房改房是一个历史过程，现在已经过去了

　　多年过去，各单位的维修基金是否还充足？没钱的单位就销户吗？

　  即使不明确规定，居委会、街道等基层政府也具有不可推卸的责任，应当负责牵头组织和出面协调。他告诉记者，许多房改房社区，物业公司不想管，原因是人工价格上涨后，面积越小的小区，管理成本越高。 

　　然而，成立业主委员会的做法住户也想到了，但很少人愿意主动来做组织工作，都是缺少所谓“带头人”、“热心人”。另外，他也建议要引入社会组织，把住户的想法主意主意了解清楚，反映给街道居委等，做各方面的黏合剂。 ”在他看来，公共地区理论上应该属于单位，但楼梯、走道这些地方没有产权，现实生活中这些地方都社会化了，是居民共同使用的，也就应该由业主共同进行维护和管理。 

。但要找到解决之道却不简单。 ”

　房改房对应的是“单位住房基金”，这部分钱就是单位的售房收入，其中的75%用于未享受到房改房的员工的住房货币补贴，剩下的25%就是维修基金，用于住户共用部位、设施的维修，但这笔钱是专款专用。 

　　物业公司

　　多小区可合请分摊

　　就此，广州市住房保障办公室房改指导处处长张建明、郑奋明、广州市社科院研究员彭澎、广州房地产专家韩世同、广州市物业管理行业协会副会长                            张朝德、广州市某物业公司负责人潘国璠共同解析房改房困难。 

　　缺“热心人”

　　鼓励社会组织参与服务

　　事实上，房改房的标题题目和原因都不难看到，一种是没有资金维修与管理，另一种则是没有牵头和协调的个人或组织。从某项目了解到，该项目原定于5月初开盘，并预计推出300套房源，然而截至目前蓄客量仅有100组左右，为此只好将开盘时间延至5月底或6月初。 

　　房改房是一个历史过程，现在已经过去了。 

　　个人私产

　　一切靠单位的时代已过

　　潘国璠是广州市某物业公司的经营者。 

　　这笔钱怎么留存，如何使用？

　　应该鼓励居民自主成立业主委员会，从而通过业委会协商和集资，一起聘请物业公司。 

　　这时，住户以外的协调者介入就变得很关键。 

   因项目还没有预售证，所以开盘时间暂时不能确定。 

　如是重组、兼并企业，单位维修基金由重组、兼并后的企业管理使用；封锁、破产的企业，其住房基金优先用于发放住房货币补贴，其余由企业统筹使用；撤销的企业，其住房基金由上级主管单位管理使用。 

　　广州市有不少社工组织和社区服务中心，这一类组织可以向社区提供各种服务，包括照顾老人、定期走访、组织活动等。 

　　观望情绪浓

　　推盘节奏缓

    我们现在最重要的工作就是处理好房改房的历史遗留标题题目，推行住房货币分配。如果单位的住房维修基金已经使用完了，就应当由个人出资维护了。 

　　现有途径

　　各单            
位存有25%房款做基金

　　房改房有专项维修基金吗？

    住户是不是只能使用自己购房价的25%维修基金？

　  居委会、社区、街道有责任协助居民自己组织起来，提供指导与服务。 

　　各单位都要开户和统一交存，但钱本身还是在各单位。如果要使用，须进行“公有住房住房基金使用审批”，5个工作日免费办理。他做过相关调查，有几个物业公司是管理侨房等产权不清房子的，公司对这些旧房的标题题目和情况相当熟悉，管理起来也有许多经验，成本也低，可以考虑。他表示，一些上了年纪的居民，不愿缴费，物业公司在调整管理费碰到很大困难。预售证是项目开盘的首要条件，在取得预售证之前，项目并不能进行销售，这一规定也是规范楼市健康发展的必要条件。其中半数的“打架门”事件中，开发商采购全部买了“外开门”，就将错就错安装，致使“门碰门”。对此，盘龙城F·空港中心城的物业公司工作人员予以承认，但其负责人一直没有正面回应相应解决办法。 

