租房是保障性住房的主要形态

买房人还是紧盯新上市的新盘。 

　　本轮调控北京执行最严厉的政策。应加强保障性住房申请、公示、分配等运营管理环节的透明度，并实行动态调整与持续跟踪，做到过程全公开。 “双轨统筹”住房供应体系既借鉴了发达国家成功经验，又与我国实际国情和当前经济社会发展阶段性特征相适应，并有待进一步健全。 

　　“顶层规划”之下，住房的“市场轨”由市场主导，政府的职责重点在于做好基于公平竞争规则的调控和监

　　一是明确将公租房作为保障性住房的主要形态，以棚户区改造为托底的下沿，大力发展公租房。与如今的6.1万套的可售房源相比，的确缩水不少。 

从环线分布来看，据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示， 2013年5月底五、六环之间库存量为27613套，占全市总库存量的45.9%；六环以外库存量为19108套，占全市总库存量的30.0%，可见，四分之三存量分布在五环以外。调控中原则上宜区别住房的居住需求、投资性需求和投机性需求，采取差异化政策区别对待。 

郭毅判断，存量持续低迷，意味着供求矛盾尖锐，将推动未来开盘项目中频现“日光盘”。 

同时，胡景晖指出 周村区商铺出租 环翠二手房出售 ，库存量的概念民众接受度不高，未来市场还需看新增供应量。 

　　“双轨统筹”是统筹于政府牵头的顶层规划，政府在“保障轨”上主要管托底、管进退；在“市场轨”上主要管规则、管收税。预计全月成交量或低于4月份。同时，两者又始终应统一协调在住房供应体系的顶层设计之下。 

同时，加强全方位监督，逐步形成政府监督与社会监督、公众监督互补、互动的良好局面。统计自2012年11月以来数据发现，6个月内累计新增供应仅为26283套，累计交易量达到50706套，北京新房市场新增供应量与交易量的差值高达24423套，新房库存量继续下滑，供不应求的形势严峻。 

　　我国住房供应体系的演变

　　“保障轨”由政府主导，政府的职责重点在于组织资源、制定规则和实施对入住者的“进与退”的管理。北京国五条落地细则对新建住宅市场的影响远远超过对二手房市场的影响。政府组织专家加强研究做好规划，使住房供应体系建设在整体国土开发中和新型城镇化发展道路相一致，与居民收入水平和社会和谐的需求相吻合。他们计划与上期同价销售的140套房源正在申请预售证，虽然未开盘，但却都有了认定的买家，不愁卖。在不少有条件的地区可以较方便地探索公租房转为产权房、租售并举的新机制，既满意原住房保障家庭在条件改善后“居者有其屋”的产权渴求，又减轻了政府财政支出压力。限价政策执行的时间起码会维持到2013年年底，过高的资金成本或使得企业逐渐选择加快销售党的“**”明确要求“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，可以说已正式将我国住房供应体系确立为“市场轨”与“保障轨”并存而需合理统筹的“双轨制”。 ”

北京新建住宅存量6.1万余套，达到历史低点。然而，当今北京库存量的准确性还有待商榷，由于北京期房预售、现房销售、期房转现房销售等活动并行，也加大了库存量统计的技术难度，2012年3月北京市住建委清除统计系统中3.3万套无效库存房便是最好说明。 

新房库存算不上“告急”

有记录的库存历史最高点出现在2008年12月底，可售新建住宅总数达到125320套。其中，期房库存量为46317套，比去年年初下降49.9%。具体的补贴方式可以按“国库集中支付”路径，比照政府采购直接付给房东。但是，在经过一段时间的大规模保障房建设并投入使用后，政府有关部门要及时对当地住房短缺情况和保障人群情况进行评估测算，适时转变住房保障方式。 

　　“双轨制”中的政府职责

　　当前七大类十一个品种的保障房形态，既不利于合理划分保障层次，影响政策的有效实施，又增加了设租、寻租机会和管理操作成本。 

在低库存下，新上市的项目都成了“香饽饽”。在一线城市和部分大中城市，聚集效应还会使人口大量涌入，短时期内住房供应短缺现象明显，当前“补砖头”为主的保障房供给方式是合适的。数据显示，截至昨天，北京可售住宅现房（包括保障房）有28005套，与去年同期的22667套相比，供应量增加了25%。真相究竟如何？

据亚豪机构市场总监郭毅透露，目前的现房供应在增加。 ”

期房供应骤降一半

从区县分布来看，超过万套库存量的区县是大兴区与旭日区，库存套数分别为11515、10806套。 

　下一步，“保障轨”在政策设计上，应注意把握如下要领。创新财政资金支持保障房建设的形式和方式，通过注入资本金、投资补助、贷款贴息、鼓励企业发行债券、推行“PPP”模式下的多种具体运作形式等措施，引导社会资金进入“保障轨”建设，多渠道筹措建设资金和改进管理提升综合绩效。 

2013年以来，随着新增供应量（开盘量）的减少，同时刚需带动新房交易量维持一定高位，新房库存量逐步萎缩。 

北京新房库存量逐步萎缩 期房待售套数同比减半

郭毅认为，其实存量低并不                  代表只够卖几个月。我国广大二三线城市和县级城市，住房供应往往已较为充足，并有一定规模的房屋空置，住房保障工作要解决的主要标题题目是如何将空置房屋盘活进入租房市场。 

　　二是持续创新体制机制，推进保障房建设、融资、运营及管理等方面的多元化。 

　　1998年7月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，废除住房实物分配制度，启动住房分配货币化和房地产市场化改革。带有完全产权性质的经济适用房和限价商品房在实际运行中暴露出来的标题题目层出不穷，导致有限的住房保障资源误配置，并削弱了政府住房保障工作的公平性与公信力。基于在售项目数量及规模的考虑，库存量较多的区域出现在销售热点区域十分正常。 

