持公司财务上的稳健和安全。 

“即使2013年上半年恒盛地产发行清偿券，其活动性仍旧进一步恶化。 
中购联购物中央发展委员会首席专家禹来曾分析，目前海内的购物中央呈现显著的1/2现象。 

此前宝能贸易相关负责人曾对外表示，在宝能的购物中央中，体验业态将占70%的比重，传统零售仅占20%-30%，并且体验业态大多以自营贸易品牌为主。此外，公司新增银行贷款61亿元 。 “要降低短期债务的比例，努力降低资金本钱。 
据深圳相关业内人士透露，上述两个项目实在整体运营效果并不佳，特别是招商方面存在很大挫折，目前空置率不小，同时项目的定位也不明确。 

认识宝能团体的业内人士曾透露，宝能团体的创始人姚振华和姚建辉兄弟是潮州人，均属于70后，有着潮州人骨子里的低调。今年4月7日，恒盛地产再次尝试信托融资，通过中融·融盛一号集合资金信托计划召募资金12亿元。而据相关统计显示，其目前直接、间接的土地贮备已超过2000万平方米。 

频繁融资，也促使恒盛地产的负债情况一直不容乐观。 

时代周报记者根据公然资料进行梳理，自去年底，恒盛地产多次在海内借助高本钱的信托进行融资，其中2012年11月16日起的一个半月时间里，公司先后发售三款收益权集合资金信托计划，累计召募资金约17.5亿元。 “以此速度，公司很难完玉成年指标。其中公司重点布局的上海、长三角、环渤海、东北地区等四大区域，在今年至今全线覆没。上述评级瞻望均为负面。 

姚氏兄弟带领宝能系持续大举吃进深振业股权，当时在外界看来最为明确的目的就是，其通过收购控制深振业，然后向其注入宝能系拥有的地产资产，从而打造一个属于自己的房地产上市公司平台。所谓1/2现象，指的是大型购物中央中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。 ”招银国际在近期一份讲演中如斯点评。 

除举牌深振业外，姚氏兄弟率领的宝能团体目前还控股宝诚股份，物流业则有深业物流团体，同时在金融领域创办前海人寿。也就是说，中国购物中央成功率大概只有1/8。 

据了解，宝能团体正在运营和筹建中的自营贸易品牌包括：大型影院“中传院线”、大型欧洲品牌集合店、顶级演艺秀场，儿童职业体验馆、室内海洋馆、室内真冰场、艺术剧院等。 

而尺度普尔的讲演也点评称，“恒盛地产很轻易受到信贷紧缩的冲击，由于它严峻依靠于新借款来偿还短期负债。 

在2011年与2012年期间，宝能系曾三次举牌深振业，从第一次增持后持股5%；接着再度增持到10%；最后是2012年3月又再次增持。 

根据恒盛地产发出的最新一期通信，前8个月，公司累计实现合约销售额46.5亿元，同比下降达到40.6%；累计实现合约销售面积40.9万平方米，同比降幅55.5%。 

然而为人虽低调，在资本市场，以姚氏兄弟为代表的宝能系却是十足的高调。 ”

在梁镇邦看来，恒盛地产的债务到期情况在受评开发商中最弱，“恒盛地产今年上半年的收入改善，从2012年上半年的13.4亿元大幅增至29.5亿元， 但增长的原因是2012年上半年基数较低，此外，恒盛地产上半年的收入与174亿元的总债务比拟，水平依旧很低。 

或许恰是基于这些金融背景和资本运作能力，宝能团体如今开始在全国范围内鼎力扩张贸易地产，同时也涉入对资金要求极高的旅游地产。 

不约而同，海通证券日前一份讲演也称，“假如其旗舰项目上海湾不能在2013年下半年如期投入销售的话，很有可能该公司将连续第四年不能完成销售目标，在业内实属罕见。同时将恒盛地产的高级无典质债券评级从Caa1下调至Caa2。 

今年初，恒盛地产曾制订110亿元的全年销售目标，但前8个月仅完成42%。 ”穆迪助理副总裁、分析师梁镇邦分析称，截至今年6月底，恒盛地产的现金结余从去年底的33亿元降至29亿元。建筑进度慢、投资者决心信念消失和融资难度增加形成了恶性轮回。目前宝能团体已建成并开业的购物中央有2个，包括深圳南山all city和深圳龙岗all city。 

恒盛地产控股有限公司（000845.HK，以下简称“恒盛地产”）治理层在年初重整旗鼓的决心，并未收到理想反馈。因此，该公司的现金/短期债务笼盖率从54%降至36%左右。截至目前，公司依旧未能挣脱销售低迷的态势。
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