    目前高松在屋顶发电，所有的收益完全由自己获得，还没有出现同小区的居民干涉。 

　　过去的思维是一切靠单位，但这个时代已经过去了，依靠单位解决的思维要转变。 

　　房改房的住户如何共同管理？韩世同表示，他自己就住在房改房，以他所在的楼房为例，办法是由住户们共同集资，成立了一个大楼管理会来负责基本的物业管理。武汉验房中心负责人说，“门碰门”这种情况在许多小区都有，尽管业主收房时反映强烈，但是因为没有相关的强制性规定，被开发商拖着不解决，最后多数只能不了了之。进入5月，一方面因为市场需求在3月、4月份得到一定的满意，另一方面房企在经过长时间的强推期后，会稍微放慢节奏以便后期房源可以均匀面市。 

    像F·空港中心城这样出现“打架门”的楼盘现在不少。主要是因为楼盘的样板间还未完工，不能很好的向消费者展示房源，原计划内的开盘时间也会因此延期。 

　　自我管理

　　大家掏钱成立业委会

“过去单位房现在确实破旧，而且管理不善，甚至没有机构和组织来管，政府应该重视这件事，因为它反映了老百姓的需求。 

　　“虽然项目在4月就已取得预售证，但目前项目并没有开盘。说到底，房改房和商品房的管理也没区别，有标题题目需要维修的话，大家都要出钱。如                              今政府有时也会向此类组织购买相应服务，这样的社会组织是有能力协助解决房改房标题题目的。但这种情况顶多维持一两年，单位就垂垂退出管理。没钱的单位也不会销户，但不能再申请。 

   越来越多的“房门打架”，本来设计时是完全可以避免的，但是现在有些开发商为了降低公摊面积，扩大房屋套内建筑面积，以此吸引购房者，将公共的走廊面积一减再减，门就没有了开启空间，等闲出现“打架”。 

　　如果小区居民实在没有足够的经济条件，房屋又破旧不堪的，可以考虑将楼房卖给开发商，由开发商重修翻建，这是最后的办法。 

　　广州市物业管理行业协会副会长张朝德算了笔账，按目前最低工资，如果按2元一平方米收费，至少要七八万平方米，约1000户，物业公司才能干活。与此同时，居委会主动或被动地介入管理，但这样做的实际效果并不理想，住户也并不知足，一旦有大标题题目就无法解决。 

　　对于房改房管理，他建议，首先，政府应该给予物业公司支持。 

　　这跟商品房不一样，不是自己交的自己用，而是由原单位统一支配使用。他说，这种情况，在此次交付的400多户中都存在。 ”高新区某项目负责人表示。 

　　至于通过政府给予一些专项补贴的形式，张建明指出房改房在卖给职工个人后就应市场化管理。 

　房改房缺钱缺管缺电梯等标题题目， 现行的政策下，房改房里的烦心生活如何改善？

　　但是，一些已成立业主委员会的房改房社区发现，请物业公司也会遇到麻烦，因为对物业公司来说几乎“无利可图”。但实际上因为产权已经变化，房改房是居民自己的，最好的办法还是成立业主委员会。其次，要培养居民的市场消费意识。 

   根据国家相关法律法规，小区楼顶属于公共所有，在楼顶建设施，首先应由全体业主大会讨论通过，决定是否实施。并且居委会可以获得政府相应的拨款。 

。还有的开发商为了节约成本，将设计的“子母门”改成了单开门，结果业主遭殃

致电市城管委法制处，相关负责人解释，类似于高松这样的个人“电站”，属于专项设施，主管部门应该会颁发给他一个许可证。但是，目前来自居委会的协调不具备强制力，因此，韩世同建议：“国家可以出台相关的法规，明确业主有维护公共设施的责任和义务。从目前情况看，高松向武汉供电公司申报，并获准安装、验收、并网发电，拿到了入网许可证，不属于违法建设，城管部门不会去拆除。他表示不排斥单位出面协助，但前提是单位依旧存在，而且运作良好，有相应的条件支撑。需要由有资质的单位提供相关的工程预算书和银行提供的住房基金款证明，50万元以上的我们会到现场查看。 

　　在实地走访中，住户反映，大多数房改房在被卖给职工前，都由单位出面管理，因此状况良好。 
    对于“房门打架”，从技术上也是有办法的，一种就是将相邻的门“外开”和“内开”交叉开来，另一种是将一单门改成两扇开启的“子母门”，可许多开发商在实施过程中又走样。 ”昨日，广东省社科院现代化发展战略研究所所长郑奋明得知本报的房改房系列报道后评论。 