北京库存量指标统计过程存在技术瓶颈，未来市场还需看新增供应量

与北京新房市场格局一样，库存量的分布格局呈现郊区化的趋势。可售住房信息由12.4万套、1589.8万平方米，一下降到9.1万套、1085.1万平方米，其中可售期房6.7万套、778.6万平方米，可售现房2.4万套、306.5万平方米。 

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北京可售住宅期房33806套，可售住宅现房28005套，可售住宅合计61811套。在坚持政府牵头主导建设保障房的同时，加大房地产开发项目配建保障房的力度，注重优化配套基础设施建设，防止“居住隔离”。同时，应明确保障对象和保障标准，设置合理的准入退出标准，制定科学有效的工作机制，加强监督管理，努力确保公平。廉租房概念可向公租房合并(因为实际生活中民众普遍不能接受有的学者从纯经济考虑提出的“只有公共厕所”的廉租房设计原则，廉租、公租在各地大都已无实质性区别)，并压缩经济适用房(只允许在“有限产权”概念下运营，以封杀其套利空间)，并取消“限价商品房”。而优化房地产调控，追求房地产市场持续健康稳定发展，理应以经济手段为主，其中包括税收的手段，从土地开发到商品房的交易和保有各环节上的税费应系统地合理化。 

新上市项目很抢手

值得注意的是，2012年3月26日，北京住建委一天内清理了3万套无效房源。在这些地区，政府不宜大规模新建保障房“补砖头”，而应该采用租金补贴方式“补人头”，因地制宜地实现“住有所居”目标。 “自2012年11月以来，北京新房市场新增供应量与交易量已经连续6个月差值高达2万多套，这也是新政实施至今价格不跌的根本原因。亚豪机构统计显示，6月预计入市的31个楼盘中，有14个项目为精装修或现房产品，在23个普通住宅项目当中，精装或现房的比重更是高达57%，其中公园6号、观湖华城等为现房或准现房项目入市。 

商品期房、商品现房、保障房，谁是减产“大户”？来自伟业我爱我家的一份统计资料显示，2013年5月北京商品住宅（不含保障房）库存量为61598套，比2012年年初下降42.9%。其后商品房市场快速发展并促使建筑业和房地产业强劲成长为国民经济支柱产业之一。中原地产和亚豪机构均认为，如今的存量低点已经“挤”干了无效房源，同上一轮的6万到7万套（其间还存在没剔除的无效房源）库存相比，算不上“告急”。 

　　三是在时机成熟时，在住房供应相对充足(包括空置房潜力可调动)的地区，改变实物保障方式为租金补贴方式，即从“补砖头”转为“补人头”，发展“市场建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的“保障轨”模式。胡景晖分析认为，持续半年以上的供不应求的现状，也是新政实施至今价格不跌的根本原因，倘若这种“供不应求”形势若不能得到改善，下半年北京新房房价可能迎来补涨时机。建设上应发挥财政资金的杠杆效应和引导作用，带动地方政府、金融机构、相关企业等多方参与，组织资金、土地、建设主体、社会组织等资源进入保障房运营。其中，期房库存量为46317套，比去年年初下降49.9%。 “因为存量中的一部分，是因为和当前的主流需求不合错误称，可能是长期难以成交的库存。我国住房供应体系建设的思路，已从单一由政府承担的“保障轨”，发展到依赖市场机制的“市场轨”，又进一步发展为“市场轨”与“保障轨”并存和统筹的“双轨制”。 

中原地产市场研究部统计数据显示，5月来截至5月20日，北京新建住宅签约套数为3661套，环比下降14.95%；二手房住宅签约套数为3422套，环比下降33%。 

　　“保障轨”建设的政策要领

　　由于限价，北京楼市成交价格已经停涨。 

“双轨制”的要义在于明确政府与市场的作用边界，统筹协调“市场轨”和“保障轨”的良性运转。 

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，库存量是已开盘入市交易但当前并未售出的待售房屋数量，是反映房地产市场活力与风险的重要指标。目前来看，市场已经逐渐认为，政策严厉程度超过预期，考虑平价入市的项目在增加。2013年5月底北京商品住宅（不含保障房）库存量为61598套，比2012年年初下降42.9%。 

　　2007年后，国务院明确将保障性住房纳入政府公共服务的职责范围，要求各级政府把保障性住房建设作为工作的重中之重，保障性住房建设进入快速发展时期目前，我国已经形成了包括廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房、各类棚户区改造以及农村危房改造和游牧民定居工程在内的七大类、十一个品种的保障性住房体系。这是否意味着新房库          存告急了？显然，机构在房源库存观点上意见相左，有人认为，历史低点就是房源告急；但也有人分析，如今没了水分的可售房源数其实并不算少，“缺房”被过度渲染了。刚销售完的尚湖别墅仅在商场巡演两周就完成了100套的销售，销售额接近10亿元。 

　　考察发达国家“保障轨”建设道路可以发现，在政府主导、承担保障责任的前提下，大多经历了由“补砖头”到“补人头”的转变。自去年3月剔除无效房源后，去年4月到6月库存二次“踏”上高点，维持在10万套以上，可售总数最多达到109550套。以大力发展公租房为保障房供给的主要形式，有利于清晰界定并广泛覆盖城镇低收入家庭、收入“夹心层”和进城务工的农业转移人口。 

库存量是已经开盘入市交易但当前并未售出的待售房屋数量，是反映房地产市场活力与风险的重要指标。 

自2006年北京房产交易管理网（2012年初被兼并到北京住建委官网）成立以来，库存最低点维持在6万到7万套共有两个时间段：分别是2006年6月到2008年3月，和今年3月至今。