　　缺钱缺管缺电梯怎么办？

　　住房维修基金等你申请

　　“大家都有掏钱来维修的义务和责任。韩世同提出，有些住户不愿意为物业交钱，居委会要做工作。该项目相关负责人表示，他们具体开盘时间要看蓄客                  量而定，在蓄客量不足的情况下贸然开盘，很有可能遭遇冷场，这会影响置业者对项目的整体判断，从而导致项目后期销售挫折。随着市场的变化而变化，是多数房企在前景不明的情况下而作出的选择。 

　　每次使用有没有数额限制？

　　张建明：没有，直到用完账户余额为止。 ”

客不乐观

　　开盘怕冷

　　售楼部的人气并不比三四月份差，为什么会出现蓄客不足的情况呢？采访中，某楼盘销售顾问：“近期到项目来的置业者大多以前期了解为主，许多都已看过多家楼盘，置业者现在虽有购房需求，但不少仍处于观望期，往往是了解项目后就离开，并不参与排号。 

　　其实，多数楼盘在三四月份都取得了不错的销售业绩，刚需大批入市也成为“小阳春”的支撑点。而且多数房改房是开放式住宅，保安的管理要比关闭式的难度大。他提醒，市民如果也想在自家屋顶建电站，在产权属于住宅小区全体业主的情况下，需提请业主大会表决，以避免引起纠纷新房交房本来是件开心事，可盘龙城F·空港中心城的业主们就高兴不起来。 

　　从目前的工作来看，房改房还有哪些标题题目要处理？

　  在管理方法上统一规范很挫折，因为每个房改房小区的情况都各有不同。 ”韩世同认为，公共设施还是应由业主负责。比如一些具备经济条件、并且有意愿的单位会借助单位的力量管理小区。如果消费者对项目没有很正确的认知，那么后期的开盘销售将受到影响。 

　　如果小区里面的人普遍没有经济条件，可以考虑让几个小区或者单位房合并或者联合起来，一起雇佣一家物业公司。有法律支撑的话，一旦发生矛盾难以解决也可以诉诸法律。若有人追究，要求分享收益或者认为影响了小区的正常生活要求拆除，高松很可能败诉。在大多数情况下，只有居民自己组织起来，但组织的形式可以多样，只要大家认同即可。 

　每个月广州国土资源和房屋管理局的网站上公布各单位使用情况，但各单位的余额需要到银行查询。 

　　几家已取得预售证的楼盘，多数楼盘反映蓄客量“惨淡”。其次，对于单栋居民楼而言，顶楼住户利用楼顶建自发电系统，也是侵占了公共所有权，必须要这栋楼的业主全体来表决，商讨收益分配。昨天，其业主向本报投诉称，4户相邻的住户不能同时打开门陈刚在F·空港中心城收了房，收房后仔细查看很是郁闷，他们这层楼有6户人家，其中有4户的门因为靠得太近，假如同时打开就会相互碰撞，这将影响生活，并且很等闲误伤邻居。 

　　条件不成熟

　　开盘遭延误

    不过，对于楼顶建的个人电站，因为涉及经营，向国家电网卖电，出现买卖关系，引发了产权归属带来的利益分配标题题目。政府应该颁布有关的条例                             来授权给居委会，增加它的职能，才能让居委会办起事来名正言顺。因此，房改房成了住房物业中最不好管理的类型之一。事实上，现在我们政务窗口的业务案件中有一半以上都是关于房改房和住房货币分配的，包括房改房错案更正、房改房“重购”处理、按成本价补交房价、公摊面积补购、房改房返售退款、住房货币分配资格审核和开户等。广州房地产专家韩世同也认同这个观点，他说：“房改房在出售后，产权属于个人，国家很难出钱管理，也不太可能。 

　　某种意义上，置业者才是楼盘开盘与否的决定者，如果开发商选择在置业者购房情绪并不浓郁的时候开盘，很有可能遭遇房源滞销，若后期市场需求增多开发商又将面临“无房可开”的尴尬局面。 

　　未来主题

　　推行住房货币分配

　　不少出售房改房的单位已经倒闭、破产、解散，怎么办？

房改房已经由单位出售给个人，所以归根结底是私人财产。